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[龙光地产]负债逐年攀升、房屋均价下降存货却大增，龙光地产怎么了？( 二 )

[龙光地产]负债逐年攀升、房屋均价下降存货却大增，龙光地产怎么了？
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2019年 ， 龙光地产的总负债1630亿 ， 较去年同期增加两成 。
其中 ， 流动负债增幅较高 ， 为1191亿元 ， 同比上年增加34.5% ， 增加306亿元 ， 净流动资产为401亿较上年同期减少4.7% ， 上年同期为421亿元 。
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不过龙光地产的借贷成本还算较低 ， 年内平均借贷成本为6.1% 。
另外值得注意的是 ， 年报显示 ， 龙光地产2019年的财务成本同比有所下降 。 但细看报表 ， 杠杆游戏发现其降幅的主要来源是被减掉的资本化利息 。
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上图显示 ， 2019年龙光的利息开支总额为45.15亿元 ， 2018年这一数字为31.97亿元 ， 同比增加了41% 。
但扣除了资本化利息后 ， 这一数字就骤降为12.66亿元 ， 同比反而减少了一些 。
何谓资本化利息？主要是指工程项目在建设期间内发生并计入固定资产的利息 ， 大白话说就是现在给出的利息不计入当期开支 ， 而是计入某项资产（比如房子）的价值中 。
资本化利息最大的好处就是可以降低当期的财务开支 ， 从而拉高整体的利润 。
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3、均价下降存货却大增 ， 高管减持
值得一提的是 ， 2019年 ， 龙光地产的销售均价为13635元/平方米 ， 2018年这一数字为16008元/平方米 ， 每平米均价下降近2400元/平米 。
但是 ， 大举的降价 ， 并没有改善龙光地产的周转情况 ， 年报显示 ， 2019年 ， 该公司的存货为863.52亿元 ， 同比大幅增长约57.6% 。
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[龙光地产]负债逐年攀升、房屋均价下降存货却大增，龙光地产怎么了？
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土储方面 ， 据年报显示 ， 上市公司新获取项目31个 ， 建筑面积为574.2万㎡ ， 同比下降23.13% 。 较之2017年-2018年激进拿地 ， 已大为不同 。
截至报告期末 ， 公司累计土储3667.4万平方米 ， 土地平均成本4081元每平方米 ， 按可售货值计算 ， 粤港澳大湾区占土地储备约占71% 。
不知道今年初龙光地产砸重金揽土储 ， 是否和去年“存粮”略少有关？毕竟作为尚未迈进千亿俱乐部的房企 ， 规模还是很重要的 ， 面粉也很重要 。
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或许很多杆友并不了解龙光 ， 其体量虽然不小（接近千亿） ， 但从布局来看 ， 上文可以看到 ， 还是以粤港澳大湾区为主 。
如其官网所介绍 ， 龙光地产创立于1996年 ， 于2013年在香港联合交易所主板上市 。 其发展核心区域位于粤港澳大湾区 。
有些“湾外”杆友认识龙光或许是因为其1989年出生的“二代”纪凯婷 ， 龙光地产主席兼执行董事纪海鹏女儿 ， 曾经以最年轻女富豪的标签登上胡润女富豪榜 。
2014年纪小姐上榜时年仅25岁 ， 身价80亿 ， 杠杆游戏依稀记得曾轰动一时 。
不过 ， 更值得注意的是 ， 在最新年报发出的不到一周时间 ， 龙光地产高管相继减持股份 。
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公开报道显示 ， 同一天 ， 龙光地产的主席兼执行董事纪海鹏减持328万股 ， 其女儿、非执行董事纪凯婷减持51万股 ， 公司高级副总裁兼执行董事肖旭减持112万股 ， 公司行政总裁兼首席财务官减持104万股 。 这又是为啥？


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