房地产的天不是晴朗的天
房地产的天不是晴朗的天。
如今的银行越来越重视零售业务 ， 零售业务对银行收入的贡献也越来越大 ， 原因何在呢？因为历史数据表明 ， 居民的信誉要远好于企业 ， 个贷的坏账率非常低 。 但是 ， 10年之前美国发生了次贷危机 ， 也就是个贷出现了违约 ， 导致个贷违约的原因是房价持续下跌 。因此 ， 评价房地产对经济增长的作用 ， 一定要辩证去看 ， 70年代后日本经济的繁荣和2000年以后美国经济的繁荣 ， 房地产都起到了推波助澜的作用 ， 但水能载舟亦能覆舟 ， 日本和美国金融危机的爆发 ， 都是房地产的过度繁荣所触发的 。如果说 ， 过去10多年银行涉及房地产的资产都成为好资产 ， 那么 ， 未来10年就一定不会是过去10年的延续了 。 这个世界上 ， 没有不破的泡沫 ， 有人设想这样一个理想过程：今后若房价维持稳定 ， 但货币仍在增加 ， 居民的收入仍在增长 ， 那么 ， 目前过高的房价 ， 将以时间换空间 ， 若干年后自然是合理了 。但我认为 ， 只要市场存在下去 ， 就必然会有波动 。 作为投资者 ， 都有预期回报率 ， 如果未来房价走L型 ， 谁还愿意贷款加杠杆购房呢？如果是房产持有者 ， 在开征房产税的情况下 ， 其中有多少人愿意长期持有不涨并需要纳税的资产呢？当然 ， 要预测房地产“繁荣的顶点”确实很难 ， 房价租金比、房价收入比、房价总市值/GDP等 ， 都显示房地产存在明显泡沫；但从居民房贷余额/房价总市值、居民房贷年还本付息总额/居民可支配收入总额看 ， 似乎又不高 。如果用空置率多少作为房地产泡沫会否破灭的指标 ， 但如果房地产作为投资品 ， 就像股票一样 ， 那么 ， 再高的空置率都不是问题 。 我认为 ， 房地产最大的问题就是“上涨” ， 涨得越多 ， 离繁荣的顶点就越近 。 当前 ， 由于限价、限贷、限购等政策 ， 人为压低了房价涨幅 ， 即2017-18年的房价实际涨幅可能比公布名义涨幅更高 。如一二线城市都在调控新楼盘的发售时间、价格和规模 ， 从而导致大家像认购新股一样抢购房子 。 有人把房地产开发企业库存的下降 ， 看成是房价将继续上涨的理由 。 但房地产去库存不同于消费品去库存 ， 前者只是转移库存 ， 即开发商去去库存 ， 投资者加杠杆补库存 ， 最后是房屋空置率上升 。为了去杠杆 ， 地方政府减少了住宅用地的供给 ， 伴随着开发投资增速的下降 ， 意味着今后楼盘供给会相对减少；但从需求层面看 ， 由于限购、限价和限贷并未能有效压制需求 ， 反而使得投资、投机性需求得到了刺激 。 故行政化去杠杆的手段需要反思 。对于投资品而言 ， 仅从供给角度来判断价格涨跌肯定有失偏颇 ， 就像比特币一样 ， 尽管供给越来越少 ， 但价格也出现了暴跌而非暴涨 。 原因在于 ， 投资品的需求会因为预期的变化而改变 。 又如 ， 黄金的未来供给（可开采量）也会越来越少 ， 越来越稀缺 ， 但为何当今价格还是那么疲弱 ， 是因为全球对于投资黄金的需求减少了 。简单把消费增速下行归结为中产都去做房奴了 ， 也是不够客观的 。 我们必须意识到 ， 中国经济增速的下行是因为生产要素的总供给在减少 ， 劳动力、土地的成本大幅上升 ， 技术进步放缓 ， 劳动生产率的增速下降——这些都是十分正常的 ， 日本、韩国和德国都遇到过这样的问题 ， 经济增速减半 ， 而且成为经济转型的契机 。当前 ， 中国大部分城市出现了流动人口的净流出 ， 货币增速也大幅下降 ， 产业投资的利润回报率自然就降低了 ， 因此 ， 今后中国经济继续减速应该没有悬念 ， 因此经济大环境并不支持高房价 ， 尤其是那些人口在流出的三四线城市 。 记得2005年的时候 ， 有人问我 ， 中国股市什么时候见底？我说 ， 股市越下跌 ， 离底部就越近 。 如今 ， 房价涨幅越大 ， 持续上涨时间越长 ， 则离繁荣的顶部也就越近了 。总之 ， 回归中国经济过去40年的高增长轨迹 ， 发现前期靠引进外资和出口导向政策 ， 后期靠房地产和土地财政 。 但如果继续依赖于房地产和土地财政 ， 则危机就难以避免 。 （地产观点）
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