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森岛■商贸业务和大股东项目拖累业绩 香江控股净利连降两年

森岛■商贸业务和大股东项目拖累业绩 香江控股净利连降两年
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财联社（深圳 ， 采访人员 杨依依）讯 ， 香江控股（600162.SH）陷入"增收不增利"的尴尬境地 。 其于近日发布的2019年年报显示 ， 报告期内实现签约销售金额63.25亿元 ， 同比增长94.4%；营业收入49.27亿元 ， 同比增长18.35%；净利润4.55亿元 ， 同比下降11.6% ， 这已是该指标连续第二年下滑；而扣非净利润降幅更高 ， 为23.54% 。
经过2015 年、2016年两次资产重组及配套融资后的香江控股 ， 试图向商贸物流产业转型 ， 以挽救疲态尽显的业绩 。 但截至2019年底 ， 香江控股商贸流通运营的营收占比反而持续缩小 ， 49.27亿元的营业收入中 ， 商品房商铺卖场收入占比达68% ， 商贸流通运营收入占比为22% ， 其他占10% 。 商贸流通运营收入2017年-2019年的占比依次为40%、33%、22% 。
"商贸物流运营配合拿地确实是比较好的模式 ， 但是主体经营这些年越来越困难 。 "汇生国际融资总裁黄立冲向财联社采访人员表示 ， "由于电商冲击和消费习惯改变 ， 导致商贸城、百货、地下商场模式将难以为继 ， 这类拿地模式也越走越弱 ， 而且这些资产有一个特点 ， 可套现性比较糟糕 。 "
值得注意的是 ， 年报显示 ， 香江控股旗下子公司中 ， 占合并利润 10%以上的有三家 ， 总资产金额最高的为天津森岛鸿盈置业投资有限公司（下称"森岛鸿盈"） ， 但年度净利润比株洲项目少了约7000万元 。
2017年12月 ， 香江控股以支付现金的方式从控股股东南方香江处 ， 购买森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业三家公司各65%股权 ， 支付交易对价合计为25亿元 。 根据当时的评估报告 ， 合并日三家项目公司净资产合计为-0.41亿元 ， 收购溢价率高达62倍 。 至收购前 ， 森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业的净利润分别为-684.6万元、-438.9万元、-300.6万元 。
2018年曾有投资者质疑南方香江将不良资产注入上市公司 ， 是利用上市公司为自身解困 。 上交所在2019年5月对香江控股2018年年报的问询函中 ， 重点就这笔收购事项发出问询 ， 要求被收购公司详细说明在当地政策和当时的房产去化情况下 ， 能否顺利完成相应承诺 。
交易中 ， 南方香江承诺森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业三家公司2018年-2021年四年的累计净利润要达3.53亿元、4.41亿元和3.76亿元 ， 合计11.7亿元 。 如期末减值额大于标的公司盈利承诺补偿金额 ， 南方香江需以现金对上市公司给予补偿 。
根据德勤华永会计师事务所出具的专项说明 ， 2018年度与2019年度 ， 森岛宝地累计净亏损2766.64 万元 ， 森岛鸿盈累计实现净利润1.44亿元 ， 森岛置业累计净亏损7191.7万元 ， 合计净利润为0.44亿元 。 虽然目前尚未到约定日期 ， 但时间已过半 ， 南方香江连承诺净利润的零头都未完成 。
【森岛■商贸业务和大股东项目拖累业绩 香江控股净利连降两年】据了解 ， 三家公司为天津香江锦绣花园的开发公司 ， 森岛置业还开发了一处名为天津锦绣香江健康小镇的项目 。 据中指院数据 ， 2019年天津商品住宅成交均价同比仅增1% ， 市场库存突破2000万平方米 ， 为近5年来的新高 ， 库存压力再度降临 。


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