小议如何完善住宅专项维修资金法律制度体系
目前 ， 小区维修资金的使用规范一直是业主们关注的焦点 ， 大家都希望维修资金使用透明 ， 又希望维修资金在不继续向业主筹集的基础上能越来越多 。 笔者从事房管工作多年 ， 希望从方律法规制度的基础上提一些看法 。一.禁止开发商代收专项维修资金在法律上具体规定禁止对代收、挪用、侵占住宅专项维修资金 ， 并规定相应的处罚措施 。 对于违反法律法规代收住宅专项维修资金的 ， 要求在限定的期限内返还代为收取的这笔资金 ， 并且需要承担所收款项的一定比例的罚款 。 而对于开发商或物业服务企业侵占或者挪用这笔资金的情况 ， 政府相关职能部门就需要及时追回 ， 必要时可要求法院采取相关措施 ， 如冻结或查封 。 通过挪用或侵占产生的违法所得 ， 予以没收并处以罚款 。 构成犯罪的 ， 应依法追究相关责任人的法律责任 。 因此 ， 本文认为 ， 将来的立法应该在如何禁止及处罚力度上给予更为具体的规定 ， 以保护住宅专项维修资金不受侵害 。二．合理简化使用程序适当简化资金的使用程序 ， 如果发生一些紧急的情况 ， 仅需要业主委员会审核通过使用的决定即可；而当一般情况发生时 ， 仅需要经所需修缮部分2/3 的业主讨论通过即可 。 最后应该对住宅专项维修资金的使用程序、使用条件及缴纳金额在小区内予以公示 ， 以便更好的监督住宅专项维修资金的使用情况 。三．建立住宅专项维修资金信托管理制度住宅专项维修资金信托管理指的是为了实现全体业主的最大利益 ， 业主大会代表全体业主委托专门的管理住宅专项维修资金的银行来管理这项资金 。 具体办法是 ， 业主大会代表业主与有资质的银行签订关于住宅专项维修资金理财管理的委托合同 。 在此基础上 ， 业主大会也可以拿出一部分的维修资金交与专业的理财公司来投资一些投资风险小的项目 ， 利用理财公司的特殊性来实现维修资金的保值升值 。 值得注意的是 ， 由于受益人是全体业主这种信托方式应该视为一种公益信托 ， 公益信托需要设立监察人 ， 根据我国法律的规定 ， 房产主管部门应该作为这种公益信托的监察人 。四．加强对专项维修资金的监管首先 ， 加强政府监管部门对此项资金的使用、管理 。 具体做法是政府相关主管部门可以随机抽查监管也可以选择在网络上对资金的使用进行监管 。 检查的重点是资金的使用程序 。 其次 ， 需要建立信息公开制度 ， 以便业主行使监督权 。 在小区内建立一个告知业主资金使用及收益情况和反映业主意见的平台 。 最后 ， 利用来自社会的监督力量是不可或缺的 。 具体做法可以通过新闻媒体对违法违规现象给予曝光 ， 从而引起社会的关注与监督 ， 降低违规企业的信誉度 ， 最终使其无法在物业管理市场生存下去 ， 形成全社会的监督 。
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