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「地块」15600元/㎡起拍！锦江区131亩宅地它值吗？( 二 )


「地块」15600元/㎡起拍！锦江区131亩宅地它值吗？
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△待出让地块周边配套情况
宗地周边的商业配套也可圈可点 ， 一是东侧的华宇广场 ， 自带约15万方的商业体量 ， 已正式投入运营 ， 业态丰富 ， 人气也比较足 ， 另外宗地北侧的COSMO天廊已有盒马鲜生等入驻 ， 宗地南侧的万科金润华府也有少量底商 ， 满足生活所需不是问题 。
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△地块东侧及北侧的商业
另外 ， 宗地西侧靠近望江宾馆和沙河 ， 步行1公里 ， 就可到北侧的塔子山公园 ， 宗地东北角与沙河堡小学、四川友谊医院隔街相望 ， 东南侧即锦江妇幼保健院……可以说 ， 除了西侧老旧待改造的五福苑之外 ， 宗地周边的城市界面非常“完美” 。
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△锦江妇幼保健院及四川友谊医院
市场扫描：历史最高起拍楼面地价
地是好地 ， 价格也很“美丽” 。 锦江区宗地起拍楼面地价15600元/㎡ ， 这是截至目前大成都的历史最高起拍楼面价 。 再加上近131亩的规模 ， 该宗地的起拍总价已经达到了36.89亿元 ， 是成都2016年以来已拍卖住宅类用地中 ， 唯一一宗起拍楼面地价和起拍总价双双位列前五的地块 ， 对拿地企业来说 ， 是较高的门槛 ， 考验实力 ， 更多的房企大概只能“望地兴叹”了 。
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「地块」15600元/㎡起拍！锦江区131亩宅地它值吗？
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聚焦到地块周边来看 ， 2公里范围内 ， 基本上每年都有土地资源出货 ， 2016年以来成交的8宗地中 ， 除去商业和商兼住地块外 ， 其余4宗地楼面地价均破万 。 最近的一次成交是2019年12月31日 ， 合信以12600元/㎡的楼面地价获取了位于成华区双桂路的宅地一宗 。
同一范围内的住宅表现就更加精彩了 。 地块周边以攀成钢和塔子山两大版块为首的居住区 ， 都以“高端”著称 ， 二手房单价基本2.5万元/㎡往上 ， 但新房价格则有较大的剪刀差 。
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△此次待出让宗地周边二手房均价（图片来源：链家）
以2019年有集中备案记录的几大“爆款”项目为参照 ， 仁恒滨河湾、COSMO天廊、上海东韵等备案均价在2万元/㎡左右 ， 最高的伊泰天骄备案均价约2.7万元/㎡ ， 单位面积的剪刀差最高达到了1.6万元/㎡ ， 当然一个很重要的原因是 ， 这些项目拿地都很早 ， 借时间差打出了价格差 。
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△宗地周边2公里范围内 ， 2019年成交住宅备案均价
成交价格测算
总之！这宗地虽然价格“感人” ， 但的确是一宗公认的好地 ， 其最终价格牵动人心 。 基于此 ， 抛开最高限价不谈 ， 锐理君结合地块相关指标、周边项目定位定价等 ， 对该宗地的成交价格进行了理想化测算——
结合周边物业形态以及产品定位 ， 如果设定该地块全部打造为30层高的大平层住宅 ， 那么 ， 当出价到19492元/㎡时 ， 销售利润率可以达到非常理想的20%；如若出价到23582元/㎡ ， 利润率降至10%；若出价继续升高 ， 利润率持续走低 ， 获取地块难度较大 。
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当然 ， 这一版方案仅为静态测算 ， 而由于该地块设有最高限价 ， 且熔断后将竞配建租赁住房 ， 实际成本会有变化 ， 此次预测结果仅供参考 。
不知道哪位大佬会拿下这宗地？另外 ， 我们下一期将继续分析武侯区19.41亩地块 ， 不见不散！


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