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[乐居网]销售做“加法”，土储做“减法”，恒大三年“减负”4500亿元


[乐居网]销售做“加法”，土储做“减法”，恒大三年“减负”4500亿元
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每经采访人员吴抒颖2020年3月31日 ， 中国恒大（03333 ， HK）发布2019年度业绩 。 恒大2019年全年实现合约销售额6011亿 ， 核心利润408.2亿 ， 资产负债率77.9% ， 净负债率159.3% ， 现金余额2287.7亿 。 上市11年来 ， 恒大业绩实现跨越式增长 ， 各项核心指标保持行业领先 。 然而 ， 偏高的负债水平让恒大决心转变 。 许家印在发布会上宣布 ， “恒大从2020年开始转变发展方式 ， 全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略 ， 要用最大的决心、最大的力度 ， 一定要把负债降下来 。 ”业绩会上 ， 恒大对未来三年的规划进行了分解 。 许家印表示 ， “高增长”就是要实现销售高速增长 ， 今年要实现销售8000亿；“控规模”就是要严控土地储备规模 ， 实现土储负增长 ， 到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债平均每年下降1500亿 ， 到2022年要把总负债降到4000亿以下 。 一边高速增长 ， 一边“减负”前行 ， 恒大自身具备哪些优势可保证其新战略的成功实施？万亿目标近在咫尺恒大是这个行业特会赚钱的公司之一 。 2019年 ， 恒大营业额收入为人民币4775.6亿元 ， 同比增长2.4% ， 毛利为人民币1329.4亿元 ， 毛利率为27.8% ， 居于行业前列 。 2019年度 ， 恒大录得合约销售额人民币6010.6亿元 ， 较2018年增长9%；合约销售面积5846.3万平方米 ， 较2018年增长11.5%；合约销售均价10281元/平方米 。 同时 ， 恒大的土地储备也居于行业最低区间 。 2019年 ， 恒大年共计购得土地储备153幅 ， 新购土地储备建筑面积6703万平方米 ， 平均成本人民币2101元/平方米 。 业绩稳步向前 ， 恒大也提出了一个宏大的销售目标 。 许家印表示 ， “高增长”就是要实现销售高速增长 ， 今年要实现销售8000亿 ， 到2022年要实现销售1万亿 。 今年以来 ， 房地产进入寒冬 ， 多数房企业绩出现同比下滑 。 要实现销售逆市大幅增长 ， 需要充分利用恒大充足的土地储备及“网上销售”的巨大优势 。 据恒大管理层介绍 ， 目前恒大拥有2.93亿平方米土地储备 ， 今年总可售面积达1.32亿平方米 ， 可售货值达1.27万亿 ， 按照64%的去化率保守估算 ， 可实现销售8110亿 ， 完成8000亿销售并无压力 。 更值得一提的是 ， 恒大今年实施“网上销售”的颠覆性营销革命 ， 实现了一季度业绩“开门红” 。 恒大一季度业绩简报显示 ， 其“网上销售”的颠覆性营销革命持续发力 ， 截至3月底公司实现销售额1465亿大增23% ， 销售回款1133亿大增55% ， 行业排名第一 。 正如许家印在业绩会上所言：“只有实现销售额大增 ， 才有更充足的回款 ， 才有更加充足的现金流 ， 才能大幅降低负债率 。 ”此次在一季度即交出一份靓丽的成绩单 ， 无疑为其持续实现高质量发展增添更大的信心与底气 。 开源节流助力降负债为了保持“轻盈”的身姿 ， 在保持销售额增长的同时 ， 恒大也下决心“控规模”、“降负债” 。 “控”是恒大“三字决”的重要保障 。 如果销售高增长 ， 但投资不收紧 ， 依然“进得多、出得多” ， “降负债”也就无从谈起 。 许家印表示 ， “控规模”就是要严控土地储备规模 ， 实现土储负增长 ， 未来三年每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右 。 许家印还指出 ， 在多元产业方面 ， 也要收紧投资 ， 5年内不再投资其他任何产业 。 年报显示 ， 恒大拥有2.93亿平方米的土地储备 ， 因此可以适度减少拿地 ， 充分利用现有土地储备 ， 既能确保公司的持续发展 ， 还能大幅减少支出 ， 为新战略的实施提供有力保障 。 而通过严控土储、审慎投资 ， 收紧大部分业务的资本性支出 ， 为恒大降负债保证了充足的现金流 。 至于“降负债” ， 许家印也明确了目标 ， 要把有息负债平均每年下降1500亿 ， 到2022年要把总负债降到4000亿以下 。 要实现这一降负债目标 ， 确保“高增长”与“控规模”是关键 。 许家印在现场算了笔账 ， “2018年、2019年 ， 恒大销售回款每年维持在4500亿左右 ， 如果今年实现销售8000亿 ， 回款按7000亿计算 ， 就会增加2500亿的销售回款 。 同时 ， 恒大今年减少土地储备3000万平方米 ， 就等于减少600亿的支出 。 这样一增一减 ， 就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标 。 ”在此基础上 ， 恒大还采用强有力的成本控制 ， 实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式 ， 大幅降低营销、管理、财务三大费用 ， 成本的降低也进一步确保了负债的降低 。 分析人士认为 ， 强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力 ， 为恒大实现战略目标提供强有力保证 。 随着新战略深入推进 ， 三年后恒大销售规模超万亿 ， 负债降至行业中下水平 。 届时 ， 外界将看到一个不一样的“新恒大” 。


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