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@年报点评26丨中梁控股：回归二线，开放合作( 二 )


@年报点评26丨中梁控股：回归二线，开放合作
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2 投资
新进20城拿地较为积极
2019年中梁拿下139块土地 ， 新增建面1659.4万平方米 ， 拿地总价764.5亿元 ， 新增货值约2015亿元 ， 虽拿地建面同比下降 ， 但相比于同期的企业投资来看 ， 中梁拿地销售总价比达到0.50 ， 高于同期TOP20房企的平均水平 ， 与此同时扩大投资布局范围 ， 新进南京、大连、天津等20个城市 。 拿地较为积极 ， 城市扩张力度较大 。
@年报点评26丨中梁控股：回归二线，开放合作
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截至2019年年末 ， 中梁控股土地储备5703万平方米 ， 土储建面同比增长56.5% 。 项目总数458个 ， 覆盖全国142个城市 。 从土储分布来看 ， 46%位于长三角 ， 34%位于中西部区域 ， 从各省土储建面占比来看 ， 浙江省占比高达22.1% ， 其次是江苏达到16.8% 。
2019年末其未来可售建面约为3800万平方米 ， 可售货源为4433亿元 。 从中梁现有规模及销售增速来看 ， 土储略显不足 ， 其高周转模式也需要每年较大的土储获取力度来支撑 ， 2020年计划将合约销售的50%-60%用于拿地 。 与此同时 ， 中梁发布2020年寻地合作计划 ， 邀请各界合作伙伴就战略合作、股权合作、联合拿地、并购合作、资产收购、城市更新、代建等模式进行全面合作 。
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深耕长三角区域持续加大二线城市布局
由拿地金额区域结构来看 ， 中梁2019年长三角、中西区、海峡两岸、环渤海区域的拿地占比为63%、21%、8%、8% 。 2019年中梁持续加大在长三角区域的布局 ， 未来可以预见的是该区域将持续成为中梁的销售重点贡献区域 。
土地投资结构持续优化 ， 二线城市占比大幅上升 。 中梁2018年下半年开始调整投资策略 ， 提高城市能级 ， 重点关注二线城市及强三线城市 ， 中梁的土地投资策略方面实行“三转策略”：转向二线、省会、以及中心城市 。 2019年新增拿地金额二线城市占比达到53% ， 同比增涨了11个百分点 ， 新进入的20个城市里面 ， 有南京、福州、厦门、南昌、天津、大连、西安、太原、贵阳等9个二线城市 。
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3 财务
利润增速增长显著盈利水平有待提升
得益于前两年的业绩增长以及项目结转增加 ， 中梁2019年盈利规模增幅较大 。 营业收入566.4亿元 ， 同比增长87% ， 毛利润131.82亿元 ， 同比增长91% ， 归母净利润则同比增长98%至38.34亿元 ， 整体来看 ， 中梁2019年营收及利润规模增长较为显著 。 营收和利润规模虽然明显增加 ， 但利润率水平还有一定的提升空间 ， 2019年中梁控股的毛利率和和归母净利率分别为23.3%和6.8% ， 均同比增长0.4个百分点 ， 但相对于行业平均水平来看 ， 未来仍有一定的上涨空间 。
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负债：上市拓宽融资渠道助力降低成本
2019年中梁控股持有现金264.95亿元 ， 同比增长14.8% ， 总有息负债401.80亿元 ， 同比增长48.8% ， 同时 ， 由于上市发行股本增加 ， 以及其合作力度的加大 ， 净资产同比大幅增长209.0%至208.72亿元 ， 2019年中梁净负债率65.6% ， 同比上升7.5个百分点 ， 但仍属于行业较低水平 。
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从债务结构来看 ， 现金短债比达1.23 ， 同比下降22%% ， 但现金能完全覆盖短期负债 ， 无短期偿债压力；长短期债务比为0.87 ， 与2018年持平 ， 整体债务结构还有进一步优化空间 。 值得注意的是 ， 2019年7月中梁控股港股上市成功 ， 募得资金32亿港元 ， 上市成功后 ， 一方面增加企业的运营资金 ， 另一方面中梁打开了境外美元债的市场 ， 成功发行了4亿美元境外债 。


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