一线城市房价下跌真相是什么？一线城市房价下跌时间过程详解
中国一线城市房价会出现下跌吗？
导读：虽然身处二级市场 ， 花费大量时间研究中美股市以及投资大师的框架 ， 但我们依然经常被朋友圈问起：如何看待中国的房价？从中国家庭资产的持有比重看 ， 房地产资产持有比例远远高于股票 。 未来房地产价格 ， 特别是我们许多人生活在的一线城市房价波动 ， 会对个人财富的影响更大 。 那么上海、北京、深圳等地的一线城市房价未来会怎么走呢？今天和大家我们的粗浅观点 。
房地产是中国家庭资产最大配置
无论从什么角度看 ， 中国家庭资产配置的大头是房子而非股票 ， 这一点和美国市场非常不同 。
两年前 ， 我们曾经做过一个“武断”的判断 ， 认为和美国市场相比 ， 中国家庭资产在股票配置比例很低 。 长期看 ， 我们相信中美对比中 ， 中国家庭未来对于股票市场的配置比例一定会提高 ， 房地产占家庭资产的比例一定会降低 。
两年后 ， 当我们再回顾这个结论 ， 可以说一半正确 ， 一半错误 。 错误的部分是 ， 中短期影响中国家庭资产配置的因素 ， 是这个资产的收益率和波动率 。 过去 ， 房地产价格基本上是没有回调 ， 一路上涨 。 向下几乎没有波动率 ， 向上收益率又非常好 。 这导致大部分投资房地产的人 ， 都能赚到钱 。 而相反 ， 股票和基金市场波动率比较大 ， 大部分常常高买低卖 ， 整体赚不到钱 。
也正是因为房地产占到了中国家庭资产配置中的大部分 ， 对于许多人来说 ， 房价未来的走势可能会比股票走势更关注 。 股票就算跌了50% ， 但是股票资产占你总体资产可能就10% 。 所以最终你损失的是5%的个人资产 。 大家更多是茶余饭后讨论股市行情 ， 甚至中国有一大批高净值人群根本不买股票 。 相反 ， 如果房价下跌30% ， 可能你个人资产80%在房子里面 ， 最终对个人资产影响会超过20% 。 这可是会伤筋动骨的 。
那么房价会不会跌呢？每天有大量关于房价预测的研究 ， 我们今天更多探讨一线城市房价会不会下跌 。
上海房价会跌吗？一线城市房价和什么相关
在回答这个问题前 ， 我们需要理解 ， 一线城市的房价和什么相关？许多人会说人口 ， 其实这个答案答对了一半 。 我们发现全球一线城市的房价 ， 和这个城市的百万富翁数量有关 。 下面这个数据统计 ， 来自知乎网友“脑洞” 。 我们过去特别希望用一个房子“市盈率”指标 。 就是当地的房价除以当地的人均年收入 ， 看普通人要工作多少年才能买到一套房子 。 如果这个房子“市盈率”过高 ， 那么就有泡沫 。
我们看下面的数据 ， 截止到2016年上海、北京、纽约和洛杉矶四个大城市一手房的“市盈率” 。 在每一个大城市 ， 都是高的惊人 。 纽约和洛杉矶平均一手房价都在1000万人民币以上 ， 即使在当地都需要平均80年的收入（注：纽约我们就是指曼哈顿） 。
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我们思考这个数据背后的逻辑 。 房价本身是供给和需求带来的 。 全球任何一个一线城市 ， 新屋供给是不足的 。 他们之所以是一线城市 ， 意味着已经完成了城镇化和城市开发 。 而这些一线城市又能普通二三线城市所不具备的资源 。 这些资源包括就业、社会资源、医疗、教育、娱乐等等 。
在纽约曼哈顿 ， 那里有全世界收入最高的华尔街对冲基金 ， 有全世界最好的餐厅 ， 有全世界超一流的文化和娱乐（包括大都会博物馆） 。 全世界最有钱的富豪 ， 都会想到在纽约来买房 。 不仅仅是美国本土富豪 ， 包括中东富豪、俄罗斯富豪、中国的富豪等 ， 都喜欢在曼哈顿买一套房 。 这里的房价必然在全世界都是顶尖的 。 下面是曼哈顿2016年平均房价 。 每平米价格在2万多美元 ， 超过13万人民币 。 而且虽然曼哈顿只有公寓楼 ， 但都是大面积 ， 总价基本上在2000万人民币以上 。
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