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「信托」通道业务整体放缓、房地产信托融资业务持续走低，信托公司寄REITs有望？

财联社（上海 ， 实习采访人员 林汉垚）讯 ， 3月6日 ， 中国内地首单可扩募新零售基础设施REITs产品"菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划"扩募获上海证券交易所批复 。
近年来 ， 在坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位下 ， 相关部门加大对房地产信托的监管力度 ， 严防死守房地产信托的融资风险 ， 使信托公司相关业务逐步萎缩 。 据中国信托登记有限责任公司3月4日发布的信托受益权定期报送数据显示 ， 投向房地产领域的信托资金已不足投向工商企业的三分之一 。
有人士分析 ， 随着金融防风险政策的不断落实 ， 对房地产信托业务的管控将会持续 ， 信托公司与房企新的契合点--房地产投资信托(REITs)在未来将会被鼓励 。
据财联社采访人员了解 ， 由于国内尚未推出严格意义上与REITs相关的法律法规 ， 目前市场上发行的产品皆为部分符合国外成熟市场REITs标准的类REITs产品 ， 同时采访人员注意到最近国内外REITs、类REITs产品发布的相关经营数据 ， 均有不俗表现 。
大陆境内类REITs探索
在3月6日"菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划"扩募获上海证券交易所批复 ， 本次扩募发行规模8.85亿元 ， 以新零售业态下的基础设施作为底层资产 ， 募集资产均服务于智能骨干网的现代化物流枢纽 ， 为新零售平台、商家和消费和提供优质供应链和物流服务 。
「信托」通道业务整体放缓、房地产信托融资业务持续走低，信托公司寄REITs有望？
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菜鸟仓储信托基金于2019年1月获批50亿元额度 ， 首期于2019年3月20日成功发行10.7亿元 。 中国首单可扩募REITs产品、首单新零售基础设施REITs产品 。
据了解本次扩募不改变已发行的专项计划架构 ， 通过增加认购份额并对私募基金增资的形式进行 。 这是菜鸟在资产证券化领域的进一步尝试 ， 有助于引导现代物流业加快转向智慧、绿色、可持续发展 。
"某种程度来讲 ， 基于当前比较好的物流基础设施及证券金融机构的支持 ， 通过REITs这种金融证券化产品实现融资 ， 具有非常好的导向 。 这对房地产市场也有影响 ， 新零售、物流、基础设施建设也应该成为以及新基建概念中的一个内容 ， 这有助于房地产信托的多元化 ， 使房地产信托产品更加丰富 ， 也有助于相关的物流、供应地产、和新零售方面融资渠道的开拓 。 "易居研究院智库中心研究总监严跃进对财联社采访人员表示 。
2014年下半年资产证券化产品发行开始实施备案制 ， 原先业内预期 ， 在证监会企业资产证券化的框架之下 ， 结合公募基金 ， 可以实现REITs的产品发行 。 但截至目前 ， 大陆境内发行的类REITs产品主要为私募基金+专项计划 ， 如上述扩募获批的菜鸟仓储信托基金 。
既有REITs成绩亮眼
在3月5日晚全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托越秀房产基金公布2019年业绩 。
「信托」通道业务整体放缓、房地产信托融资业务持续走低，信托公司寄REITs有望？
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根据业绩报告显示 ， 截至2019年12月31日 ， 越秀REIT经营收入达20.58亿元人民币 ， 同比增长1.3%；物业收入净额为14.95亿元人民币 ， 同比增长1.8%；资产规模达364亿元人民币 ， 增长1.6% 。 而且越秀REIT整体经营维持稳定 ， 自2005年已连续十四年分派均不少于可分派收入总额的100% 。 越秀REIT已入选恒生高股息指数成分股 。
另外 ， 首单央企房地产投资信托招商局REIT是继越秀房产信托基金、春泉产业信托、汇贤产业信托之后第4只赴香港联交所上市的内地REITs 。 招商局商业房托基金于3月5日宣布 ， 将于2020年3月10日(星期二)举行董事会会议公布2019年度业绩 。
日前新加坡交易所发布了2020年2月月度"新加坡房托（SREITs）和财产信托分析报告" ， 以呈现新交所REITs板块的关键数据和突出亮点 。 与其他资产类别相比 ， 过去12个月（截至2020年1月31日）新加坡房托和财产信托的收益率表现最为强劲 ， 并且拥有高股息收益率和较低波动率并存的双重优势 。
根据新加坡交易所2月24日公告显示 ， 从2020年年初至公告日 ， 代表新加坡房地产投资信托板块的43只信托保持了成交额的持续增长 ， 43只财产信托创造了新加坡股市12.3亿新元日均交易额的26% 。 相比之下 ， 信托板块对新加坡股市总成交额的贡献为24% 。
"住房不炒"基调依旧 ， REITs未来可期
在中国人民银行官网公布的2020年3月3日 ， 人民银行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会 ， 会议纪要中提到将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和"不将房地产作为短期刺激经济的手段"要求 ， 保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性 。
对此 ， 北京光华管理学院院长刘俏教授认为一定要建立房地产市场发展的长效机制 ， 要加快建立多主体供应 ， 多渠道保障 ， 租购并举的住房制度的改革 。 这个方面从融资角度讲 ， 最重要、最有意义的一个辅助工具 ， 可能就是REITs。
他还表示："REITs的价值在于盘活存量资产、优化资源配置、提高不动产资产流动性 ， 有助于防范系统性金融风险 ， 有利于降低房地产市场杠杆 ， 降低房地产行业的风险 ， 推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变 。 "
REITs也同时获得监管层本身的认可 ， 在2019年12月17日 ， 证监会公司债券监管部副主任刘榕在2019（第十一届）卓越竞争力金融峰会上表示 ， 后续 ， 证监会将会同有关部门积极推动基础设施领域REITs发行试点 ， 盘活基础设施存量资产 ， 创新投融资机制 ， 促进基础设施高质量发展 。
【「信托」通道业务整体放缓、房地产信托融资业务持续走低，信托公司寄REITs有望？】于此 ， 根据《中融·研报》观点 ， REITs业务为信托公司提供了新的转型契机 。 信托公司开展REITs类业务具有多重优势 ， 相对于其他金融机构 ， 信托公司对房地产行业介入程度较深 ， 开展过大量针对商业地产的经营性物业抵押贷款及商业物业租金收益权业务 ， 积累了一定的客户资源与项目经验 ， 在从事REITs业务方面具有先发优势；另一方面 ， REITs属于资产证券化产品 ， 在结构设计中必然存在SPV以起到破产隔离作用 ， 而信托所特有的资产隔离功能将成为信托公司开展此项业务的制度优势 。


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