【】5年后，“抢着买房”还是“急着卖房”？经济学家一席话让人醍醐灌顶( 二 )
难回答不代表无法回答 ， 毕竟我们可以归类概括分析 。 而且研究分析楼市本身就是对大势的分析研判 ， 拘于小节反而容易短视看不清 。
首先 ， 政策面虽然难以准确预估 ， 但我们也要知道任何政策的出台并非是毫无章法可言的 。 过去房地产之所以能高歌猛进 ， 政策始终保持宽松 ， 说白了是经济发展的硬需要 ， 但从本轮调控开始的那一刻起 ， 其实很多城市就已经明白了 ， 未来要和“地产经济”逐渐告别了 。
个人认为 ， 未来5-10年调控政策都不可能彻底退出的一个根本原因是 ， 国家对房地产的定位已经发生了改变——“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、“落实房地产长效管理机制”、“不走炒房拉动经济发展的老路”……这决定了房地产不可能再像过去那样疯狂发展、狂飙上涨了 。
更值得高兴的是 ， 长沙、海南已经在壮士断腕“去房地产化”了 。
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其次 ， 人口、金融、经济和住房总量等基本面决定了 ， 未来房价上涨空间狭窄 。 这话不是我说的 ， 而是党媒经济日报今年初一篇头版文章里的观点 。
对这个观点 ， 其实我是深信不疑的 。 人口方面 ， 老龄化加剧、出生率逐年降低 ， 都在削弱人口红利对房地产的支撑 ， 有研究数据表明 ， 2025年后 ， 购房主力人群（25-45岁）每年会减少一千万 ， 利空还是利多房价答案再明确不过；
金融方面 ， 中国居民部门的杠杆率已经逼近60% ， 接近发达国家水平 ， 且我们只用了发达国家不到一半的时间 ， 这其中是否有风险 ， 可想而知 。 近日央行报告也明确说了 ， 国人7成的资产是房产 ， 这也是全世界第一无二的；
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经济方面 ， 如果说过去房地产高速狂奔发展是经济发展的需要 ， 那么未来房地产回归稳定健康发展其实也是经济发展的需要 。 一方面 ， 中国经济面临转型 ， 高速度向高质量迈进 ， 归根结底是要去房地产化；另一方面 ， 科学研究表明 ， 房地产再继续大力发展对经济已经不构成拉动 ， 而是挤压了 ， 所以 ， 从经济发展的角度来看 ， 房地产更需要“暂停”一下了；
住房总量方面 ， 更不用多赘言了 ， 之前已经有机构统计测算过 ， 我们已经告别房屋短缺时代 ， 现在房子是严重过剩 。 近日央行报告更证实了该结论 ， 户均1.5套房 ， 住房拥有率96% ， 这都说明我们已经不缺房了 。 未来调控的主要工作 ， 还是要围绕如何让房产分配更均衡 ， 对多套房产征税 。
既然人口、金融、经济和住房总量等主要基本面都决定了未来房价上涨狭窄 ， 那么基本等于告诉国人 ， 房产投资的时代已经宣告结束 ， 未来更多的人有需求才会买房 ， 没有需求 ， 房子升值又跑不赢通胀 ， 留房还不如留现金 。 从这个角度来看 ， 5年后肯定“急着卖房”的人更多吧 。
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再者 ， 经济学博士孙树强的一席话让人醍醐灌顶 。 他认为 ， 靠刺激房地产来拉动经济的时代已经一去不复返 。 这意味着未来更多的城市房地产会回归居住属性 ， 有多套房不一定是好事 ， 尤其是在房产税、空置税、房东税等传言即将出台的背景下 ， 越来越多的人未来会认清大势 ， 对于这些人而言 ， 未来会更倾向于“急着卖房” 。
一方面 ， 开发商、买过房的人、中介等群体 ， 自然乐见房价不断上涨 ， 但是对于更广大群体的无房、换房族而言 ， 房价始终高居不下 ， 就势必会演化产生更多的“社会问题” 。 实话实说 ， 这并非国家想看到的 ， 尤其是过去几年很多人“躺着赚钱” ， 把贫富的差距拉得更大 ， 而那些真正靠出卖劳动 ， 靠技术 ， 靠真打实干的人 ， 却无法得到相应的回报 ， 这种畸形扭曲的发展 ， 国家绝不可能允许再继续存在 。
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