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『经济』智库·观察｜楼市调控的空间与边界( 四 )


目前开发商资金链吃紧 ， 拿地热情不高 ， 土地流拍、流标严重 。 政府部门一方面应当努力降低土地收储成本和起拍价格 ， 另一方面可通过调整土地出让金付款方式等手段降低企业拿地门槛和成本 。
据统计 ， 今年前3月 ， TOP50房企拿地总额3589亿元 ， 同比下降24.3% 。 拿地大幅减少 ， 意味着未来可开发量下降 ， 产品供应减少 ， 供需矛盾加剧 ， 稳地价是稳房价的基础 。
最近国务院下发的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》可以解读为对土地要素市场改革迈出重要一步 ， 对房地产市场将产生深远影响 。
其次是缓解房企融资需求 。 经历了本轮调控 ， 大多数开发商放缓了开发节奏 ， 把重点放在降负债方面 ， 负债率基本可控 。 但突如其来的新冠肺炎疫情打乱了开发商节奏 ， 连续一个季度的销售不畅造成资金回笼困难 ， 资金链承压 ， 特别是一些中小企业陷入融资困境 。 央行连续释放流动性 ， 但对于大量中小房企来说由于行业受限 ， 很难获得资金支持 。 金融监管部门反复强调避免信贷资金违规流入房地产 ， 防范金融泡沫 ， 但疫情之下企业的生存更为重要 ， 不仅关系到金融稳定大局 ， 还关系到民生和就业 。 在此情况下还需区别对待 ， 对确实存在资金困难的企业有必要施以援手 。
第三 ， 适度放松或调整限购限贷政策 ， 刺激合理需求 。 被称为“史上最严厉”的楼市调控政策已经实施3年有余 ， 从稳定房价的角度确实起到了一定效果 ， 但长期通过行政手段抑制市场需求也使得一些正常的居住需求被“误伤” 。 在目前疫情严重影响经济的形势下 ， 刺激消费需求成为稳定经济的必选项 。 所有消费需求中住房消费的拉动作用最为显著 ， 刺激住房合理消费势在必行 ， 前提是“房住不炒”的原则不能变 ， 这就需要地方政府对市场的判断更准确 ， 政策更精准 ， 手段更丰富 。 例如对首套购房在信贷上给予更大优惠 ， 加大公积金贷款支持力度 ， 对改善型需求给予适当宽容的条件 。 限购方面 ， 对于大中城市适度放宽外来人口的购房资格 ， 降低外地人购房的社保缴纳期限限制 ， 满足城市常住非户籍人口的住房需求 。 对于一些库存较严重的区域适当放松限购条件 ， 限购区域从简单的行政区划调整为按照地理距离适度调整 。 举例来说 ， 北京与廊坊北三县购房资格互认 ， 将市场打通 ， 既可缓解北京地区的供需矛盾 ， 又可满足低收入阶层的住房需求 。 类似情况在全国热点城市还有很多 。
第四 ， 加大保障房供应力度 。 保障房的开发建设不仅是对投资和消费的拉动 ， 也是房地产市场补短板的重要内容 。 相比于大基建 ， 保障房的投资更具民生属性 ， 意义重大 。 在保障房建设上 ， 一方面政府要舍得让利于民 ， 在土地出让、资金使用等方面给予更大程度支持；另一方面 ， 要鼓励民营开发商积极参与 ， 使保障房建设在投资端和消费端惠及更多群体 。
第五 ， 加快城市更新和老旧社区改造 。 与建设保障房相类似 ， 城市更新需要政府的引导和企业的积极参与 ， 一方面拉动投资 ， 另一方面改善民生 。 特别是疫情之下一些老旧小区社区和居住环境的弊端凸显 ， 居民改善需求更为强烈 。
房地产作为国民经济重要产业 ， 不是简单的短期刺激经济的手段 ， 但事关宏观经济 ， 也事关民生 。 在严峻的疫情形势下 ， 稳定经济的大局显得尤为重要 。 守住房地产调控边界 ， 适度释放房地产调控空间 ， 充分发挥房地产对经济的带动作用 ， 这才是房地产调控的应有之义 。
责任编辑：马琳 曹冉京
审读：戴士潮
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（责任编辑：何一华 HN110）


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