多省市暂停土地出让，二季度难现“辉煌”

本文共1842字，阅读大约需要7分钟。新型冠状病毒肺炎疫情的持续蔓延，使得当前房地产交易市场几乎处于关闭状态，处于产业链上游的土地交易市场亦被波及。为了应对此次疫情，各地方政府纷纷采取了应急措施，发布了《关于暂停各类公共资源交易活动的公告》，如此一来，部分城市土地出让、国有建设用地使用权交易也被按下了暂停键。事实上，早在2019年，房企购置土地面积已经先行进入下行通道，特别是下半年，受银根快速收紧、土地出让条件变化的影响，越来越多的土地以底价成交，如11、12月，均有超过六成的土地以底价成交， 2019年的最后四个月，土地溢价率均低于10% ，重新回到了历史低点，同时，土地流拍现象也在下半年明显加剧，下半年来的流拍率基本都在12%以上。原以为进入2020年后，随着土地窗口期的来临，土地市场会引来小阳春，尤其是在投资回归二线的大环境下，二线城市土拍市场可能会出现一波成交高峰。然而在此次疫情影响下，多个省会及高能级二线城市宣布土拍暂停，这就使得今年年初的土地市场继续延续去年年底的低位走势，若疫情早日得到有效控制，二季度土地市场或因集中出让迎来一波小高潮，但由于战“疫”过后房企也需修复期，因此难现“辉煌” 。我们依然还是维持之前的判断， 2020年全年都是拿地窗口期，无需像2019年3、4、5、6月份那样抢地。 2020年对于投资来说，应该更加从容一些，投资机会也会更多一点。 01 特殊时期，多省市暂停土地出让在克而瑞重点监测的40城市中，截至目前，南昌、长沙、合肥、南京、苏州、厦门等省会及高能级二线城市在1月底、2月初间接宣布土拍暂停，其中长沙、厦门等相对严厉，线上、线下交易均明确暂停交易。三四线城市中连云港、盐城、新余、萍乡等迅速跟进，且均未明确何时恢复交易，疫情对市场的影响在持续发酵。

除了暂停土拍外，多个热点城市也采取了土拍延期的措施，主要集中一二线。截止到目前， 10个一二线城市推迟土拍出让幅数超过80幅，延迟出让的地块总额接近800亿元。从土拍延迟的时间来看，大部分城市选择顺延到2月下旬，普遍延迟的时长在2周左右。

02 房企拿地需求尚在，仅被延后事实上，暂停或推迟土地出让固然会在短期使得地方财政承压，但对整体土地市场影响有限，土地延后出让也顺延了企业的投资需求。 2月11日，北京迎来鼠年首场土拍。这是继1月30日因新冠肺炎疫情延迟海淀区西北旺镇3宗土地出让时间后，迎来的石景山、通州以及大兴3宗地块的出让。最终，京能以3.6亿获得大兴地块，首创29.75亿获得石景山地块，华润中交46.7亿获得马驹桥地块，其中大兴地块与马驹桥地块的溢价率皆超过20% ，分别为25%和22.89% 以北京春节后的首拍为标志，全国土地市场似乎依然开启。不过，因为房企资金压力，预计最近的土地市场以国企为主，而且土地市场也依然会出现分化。市场端来看， 1月、2月前后往往受到春节假期因素影响，本身市场就处于相对底部状态，且从历史经验来看，供地本就高峰出现在下半年， 2020年上半年市场会处于一个恢复的态势。企业端来看，房企纳储的需求始终存在，一方面是企业战略生存的需要，另一方面，上半年越早拿地就有可能在年内转化成销售额，对于疫情结束后部分城市潜在反弹性行情而言，或将一定程度填补一季度的销售“空缺” 。另外，相较去年而言，今年1月份房企的资金环境相对宽松，给予投资较大支撑。 1月克而瑞监测的95家典型房企的融资总额为1810.1亿元，环比上升42.4% ，融资水平的上涨，主要来自于境外债权融资的井喷，本月境外债权融资1099.7亿元，环比上升922.4% 。

03 战“疫”过后，房企也需修复期短期来看，预计二季度会迎来一波供地高峰，财政压力之下，部分地方政府将加快推地的力度，或不乏优势地块推出吸引市场热度，有大量地块入市可供选择，从目前的趋势来看更多集中在一二线城市。但对于企业而言，当下面临的困境就是疫情的持续时间和有效控制时间，这些因素推迟了企业开工、复工，直接影响企业销售和资金链。若在3月疫情得到有效控制，我们认为二季度是投资的好时机，土地市场也会迎来一波小阳春，但不会出现去年“疯狂”拿地、地王频出情况。在疫情下售楼处关停、停工等会导致一季度销惨淡，管理费用、利息成本的支出也会让房企“伤元气” 。因此，若疫情警报早日解除，房企也需要一段“修复和喘气期” 。短期重心仍在“促销售、抓汇款、稳现金”上，相较之下投资仍会比较谨慎，底价成交或将成为常态。若疫情的时间进一步延长，对于大多数中小房企而言，短期的“缺血”将成为压倒骆驼的最后一根稻草，届时收并购将掀起高潮，行业也会进入加速洗牌的状态。