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[龙光地产]负债逐年攀升、房屋均价下降存货却大增，龙光地产怎么了？


摘要：负债逐年攀升、均价下降存货却大增 ， 高管减持（欢迎关注杠杆游戏）
[龙光地产]负债逐年攀升、房屋均价下降存货却大增，龙光地产怎么了？
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撰文|杆姐&编辑|欣欣然
时代真变了 。
2020年 ， 龙头房企的拿地逻辑在变 。
如万科 ， 公开报道显示 ， 万科2019年业绩会时 ， 有采访人员提出：万科土储只能维持2、3年 ， 相比同等规模企业能够维持3到5年的土储 ， 为什么要坚持？
郁亮回答：“最重要是能力 ， 而不是土地 。 ”
无独有偶 ， 恒大许家印在业绩会也表示 ， 公司接下来要控规模 ， 即土地储备每年减少3000万平方米 ， 最终目标是三年减少9000万平方米 ， 把总土储控制在2亿平方米左右 。
也是这两天 ， 杠杆游戏看到粤港澳大湾区的房企大佬“龙光地产”却在接连挥重金拿地 ， 砸向佛山 。
如溢价率58% ， 击退万科、保利、碧桂园等龙头 ， 砸31.5亿揽佛山禅城区一宗地 ， 这是龙光地产今年在佛山斩获的第三宗地块 。
前几天（3月30日） ， 同样在佛山 ， 龙光4.15亿摘下另一地块 ， 溢价率为30.92% 。
大手笔背后 ， 不禁让人浮想联翩：龙光地产为啥这么豪？
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1、非控股股东净利腰斩
恰好3月底龙光地产已早早发布了其2019年的全年业绩公告 ， 杠杆游戏便去看了看 。 产生了一些疑惑 。
在此之前 ， 先来看龙光地产2019年的整体成绩 。
其年报显示 ， 报告期内 ， 该集团权益合约销售额为人民币915.24亿元 ， 较去年增长31% 。
权益股东应占核心溢利为人民币100.2亿元 ， 较去年增长42.7% 。
净利润为人民币115.63亿元 ， 核心溢利为人民币103.14亿元 ， 核心溢利率为17.9% 。
营收方面 ， 2019年 ， 龙光地产累计确认营业收入约574.80亿元 ， 实现同比增长30.2% 。
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这一增速横向对比差不多体量房企是什么水平？
奥园：2019年营收505.3亿元 ， 同比增长63%；净利润52.2亿元 ， 同比增长78% ， 净利润率为10.3%……
雅居乐：2019年全年实现累计预售金额1179.7亿元 ， 同比上涨14.9%；营收为602.4亿元 ， 同比增7.3%；归属股东净利润75.12亿元 ， 同比增长5.4% 。
可见 ， 龙光地产的这个增速 ， 虽然不算拔尖 ， 但也至少是中等水平 。
在一系列亮眼数据里 ， 杠杆游戏的疑惑是：2019年龙光地产的非控股股东应占溢利同比为何会腰斩？
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如年报所示 ， 龙光地产在429.94亿元权益总额中 ， 非控股股东权益为88亿元 ， 同比增加17.4% ， 占比为20.5% 。
但非控股股东应占净利润仅2.94亿元 ， 同比反而减少58.4% ， 在整体净利润占比只有2.5% 。
2018年 ， 龙光非控股股东同样贡献了20.4%的净资产 ， 分享到7.9%的净利润 。 估算下来 ， 龙光非控股股东去年的平均投资回报率为3.3% ， 控股股东的投资回报率则达到是33.0% 。 原因何在？
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2、负债逐年攀升 ， 资本化利息致当期财务费用减少
负债方面 ， 龙光地产则显示出逐年攀升的趋势 。
2019年 ， 龙光地产的资产负债率为79.13% ， 同比2018年的78.4%有小幅增长 ， 比4年前的2015年则增长了接近10个百分点 ， 净负债资本比率同比增加4.2个百分点至67.4% 。


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