管中窥“报”系列之二 |龙湖：思考，快与慢( 二 )
邵明晓认为 ， 中小学及大学开学时间是商业地产回暖重要的判断指标 。 他预计 ， 4月上旬至中下旬 ， 多个城市的大学及中小学将陆续复学 。 邵表示 ， 龙湖此次减租给营收上带来的影响 ， 会在未来通过逐步运营去消化 ， 并表示全年力保60亿元商业租金收入达成 。
在一季度利润下滑超过一半以上 ， 未来形式仍不明朗 ， 依然要保60亿元的商业租金收入 ， 或许这就是吴亚军所说的爆发力 。
龙湖管理层预计 ， 即便在疫情严重的状态下 ， 公司仍可以保证比较正常地活着 。 哪怕市场情势微弱 ， 相比去年 ， 今年的利润指标仍要考虑有所增长 ， 并将销售目标定为2600亿元 。
龙湖在2019年增长超20%的情况下 ， 2020年的增长目标仅为8.3% ， 这样的计划似乎过于保守 。
野村证券的研报表示 ， 龙湖2020年的销售会高于公司指定的2600亿元 ， 未来将进一步提高对龙湖的估值 。
随着2019年的最强调控和2020年的新冠疫情的爆发 ， 房企资金链越发成为公司生命线 。 过去的“借新还旧”模式在当下已不再灵光 。 而龙湖作为头部房企中最重视资金链安全的公司之一 。
手中有钱 ， 心中不慌
自2019年年末 ， 内房债开始在国际资本市场上受到冷落 ， 为了能够让现金流继续运作 ， 房企所发债券的票面利息越来越高 ， 10%已经不少见 。
而2019年龙湖平均融资成本为4.54% ， 平均贷款年限为6.04年 。 同期 ， 该公司净负债率达51.0% ， 维持低位；在手现金609.5亿元；一年內到期债务为139.3亿元 ， 占总债务比例为9.5% ， 现金短债比达4.38 ， 流动性充裕 。
华创证券的一份研报指出 ， 龙湖平均融资成本4.54%的背后或有三大因素助力 。
其一 ， 该公司善于进行统一的资金把控 ， 在行业加杠杆期间仍能保持净负债率在50%—60%区间 。
其二 ， 龙湖集团长年期、低票息境内外资本市场融资能力不断增强 ， 并获得了国际长期资本认可 。
其三 ， 销售和资金双双稳增的态势 ， 也成为龙湖集团业绩的压舱石 。
龙湖首席财务官赵轶在业绩会上也表示：“龙湖稳健的财务盘面和自律的融资是应对未来市场不确定性的底气 。 ”
赵轶还补充 ， 2020年以后龙湖刚性到期贷款少 ， 且均已做好还款安排 ， 未来将继续保持融资主动性 ， 以自律换自由 。 现在国内流动性相对宽松 ， 优质企业还有去公开市场发债的机会 。 下一步 ， 龙湖不排除在境内公司债领域进行融资尝试 。
龙湖稳健的财务风格避过了当下融资贵、融资难的危险期 ， 吴亚军表示“下半年往后 ， 融不融资 ， 无所谓了 。 现金流不是今天才着急的事 ， 而是要天晴的时候补屋顶 ， 你早就要着急 。 ”
她表示龙湖2019年下半年就很注重现金流 ， 1月份龙湖已完成全年的基本融资 。
钱来的便宜 ， 但花的谨慎 。 邵明晓表示 ， 拿地是按照龙湖全年净负债率的控制来倒算 ， 保持50%-60%的净负债率水平 ， 今年公司的拿地金额会在去年的基础上稳中有增 。
对于2020年的拿地计划 ， 邵明晓表示：“我们是平和的心态 ， 在手现金相对比较充裕 ， 用频率换概率 ， 能达到我们的指标就拿 ， 达不到就算了 。 ”
所谓的“用频率换概率” ， 是指通过大量地参与土地竞拍 ， 在认为合适的时机拿到性价比最高的土地 。 这种行为需要缴纳大量保证金 ， 保证金对现金流和融资成本提出了较高要求 。 而现金流和融资成本正是龙湖的优势所在 。
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