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『经济』智库·观察｜楼市调控的空间与边界( 三 )


『经济』智库·观察｜楼市调控的空间与边界
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数据来源：Wind
刺激消费需求是稳经济的落脚点也是政策的发力点 。 从3月份以来 ， 中央出台一系列政策 ， 推进新一代消费 ， 推动消费升级；一些地方政府通过发放消费券刺激消费需求 。 美国等西方国家采取直接发钱的形式 ， 虽然显得财大气粗 ， 但并不科学 。 刺激消费也要精准施策：一是对于贫困阶层 ， 应将刺激消费与精准脱贫相结合 ， 通过直接发钱改善他们的生活状况 ， 保障基本消费 。 二是对于失业人群应从就业帮扶角度发力 ， 通过发放培训补贴提升就业能力 ， 进而提升其消费能力 。 三是对于中高收入阶层 ， 通过改善消费环境、放松某些消费领域的限制 ， 推动消费升级 。 例如通过住房限购政策的调整满足住房改善需求 ， 通过汽车购置补贴和适当放开指标等形式扩大汽车消费需求 ， 通过打造旅游环境刺激旅游经济升级等 。
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房地产调控适度放松的必要性
房地产在国民经济中的地位举足轻重 。 从宏观经济关联度看 ， 曾经有统计数据显示 ， 房地产与实体经济关联度达到60% ， 与金融负债关联度60% ， 与百姓家庭资产关联度60% 。 从宏观经济占比角度看 ， 房地产投资与居住消费总体占GDP比重达到15%左右 ， 其中住房消费占比接近9% 。 从产业链条看 ， 房地产关联着建筑、钢铁、水泥、建材等数十个行业 ， 住房需求对建筑、建材、金属、金融行业的拉动率超过15% ， 带动作用明显 。 无论是从投资还是消费角度 ， 无论是从稳就业还是从稳金融角度 ， 房地产的地位都不容忽视 。
『经济』智库·观察｜楼市调控的空间与边界
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数据来源：Wind
随着地方政府对房地产依赖度的提升 ， 也产生了很多负效应 ， 特别是2008年的4万亿投资刺激下的房价暴涨至今让人诟病 。 本轮房地产调控 ， 政府果断提出“房住不炒”原则 ， 并反复强调“不将房地产作为短期刺激经济手段” ， 通过加快建立长效机制 ， 推动“一城一策”提升房地产调控的精准性和有效性 。 从房价这一指标看取得了明显效果 ， 一线城市房价基本停涨 ， 二线城市房价涨幅趋缓 ， 房地产泡沫风险初步得到化解 。 但仍存在较多问题：从供需结构上看 ， 一线及二线热点城市供应不足 ， 部分三四线城市供应量过大 ， 消化能力不足；从产品结构上看 ， 保障性住房供应不足的状况依然明显；从政策措施上看 ， 有些地方政策过于教条或严苛 ， 限制了正常住房消费需求 。 从因城施策的角度 ， 部分地区适度放松政策也具有合理性和必要性 。
此次疫情对宏观经济的影响巨大 ， 房地产业首当其冲 。 主要体现在：销售下滑造成资金链紧绷 ， 今年一季度 ， 商品房销售面积21978万平方米 ， 同比下降26.3% ， 销售额20365亿元 ， 同比下降24.7% 。 ；停工停产造成项目开发进度放缓；商业地产租金收入锐减 。 近日渣打银行公布了中国开发商景气指数显示 ， 中国开发商景气指数已由去年年中的45跌至20 ， 下跌幅度明显 。 受疫情影响 ， 房企资金链风险加剧 ， 负债率高企 ， 从稳金融和稳预期的角度 ， 适度放松调控也是应对金融风险和系统性风险的必然之选 。
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调控的空间与边界
房地产调控的基调已经非常明确——“房住不炒” ， “不将房地产作为短期刺激经济的手段” ， 这是不能突破的原则和底线 。 目标是“稳地价、稳房价、稳预期” 。
本着上述原则 ， 房地产在土地、金融、市场等领域还有着相当大的政策释放空间 。
首先是调节土地土地供应结构和节奏 。 在供地结构方面包括两个层面：一是空间结构 ， 对于一线城市和热点二线城市增加土地供应 ， 相对过剩的三四线城市则要适当控制供地节奏；二是供地产品结构 ， 根据需求合理调配住宅用地、商业用地、产业用地比例 ， 保障房与商品比例 ， 产权住房与租赁型住房比例 。 一二线城市房价高企 ， 最直接的因素是住宅用地供应不足 。 对于这些热点城市 ， 一方面可率先推行集体土地入市 ， 城市核心区域土地储备不足的 ， 可适当向外围拓展 ， 缓解土地市场压力；另一方面 ， 尽快盘活存量用地 ， 包括批而未供和供地未开发两部分 ， 尽快形成市场供应 。


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