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仇保兴解读新“旧改”：拉内需、增就业和改善居住水平

仇保兴解读新“旧改”：拉内需、增就业和改善居住水平
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经济观察网采访人员陈月芹
针对老旧小区改造政策、任务及实施等相关问题 ， 5月2日 ， 在国际绿色建筑与节能大会线上研讨会上 ， 国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴作了《疫后复兴 ， “旧改”再出发》演讲 。仇保兴指出 ， 老旧小区改造要满足提升社区防护韧性、优化社区供给韧性、改善社区适老韧性“三大韧性”终极目标 ， 部分老旧小区可有限度地提高10%~15%容积率进行改造 。
2020年4月14日 ， 国务院常务会议对老旧小区改造做出要求 ， 2020年全国计划改造城镇老旧小区3.9万个 ， 涉及居民近700万户 ， 比2019年增加一倍 。
仇保兴表示 ， 老旧小区改造既能解决城市痛点 ， 提高老百姓生活水平 ， 又能延续投资强度 ， 有效拉动内需、增加就业 。 以下内容为仇保兴演讲内容要点 。
促增长、保就业
想要抵消外贸大幅度下降对国民经济的影响 ， 实现疫后复兴 ， 就必须启动内需 ， 所以中央提出“六保” 。
保投资是“六保”中非常重要的一条 ， 在外贸进出口、投资、消费三驾马车中 ， 内需这辆马车必须要先解决就业 ， 有工资收入才能拉动内需消费 ， 只有投资这架马车是可控的 。
中国在2015年开始启动大规模棚改 ， 每年以500万、600万套的速度开展 ， 到2019年随着棚改进入尾声 ， 房地产投资萎缩是必然现象 ， 对就业带来影响 ， 这时候国务院决定把旧改规模扩大一倍 。
中国大陆建筑面积约460亿平方米中 ， 老旧小区即2000年前住宅总量大于100亿平方米 ， 综合改造成本按每平方米1000元/平方米计算 ， 总投资额将达10万亿 。
今年改造700万户 ， 每户100平方米 ， 加上停车设施、加装电梯、海绵社区建设 ， 总投资额将达到7000亿元到1万亿元 ， 预计可拉动固定资产投资1.2-1.5个百分点 。
投资和就业密切相关 ， 2008年建筑业固定资产投入10万元就可以增加一个就业岗位 。 据此计算 ， 1万亿元投资大约能带来1000万就业岗位 。
目前建筑业变化至12万元-14万元增加一个就业岗位 ， 1万亿元投资大约能新增700万就业岗位 。 同样的投资额投入到工厂中 ， 仅能带来300万个就业岗位；如果投入到第一产业中 ， 仅能带来20万个就业岗位 。
【仇保兴解读新“旧改”：拉内需、增就业和改善居住水平】第三产业投入少 ， 贡献就业岗位数量多 ， 这是旧改能促进大量就业的奥秘 。 旧改主要有三方面内容 。
一是提升社区防护韧性 ， 实现平疫结合顺利切换 。
来自传染病院“三区两通道”的防治经验启示我们 ， 要对住户、楼层、单元、楼宇、微小区等不同社区模块做到“村自为防” ， 单独防疫 。
一个小区中 ， 居民住宅可划为清洁区 ， 公共场所为缓冲区 ， 两个紧急通道为需要经常消毒的污染区 。
细化到一个住宅中 ， 门口玄关处污染区设置一个紫外线消毒 ， 客厅、盥洗室为缓冲区 ， 卧室为清洁区 。
从建筑内部到整个小区 ， 如果能将“三区两通道”理念落实到社区里 ， 遇到疫情时便不再陷入慌乱 ， 做到可防可治 。
除了硬件改造 ， 还要重视软件改造 。 此次疫情有有两套技术很“吃香” ， 一是网格化管理 ， 做到“上下通达”、“左右到边”时空精确定位 ， 动态报告；二是放管服信息平台 ， 人与人不接触 ， 对防御非常有利 。
第二是优化社区供给韧性 ， 社区生活配套要齐全 ， 同时满足多样化需求 。
若干小区组成一个片区 ， 小区发生疫情 ， 就封闭小区；片区发生疫情 ， 则封闭片区 。
除了湖北和武汉 ， 疫情只是在极少数小区和片区发生 ， 那么 ， 我们只需要封闭小区或者片区就可以了 ， 城市其他区域的生产生活不受影响 。 我们不要轻易就让整座城市封闭 。
疫情给小区管理带来的启示是补短板 ， 在社区封闭或半封闭情况下 ， 要建立社区医院（医疗点）和小超市提供基本服务和储备 ， 提供充足的活动空间 ， 解决停车难问题 ， 建造500米可达的幼托和小学等 。
第三是改善社区适老韧性 ， 适应老龄化时代 ， 由老年人和低收入者两类“弱者”的感受来评判一个社区的生活舒适性 。
一个社区好不好 ， 低收入者和老年人说了算 。 十年间 ， 中国已经进入深度老年化 ， 社区居家设施都要适应老龄化社会 。 此次疫情 ， 美国1/5的死亡病例发生在集中式养老院 ， 瑞士、西班牙这一数字为1/3乃至1/2 ， 体现出居家养老的重要性 。
如何应对老龄化？老旧多层住宅加装电梯、打造以中医为主的社区抗氧居住相结合、社区绿化和蔬菜资产的立体园林社区 ， 是居家养老型社区改造的几种思路 。
多样化改造
首先 ， 以人民为中心的旧改应实现平疫结合、满足多样性需求和适老化提升 。
其次 ， 韧性城市概念中提出 ， 自然是由韧性细胞组成的 ， 而韧性细胞就是韧性社区 。 打造韧性城市 ， 是应对未来充满不确定时代的主要手段 。
韧性城市需要把以下4个目标统一起来：居民生活质量提高；经济更有活力 ， 创造更多就业机会；绿色可持续发展；城市安全与防灾 。 这也是老旧小区改造的终极目标 。
第三 ， 旧改不可能是一套中心化的顶层设计 ， 应充分调动政府、企业、社会力量、科技人员各方面的积极性 ， 多模式、多分享 ， 群策群力“从下而上”改造结合 。
从上而下 ， 国务院提出500万套的规模目标 ， 中央财政进行补贴 ， 但方法路径需要从下而上进行探索 ， 创造旧改新模式 。
第四 ， 无论什么形式的旧改 ， 都应该设计先行 ， 专家和民众相结合 ， 在专家的指导下 ， 企业参与 ， 民众提出需求 ， 相互磨合才能做得更好 。
还有一个问题 ， 类似深圳这类住房供需紧张的一线城市 ， 一些容积率比较低的旧小区 ， 如果进行棚改能提供大量商品房和人才房 ， 缓解住房供需矛盾 ， 更好地提升居住品质 ， 带来投资价值 。
这个问题涉及能不能在旧改中提高容积率的问题 。 容积率就是钱 ， 特别是对深圳的房价而言 ， 容积率提高所带来的现金流非常明显 。
要提高容积率需要满足以下几个条件：一是原来的房子容积率较低 ， 尤其是90年代以前的老房子；二是住宅质量比较好 ， 这类小区不一定要全拆 ， 可以提高10%~15%的容积率 。
也就是说把一个小区内靠北面临街的一排建筑中 ， 选1/4进行拆掉 ， 提高容积率后 ， 底下挖深作为停车库 ， 地上的部分房子可以作为社区空间 ， 大幅度增加电表房、公共用房、创客空间等 。
像深圳这类双创做得较为突出的城市 ， 人人都是创业者 ， 我们建议小区内的公建面积应该为15%以上 ， 更多人可以在小区内有一个创客空间 ， 还可以把部分空间腾出来解决停车难问题 。
停车问题 ， 要么从地上走 ， 要么从地下走 ， 这两种方案都需要空间 。 由于我国地下管网较为复杂 ， 所以我们建议把北面楼宇进行拆除 ， 把楼宇的地基向下挖 ， 不会伤到其他管网 ， 也不会影响南面住宅的阳光 ， 冬天还可以起到挡风作用 。
因此 ， 容积率可以有限地提高 ， 可以改善停车难、回报率、增加公共面积多功能服务等问题 。 80%以上的老旧小区进行修补式改造 ， 进行结构上的低碳绿色健康、人本化改造 ， 这比较合理 。
老旧小区改造创造10万亿商机 ， 群策群力非常重要 ， 涉及政府、企业和居民三个方面 。 其中 ， 企业的发力途径非常多 ， 涉及容积率变化、做停车场、进行公共空间改造 。 无论是投资还是运营 ， 都应该有民营企业参与 。
这个10万亿大蛋糕 ， 每年投资1万亿 ， 要持续进行10年 。 有些企业加装电梯的工程不收费 ， 居民使用时收费 ， 同时有些民营企业特别灵活 ， 不仅坐电梯 ， 还可以改造停车场 ， 以停车场的一个车泊位来补偿一楼住户加装电梯的付出和损失 ， 把加装电梯和停车两个难点绑在一起解决 。
民营企业进入旧改的途径不可能统一设计 ， 而是要采取多种模式 ， 可以全承包或分包模式、投资加维护模式、TOD模式等 。 我们绝对不能一刀切 ， 只允许一条路 ， 把旧改搞成棚改 ， 民营企业就很难介入了 。


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