【和讯房产】资色·曝年报丨开启算账模式：许家印立下3个flag
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2019年度中国恒大业绩会上 ， 恒大董事会主席许家印立下flag：恒大从2020年开始转变发展方式 ， 全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略 ， 要用最大的决心、最大的力度 ， 一定要把负债降下来 。
许家印和恒大总裁夏海钧 ， 对完成该战略目标非常有信心 ， 并开启算账模式 ， 有理有据地向媒体以及投资者解释胜任的理由 。
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高增长：许家印表示 ， “高增长”就是要实现销售高速增长 ， 今年对外销售目标是6500亿元 ， 内部指标是8000亿元 ， 到2022年恒大要实现销售1万亿 。
实现此目标的概率是非常大的 。 一来 ， 2020年恒大的可售货值为1.27万亿元 ， 这意味只要恒大去化率完成51%—63% ， 就可以完成对外对内销售目标 。
二来 ， 销售表现良好 ， 恒大今年实施“网上销售”的颠覆性营销革命 ， 实现了一季度业绩“开门红”：销售额1465亿大增23% ， 销售回款1133亿大增55% ， 行业排名第一 ， 刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录 。
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控规模：就是要严控土地储备规模 ， 实现土储负增长 ， 未来三年每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右 。
许家印表示 ， 这是科学和合理的 ， 能够保证公司可持续发展 。
年报显示 ， 恒大拥有2.93亿平方米的土地储备 ， 较2018年底降低3.3%；土储原值5273亿元 ， 其中一二线城市项目土储原值3524亿元；三线城市项目土储原值1749亿元；平均楼面地价1800元/平方米 ， 项目总数876个 。 此外 ， 恒大拥有旧改项目101个 ， 其中深圳6个项目122万平方米纳入土地储备 。
2019年 ， 恒大新购项目153个 ， 新购土地储备建筑面积6703万平方米 ， 土储原值为1408亿元 ， 平均成本为2101元/平方米 。
夏海钧会上算了一笔账：恒大最大优势是土储 ， 2.93亿平米土储 ， 67%一二线城市 ， 楼面价1800元 ， 建安成本3800元 ， 总成本就是6100元 。 即便按照打折扣售价7800元 ， 恒大毛利润也在30% ， 净利润10% 。 所以说 ， 面粉已在口袋中 ， 做面包就有清晰定价和盈利 。
对此 ， 夏海钧表示 ， 这是因为恒大把握住了房地产黄金发展的20年 ， 早期拿了很多优质地块 ， 土地价格增长高过利息增长 ， 为未来几年实现高利润打下坚实基础 。
降负债：就是要把有息负债每年平均下降1500亿 ， 到2022年要把总负债降到4000亿以下 。
许家印现场算账表示：“18年、19年 ， 恒大销售回款每年维持在4500亿左右 ， 如果今年实现销售8000亿 ， 回款按7000亿计算 ， 就会增加2500亿的销售回款 。 同时 ， 恒大今年减少土地储备3000万平方米 ， 就等于减少600亿的支出 。 这样一增一减 ， 就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标 。 ”
在提到2020年或将出现并购潮时 ， 夏海钧也提到了恒大负债问题 ， “去年恒大新增的土地储备50%左右都是并购来的 ， 都是小企业发展过程中扛不住了 ， 我们负债高跟这个也有关系 ， 大家看到里面有信托比较多 ， 其实不是恒大借的信托 ， 而是我们收购二手项目的时候 ， 这个项目原来带过来的负债 ， 带过来的一些信托产品没到期 ， 变成恒大的债务以后 ， 由恒大并表 。 ”
换赛道：业绩会上 ， 许家印提到这样一句话：房地产的黄金时代没了 ， 必须把房地产的金融属性去掉 。 房地产要从金融属性向实体属性转变 。 而恒大已经开始换赛道了 。
许家印说 ， 恒大汽车就是换道超车 ， 去年我们提出要实现三到五年内 ， 做成实力最强、规模最大的世界新能源汽车集团 。 我们对产品 ， 核心技术要求是世界领先 。
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