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「投资」负债万亿很吓人？如何科学地看地产公司报表？


4月份 ， 是A股的年报季 。 投资者对自己关注的公司翘首以盼 ， 希望在年报这场大考中交出满意的答卷 。 他们不停地在这张报表中寻找公司有价值或隐患的蛛丝马迹 。
说到这 ， 财哥就不得不提房地产行业 ， 毕竟这个行业诞生了几家世界500强的企业 ， 无论是利润还是股价从来都不缺赚钱效应 ， 也吸引了诸多投资者的关注 。
有不少看官对财哥表示：“炒股真心累 ， 每日追涨算下来还不如抱着地产大白马省心 ， 像碧桂园这种 ， 年年有分红不说 ， 近半年虽有调整 ， 但股价长期看还是翻了好几倍 。 ”
「投资」负债万亿很吓人？如何科学地看地产公司报表？
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来源：东方财富
也有看官说“前几年确实错过了地产股 ， 最近头部的几家地产公司都已经披露了2019年年报 ， 各项业绩指标稳健增长 ， 很想再次关注 ， 只是像碧桂园的1.69万亿的负债 ， 怎么看 ， 正常么？从价值投资的角度如何看呢？”
【「投资」负债万亿很吓人？如何科学地看地产公司报表？】对于不少看官的提问 ， 财哥不能给出具体投资建议 ， 但财哥可以跟大家科普一下 ， 结合房地产行业经营特性 ， 地产公司的报表究竟应该怎么看 ， 为什么有时候负债的绝对值高却是有利于经营的 ， 是规模扩大的体现？
一、地产的运营链条 想要投资一家公司 ， 必须要知道这个行业是如何运转的 ， 更直白来说 ， 就是其商业模式 。
「投资」负债万亿很吓人？如何科学地看地产公司报表？
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尺度制图
财哥用了一个极其简易的图给大家做一下房地产公司的运营链条：公司花钱买地（原材料）→花钱建房（加工）→卖房（商品出售） 。 通过土地到商品房的增值实现盈利 ， 并利用盈利继续购买土地 ， 继续建房卖房 ， 周而复始 。
说的更直白一点 ， 房地产企业花钱买到的地、建出来的房子都是公司的资产 ， 但是这部分资产有一部分是通过举债获取的 ， 这部分构成负债 ， 房子进行正式销售时 ， 会收回资金 ， 这部分构成营收和现金流 。
不过大家需要注意的是 ， 地产行业的负债有其特殊性 。 其中包括了大量的合同负债 ， 所谓的合同负债绝大部分为预收账款 ， 也就是你在没拿到房钥匙前交给开发商的钱都算作地产公司的负债 。
所以 ， 开发商在物业最终交付前 ， 这些资金在财报上列入到负债类 ， 物业交付后即被列入到营收项 。 换句话说 ， 房子预售的款项暂时列在负债栏 ， 因此大多数地产企业的负债数字看起来很高 。
「投资」负债万亿很吓人？如何科学地看地产公司报表？
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来源：摄图网
有时候负债中的合同负债高 ， 在实际中却恰恰表明了这家公司的房子卖得好 ， 只不过现在还没交房 ， 一旦交房 ， 这部分马上就可以转为收入了 。
听了财哥上面的分析 ， 各位看官应该能总结出来 ， 关注地产行业要明白两个关键问题：一是“地” ， 二是“钱” ， 当然 ， 前面的“地”还是用“钱”买的 ， 所以 ， “钱”这件事是房地产行业绕不开的话题 。
二、让人又爱又恨的负债 看官们应该都比较清楚 ， 若想拿到好地段的地 ， 动辄都是几亿 ， 几十亿 ， 再加上房地产企业每年都有相当数量的在建项目 ， 其对于“钱”的需求可见一斑 。 那么 ， 房地产公司如何弄来这么多钱呢？钱又是如何运转的呢？
答案很简单：股东投入（股本）+借款（银行借贷、债券融资等）+销售商品房收入等 。 为了方便大家理解 ， 财哥再一次结合行业资料给大家制作了一个简图：
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