方方55块一平的别墅合法吗？聊聊产权这点事
和讯房产http://house.hexun.com/2020-04-13/201001682.html这几天 ， 方方日记在国外出版这事儿在网上引起轩然大波 。 从对日记内容的质疑 ， 到实体书的封面 ， 都成了网友们争议的热点话题 。有人站方方：“呵 ， 你们一群无脑爱国小粉红 ， 多去读一读鲁迅吧！”有人怼方方：“我听说、我朋友说、据说 ， 什么时候你说说你亲眼看到的？”说来说去 ， 大家都在争论日记内容是不是给国外反华势力送上了一粒子弹 。这时候 ， 方方的神秘别墅意外地闪亮登场 。
网传方方名下位于武汉市江夏区的别墅涉嫌小产权转大产权 ， 转正成功后获利千万 ， 这一行为合法吗？今天 ， 房叔就带大家扒一扒方方别墅的猫腻 ， 顺带给大家讲讲产权的那些事 。1方方的别墅 ， 权贵的土改“方方别墅”“小产权转大产权获利千万” ， 这些词条已经在微博热搜上挂了几天了 。别墅的话题再怎么热闹 ， 方方不置一词 ， 批评网友是“造谣” 。据@司马3忌整理的时间轴来看 ， 这别墅的产权来源和方式就不合理 。
看了时间轴 ， 相信明眼人都能看出其中猫腻 。其一 ， 划拨变住宅 ， 非法使用土地 。这一顿操作的本质其实就是政府征用农业用地 ， 原本应该招拍挂出让的土地 ， 被政府以各种名目“划拨”给市属或者区属房地产企业 。并且 ， 藏龙岛管委会早在还没有获得合法《规划许可证》及《土地使用证》的2003年 ， 就已经和方方签订了《项目协议书》 。
其二 ， 虚假诉讼 ， 只为办理产权 。据@明德先生爆料 ， 2008年到2011年 ， 武汉市江夏区政府已经多次召开专题会议 ， 顺利给方方办理了产权 。
开一场虚假诉讼 ， 来一份判决书 ， 顺利地办理了土地转让登记手续 。其三 ， 土地转让金低于市场价十倍以上 。13亩地 ， 一亩地土地出让金3.7万元 。 算下来 ， 每平方土地出让金只有55元！简单对比一下武汉2003年土地出让金的价格表：
那时候武汉地区最便宜的土地出让金也要500多 。 八年过去了 ， 方方拿地的价格倒是降了十倍......更别说现在 ， 同小区别墅每平米的单价就已经飙到了2万元以上 。十倍收益 ， 千万回报 ， 方方老师真会做生意 。
有自称房产专业人士的人说了：只要补足了土地出让金 ， 方方的别墅就是合法的 。
但网友并不买账 。
彼时武汉市江夏区的负责人张书记、郭区长 ， 前者在2016年因为涉及受贿和滥用职权被提起公诉 ， 后者于2015年9月23日被免去武汉市政府秘书长职务 。方方的别墅还好端端得在那儿 ， 当年给她批地、批产权的领导却都该进去的进去 ， 该免职的免职了......2产权到期 ， 这钱我到底补不补？日记的事暂且不论 ， 房叔在房产方面可是专业的 。就方方这个别墅而言 ， 最受网友关注的大概就是产权问题 。 房产权、土地转让金频频出现在网友对于方方别墅的讨论里面 。而产权问题中 ， 伴随着最近大家对房产税的热烈讨论 ， 以及近几年频频出现的产权到期维权事件 ， “产权到期后该怎么办”也逐渐被大众提上议程 。房屋产权=房屋所有权+土地使用权 。你走法律认可的正规流程建设、购买、受赠、继承了一套房 ， 要自住、出租、抵押还是卖出 ， 都由你说了算 ， 这是房屋所有权的私有财产权属性 。
但商品房下面那块儿土地是国家所有的 。 房产权到期后 ， 房屋所有者要想续租 ， 就要继续向国家提交土地使用申请 。方方的别墅不是商品房 ， 要补足土地出让金 ， 这是肯定的 。但为什么有的人买的是40年到70年产权的房子 ， 20年后又要补钱呢？这就涉及维权问题了 。远的不说 ， 就在上个月 ， 长春一居民买了一套二手房 ， 中介说的明明白白产权是70年 ， 结果办理贷款的时候横空多出来一笔2万元的土地出让金 。 划拨房、产权余额不足、房产证丢失 ， 从天而降的2万块土地出让金谁都不交 ， 中介费、定金等等各项费用谁都不退 。
2016年 ， 温州王先生买了一套二手房 ， 准备过户的时候才发现 ， 房子的使用权限只有20年 ， 现在已经到期 。 当地政府告诉他 ， 想要拿到新的土地证继续居住 ， 需要缴费延长土地使用期限 ， 而这笔续期费用大概要30万元 ， 是王先生房价的一半......前几年 ， 温州有一批只有20年土地使用年限的住宅到期 ， 住户们续约的时候发现 ， 费用居然高达房价的三分之一 。 一套300万的房子 ， 土地续约费用就要缴纳100万？？？续约缴费？这也太贵了吧！耗资百万再购房？似乎也不划算 。其实 ， 土地使用权到期后续期 ， 温州并不是首例 ， 至少在青岛、深圳就有案例：青岛阿里山小区5071户业主的土地使用权2009年6月底到期 ， 当时青岛政府提出的续期方案是：(1)物权法细则不明 ， 土地期满应有偿续期 ， 出让金需要续交 。(2)以区域过去1年的平均地价为计算基准 ， 折算到建筑面积大约是60% ， 因为当时黄岛区的地价是1000块 ， 所以100平方米的房子业主要补缴地价6万块 。深圳国际商业大厦同一幢楼有20、30、40、50年等四种年限不一的房产证 ， 最早的在2001年就已经到期 。 深圳市在2004年出台《深圳市到期房地产续期若干规定》：土地期满 ， 可按照公告基准地价的35%补缴续期 。 国际商业大厦得以成功延期 。国内商品房产权陆续到期 ， 目前的法律给了各地足够的弹性空间去“自我发挥” 。 如果所有的相关决策都按照某些地区的处理标准 ， 高税率低透明度 ， 喜提全民声讨那是肯定的 。3土地出让金 ， 谁应该认领？房子产权到期后 ， 这笔土地出让金到底应该谁出？是买了房的业主 ， 还是楼盘开发商？首先 ， 开发商要想开发楼盘 ， 要向国家借用土地 ， 国家通过招拍挂的形式将土地的使用权转移给了开发商 ， 开发商向国家交付一笔土地出让金 ， 从而获得对这片土地的使用权 。所以说 ， 买新房时的土地出让金肯定是开发商统一支付给国家的 。至于产权到期后 ， 谁支付土地转让金？怎么交 ， 交多少？目前都还比较模糊 。虽然我国物权法规定 ， 住宅的土地使用权到期可以自动续期 。《中华人民共和国物权法》一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的 ， 自动续期 。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期 ， 依照法律规定办理 。但“自动续期”只能算是给了百姓半颗定心丸 ， 就像是出了题目但没给答案 ， 仍旧没有说明自动续期是否需要缴纳费用 ， 其他相关法律对此也没有额外说明 。《中华人民共和国城市房地产管理法》二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用权限届满 ， 土地使用者是要继续使用土地的 ， 应当迟于届满前一年申请续期 ， 根据社会公共利益需要收回该幅土地的 ， 应当予以批准 。 经批准准予续期的 ， 应当重新签订土地使用权出让合同 ， 依照规定支付土地使用权出让金 。 ”说好的自动续期 ， 到了房地产管理办法里就变成了支付出让金 。然而 ， 所谓“依照规定支付土地使用权出让金” ， 却没有具体实施细则 ， 没说明按照什么规定 ， 支付多少 。 既然没有具体细则 ， 那么各地政府就自己随意制定了 。说法、规定模糊 ， 才导致了上面那些维权事件的出现 。那么 ， 如果土地使用权到期了 ， 但是房主不主动续费 ， 会怎么样呢？
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