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「恒大」土地市场热度分化 恒大回归北京土拍( 二 )


“从全国来看 ， 活跃的土地市场相对集中在少数城市 。 ”中原地产首席分析师张大伟表示 ， 受疫情影响 ， 部分房企判断市场会快速企稳 ， 政策刺激楼市 ， 因此在局部热点城市掀起拿地热 。
在马千里看来 ， 随着土地市场逐渐稳定 ， 大部分城市土地供应恢复至正常水平 ， 热点城市的优质地块对地价的拉动作用将会被减弱 。 二季度 ， 地价进一步上涨预期微弱 ， 后续地价将会呈现出较为平稳的走势 。
流拍率达10% 创近四年新高在北京、上海等多城土地市场日趋回暖的背景下 ， 部分城市多宗地块却遭遇尴尬的流拍 。
中原集团大陆区二级市场战略中心的研究显示 ， 今年一季度 ， 全国住宅用地流拍663宗 ， 流拍率高达10% ， 远高于近四年的任何一个季度 。
【「恒大」土地市场热度分化 恒大回归北京土拍】2月份以来 ， 环郑州区域多宗土地出现流拍情况 。 新郑新区2宗住宅用地接连流拍 ， 南龙湖1宗商服用地流拍 ， 焦作3宗地块流拍 ， 濮阳2宗地流拍……
据克而瑞监测 ， 4月上旬重点城市土地流拍率连续两周环比增长 。 4月6日-12日 ， 土地流拍率高达19.3% 。 流拍率大幅上升 ， 主要在于义乌因规划调整收回多宗小体量地块 。 此外 ， 位置较为偏远的宅地以及条件一般的商办地块流拍较多 。
事实上 ， 企业手中的现金决定了土地市场的热度 。 流拍地块出现的背后 ， 是主流房企越发谨慎的拿地心态 。
受经济形势影响 ， 一些主流房企拿地意愿不强 。 中原地产数据显示 ， 销售额3000亿元以上的7家房企中 ， 仅绿地控股、中国恒大3月单月同比为正 ， 其余5家中海地产、万科地产、碧桂园、融创中国、保利发展3月单月拿地额同比均下滑 。
土地市场的走势已现分化 。 马千里表示 ， 随着房企融资环境收紧 ， 企业拿地态度愈发谨慎 。 在大多数房企资金流不充裕的情况下 ， 吸引力不大的地块较此前更易流拍 。
近三成高价地未入市 拿地须谨慎这个春天 ， 虽然偶有地块流拍 ， 但主流房企对核心城市、优质土地的争抢依然激烈 ， 近期土地市场涌现多宗高价地 。
而在这个快周转开发的时代 ， 高价地一定程度上拖了企业后腿 。
马千里介绍 ， 近两年 ， 2016年、2017年成交的一大波高价地集中入市 ， 考虑到政府“稳地价、稳房价、稳预期”调控预期不变 ， 大部分城市限价持续从严执行 ， 典型一二线城市中 ， 已经入市的高价地仅有四成能够实现盈利 。
其中 ， 天津和上海两城盈利的高价地比重仅有四成 ， 而南京、合肥、杭州和北京等城市更低 ， 高价地的盈利占比仅有三成 ， 有七成高价地面临亏损 。
“尤其是杭州和北京 ， 两城市有高度的相似性 ， 房价均在2015、2016、2017年上半年经历了高速上涨 。 ”马千里表示 ， 当时大部分房企去库存取得了阶段性成果 ， 对楼市充满信心 ， 补仓意愿强烈 ， 拿地有些“不计成本”、缺乏理智 ， 因此2017、2018年诞生了许多区域性高价地 ， 这一波高价地上市正好赶上严苛的限价调控 ， 因此项目大多难逃亏损的命运 。
目前典型一二线城市中 ， 仍有近三成高价地还未入市 。
譬如 ， 2017年北京出让一宗地 ， 成交楼板价58080元/平方米 ， 商品住房需满足“9070”政策 ， 且销售均价不超过89068元/平方米 ， 最高销售单价不得超过93521元/平方米 。 由于盈利空间不足 ， 至今尚未入市 。
上海静安中兴高价地 ， 2016年融信以100218元/平方米的楼板价拿下这宗土地 ， 但3年半的时间过去 ， 依然尚未入市；南京高价地 ， 葛洲坝南京中国府也依然未入市 。
此外 ， 在杭州西湖、江干、上城等区域亦有部分未入市的高价地 。 上述地块楼板价接近或超4万元/平方米 ， 这一价格接近或超过当时周边同类项目的售价 。
“这类地块单价过高 ， 参照周边同等类型项目销售价格 ， 造价加成本之和占房价的比重也趋于高位 。 ”马千里指出 ， 在当前较为严苛的限价背景下 ， 这类高价地入市的盈利空间不大 ， 大概率面临亏损的命运 。 这类单价极高的高价地入市周期预计将超2年 。


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