管中窥“报”系列之二 |龙湖：思考，快与慢( 三 )
邵明晓认为 ， 龙湖财务总体比较稳健 ， 现金相对充裕 ， 在土地市场相对冷的时候可以多拿一些项目 ， 如果土地市场非常热 ， 就会缓一缓 。
从行动上看是如此 ， 今年1-2月 ， 正值疫情爆发 ， 行业内资金紧张 ， 土地市场遇冷 ， 但龙湖已经拿地17个块 。
对于未来拿地规划 ， 邵明晓说：“我们也在观察 ， 且走且看 。 前提还是守住财务纪律 ， 守住净负债率 ， 不拿地王 ， 不拿高价地 ， 达到我们的指标 ， 把节奏踩好 。 因为这几年下来都是这么做的 ， 从整个集团来讲 ， 包括财务系统、投资系统、运营系统、营销系统都在联动 ， 应该说已经成为一种行活 。 ”
年报显示 ， 龙湖土储总建筑面积前五位的城市分别是重庆、烟台、济南、武汉、成都 ， 避开北上广深热门地区 ， 确实在严格遵守纪律 。
而在拿地的另一个方向收并购方面 ， 邵明晓表示 ， 龙湖保持着差不多25%到30%的比例 ， 比较倾向于项目收购 ， 项目收购相对比较简单 。 但龙湖不是为了收并购而收并购 ， 而是看机会 。
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当然 ， 硬币有两面 。 虽然龙湖守住了稳健 ， 但不得不说岁月静好与激情澎湃难以兼得 ， 行业一些房企黑马确实在上升期狠命滚动抓住了风口 ， 甚至其中有一些后来者已超越龙湖 。
稳健的利弊
吴亚军在2019财报中写道：“热烈依旧的规模新高（全国房地产销售额16万亿） ， 不改我们之前的表态——水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不复返 ， 回归、重塑成为共识 。 ”
其中提到了水大鱼大、蒙眼狂奔 ， 这那个时代出现了如融创、新城控股等新进房企 ， 融创更是做到了极致 ， 负债率巅峰直逼200% 。 融创创造出的成绩是有目共睹的 ， 后来居上销售达到了5000亿规模 ， 稳居行业前五 。
而在蒙眼狂奔的年代龙湖一直在走自己的路 ， 结果就是被后来黑马超越 。 虽然“高周转”模式已是昨日黄花 ， 但已经成长起来的规模房企已经开始站稳脚跟 。
新城控股的负债率也在持续降低 ， 开始寻求稳定 ， 借着“高周转”的快车迅速从地方性的房企变为了头部企业 。 虽然此次疫情正在考验通过“高周转”成长起来的高负债房企 ， 但通过“高周转”迅速增大的企业规模也会成为抵御当下危机的堤坝 。
龙湖的财务数据固然不错 ， 但也有声音对龙湖发出质疑 ， 龙湖除了财务数据还剩下什么？有投资者称：“龙湖当下最大危机而是品质和口碑的快速下降 。 龙湖未来也许会不错 ， 但也仅仅是财务数据了 。 ”
以质量和稳健著称的优等生龙湖 ， 也开始面临高周转下的通病：质量问题 ， 并呈现增长趋势 。 在2019年龙湖半年报发布会现场 ， 有一名自称是龙湖长沙业主的男子从长沙飞至香港“远道维权”事件 ， 对龙湖口碑造成了一定程度重创 ， 也有业内人士向采访人员表示 ， 龙湖过去谈质量 ， 现在改谈服务 。
对于此事采访人员采访了一名施工单位人事 ， 他表示：“龙湖从中海挖走了一批骨干 ， 这些人带来了中海作风和模式 。 我们搞施工的人都知道 ， 中海的生意是最难做的 ， 企业对质量要求严格 ， 同时熟悉成本 ， 价格压得很低 ， 这些良好的职业素养也都被带到了龙湖 。 ”
在他看来 ， 由于中海系背景出身的龙湖高管相继从龙湖离职 ， 这间接导致了龙湖质量问题的积累与最后爆发 。
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