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[买世茂悦海]买世茂悦海公寓必须托管？售后包租是馅饼还是陷阱？( 二 )


不少项目仍在推介托管包租
经过笔者梳理发现，当下青岛售后包租项目并不在少数，在推介时都或多或少给职业者描绘这样一幅场景：售后包租，购房者拥有产权且不需要亲自经营，还能坐等收钱，可谓省心省力，而且收益率特别高 。
同样位于西海岸新区黄河路上的华尔兹广场有商铺，也有公寓 。商铺总价117万起，号称“可托管最高返租10%”，即与开发商签订10年返租协议，前三年8%，中间四年9%，最后三年10%，其中第一年租金在房款中扣除，剩余九年按照扣除第一年租金后的房款计算 。而位于市北区的启迪协信青岛科技城项目则打出，签约途家、拜登集团，宣称购买创客公寓的业主，“可以享受到定制级专属托管和运营服务，后期打理更为省心、省力 。”
“零风险投资”、“银行担保年收益8%”、“年均租金8%”诸如此类的宣传字眼，让很多投资者颇为心动 。实际上，房地产项目返本销售、售后包租是违法行为 。“返本销售及售后包租对消费者许以潜在的利益，以吸引购房者 。这实为一些实力欠佳的开发商通过‘借鸡生蛋’的方法炒作房地产，容易造成半拉子工程、非法集资等恶性事件 。因此，法律明确予以禁止 。”山东有容律师事务所律师李冰跟采访人员解释说 。
律师：开发商通过第三方签约规避法规
面对法规的明令禁止，开发商不甘放弃这一“诱人”的促销手段，于是搞出第三方公司与业主签“包租”合同的新套路 。
“找一家第三方公司与业主签‘包租’合同，规避法律风险，而且减少了很多麻烦，可以跳过交房环节、装修、面积等争议，这些细节如果有问题，那也要过好几年业主才能发现 。
对开发商来讲，房价是自己定的，前三年支付给业主的基于房价的固定收益可以当成低息贷款，因为实际贷款利息远高于给业主的固定收益，开发商降低融资成本，又可以迅速回笼资金，从中获利 。”李冰说 。
李冰提醒广大投资人，对“售后包租”等投资方式要有清醒的认识，了解其中暗含的法律风险，一旦发现开发商有蓄意诈骗、携款逃匿等迹象，特别是一些实力一般的小型开发商，要及时向房地产主管部门和公安机关报案反映 。
如果开发商或者第三方不能按合同要求兑现回购或支付回报承诺时，应该保留有关合同等证据，并及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决 。
此外，孙杰也给置业者提出建议，市民要想投资“售后包租”的项目，最好要强化投资风险意识理性投资，不要轻信高收益的片面宣传而盲目跟风，要甄别相关的宣传信息，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险等要有客观、理性的判断 。


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