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负债780亿！解密红星美凯龙的地产版图

780亿的负债仅换来1.57亿的净利润 。 作者|王文华 专栏|网易号外 主编|戴鹭 1997年 ， 红星美凯龙董事长车建兴带着女儿偶然一次吃肯德基的经历 ， 引发了建造家居商场连锁经营模式的灵感 。 2015年6月 ， 红星美凯龙家居集团股份有限公司（美凯龙家居）在香港挂牌上市 ， 2018年1月 ， 美凯龙家居在上交所上市 。 建设家居商场 ， 大量的商铺和土地储备是基本的支撑 ， 将家居业务衍生到商业地产领域 ， 成为红星美凯龙一次顺理成章的业务跨界 。 在香港、上交所上市的美凯龙家居仅负责美凯龙旗下的家居建材商场业务 。 美凯龙家居的控股股东为美凯龙控股集团 ， 这才是车建兴旗下的旗舰公司 。 而在美凯龙控股集团旗下 ， 最大的业务板块并非美凯龙家居 ， 而是由红星企发（全称“重庆红星美凯龙企业发展有限公司”）负责的商业地产及住宅开发业务、商业管理业务 。 目前 ， 红星企发与其子公司红星企管（上海红星美凯龙企业经营管理有限公司）和孙公司上海红星地产（上海红星美凯龙房地产集团有限公司）为核心 ， 构筑了红星系房地产帝国的核心版图 。 相比家居业务 ， 红星地产的熟知度并不高 ， 事实上 ， 自2009年左右起 ， 红星系就开始进军房地产开发业务 ， 依托经营家居门店和自建家居商场的资源优势 ， 在家居商场附近一并获得部分其他商住用地 ， 营收和城市布局正在逐年上涨 。 2016年-2018年 ， 红星地产签约销售额分别为137.14亿元、259.61亿元、405.08亿元 ， 营收分别为56.41亿元、74.79亿元、82.53亿元 。 红星地产业务目前已经落子国内50多个城市 。 尽管红星地产营收和销售额不断增长背后 ， 红星美凯龙控股集团负债千亿 ， 不断向地产业务输血以供持续发展 。 另一方面 ， 在当前房地产行业整体下行的环境下 ， 红星地产有较多土地储备位于三线及以下城市 ， 开发周期长 ， 如何化解库存压力是摆在面前的现实问题 。 地产业务发展依靠集团输血 公开资料显示 ， 红星企发成立于2011年 ， 主营业务为商业综合体投资开发运营、商业资产受托管理及房地产开发 ， 实际控制人为红星美凯龙控股集团 。 2018年 ， 红星企发期末总资产为857.18亿元 ， 总负债超过781亿 ， 资产负债率高达91.19% 。 有了红星控股集团的持续资金扶持以及家具连锁商场模式的资源优势 ， 红星系地产市场布局正逐步扩大 ， 目前已落地国内50多个城市 。 2016年-2018年 ， 红星地产板块签约销售额分别为137.14亿元、259.61亿元、405.08亿元 ， 营收分别为56.41亿元、74.79亿元、82.53亿元 。 2018年红星企发的营收95.11亿元 ， 相比于2017年的86.13亿元 ， 同比增长10.4% ， 但是 ， 净利润只有1.57亿元 ， 相比于2017年的3.4亿元 ， 同比下降53.8% 。 2018年 ， 红星企发从红星美凯龙控股集团获得的借款及往来款为112亿元 ， 占集团年末其他应收账款总额的57.79% 。 数据表明 ， 红星房地产业务的发展依赖于红星美凯龙控股集团的资金支持 。 2018年 ， 红星美凯龙控股集团的其他应收款为167.5亿元 ， 主要是商业地产的业务合营及联营企业的借款及往来款 ， 以及预付的定金及保证金等构成 。 在其他应收款前五名名单中 ， 均为地产开发公司 ， 累计借款及往来款金额为45.58亿元 ， 占总额的26.92% 。

负债780亿！解密红星美凯龙的地产版图

值得注意的是 ， 上述前五名名单中 ， 有四家为红星美凯龙的关联公司 ， 分别为保山红星城乡投置业有限公司、太原星光寰宇房地产开发有限公司、徐州茂星置业有限公司、太原双明凯龙房地产开发有限公司 ， 这4家累计借款及往来款金额为40亿元 。 同时 ， 红星系地产开发成本在总公司的开发成本中占据较大份额 。 2018年末 ， 红星美凯龙集团存货总额为484.06亿元 ， 主要包括开发成本与开发产品等 ， 同比增长95.68% ， 主要是商业地产、住宅销售板块业务发展 ， 使得开发成本增加较多所致 ， 其中开发成本为428.06亿元 ， 同比增加230.58亿元 。 财经评论员严跃进则认为 ， 从地产行业来看 ， 红星地产并不是一家全国性房企 ， “现在来看 ， 相对比较稳健 ， 但没有太大成长性 ， 如果后续与家具业务结合 ， 对（红星地产）接一些精装修业务、招投标拿地是有机会的” ， 严跃进对网易财经说 。 母公司负债千亿 2018年 ， 红星的负债持续攀升 ， 其中以流动负债为主 。 截至2019年上半年 ， 红星美凯龙控股总负债1662.87亿元 ， 较2018年末的1479.7亿 ， 增长12.38% 。 数据显示 ， 红星地产在红星美凯龙控股的负债中占据较高比例 。 千亿负债压力之下 ， 红星美凯龙控股究竟能够支撑红星地产到何时？ 2018年 ， 红星美凯龙控股预收款项331.51亿元 ， 同比增加169.29亿元 ， 主要由房屋销售构成 ， 占比为94.6% 。 其他应付款为128.52亿元 ， 同比增长6.35% ， 主要由商业地产板块产生的借款和往来款 ， 家居业务形成的商户质量保证金及押金和代收商户货款构成 ， 借款和往来款占比约35.55% 。 除了负债之外 ， 红星美凯龙控股还为关联公司提供巨额担保 。 2018年 ， 红星美凯龙控股担保金额为79.67亿元 。 其中为上海新华成城资产管理有限公司、重庆润田房地产开发有限公司分别提供33.68亿元和16.07亿元 ， 位列担保金额第一、二名 ， 占总担保额62.4% 。 上海新华成城资产管理有限公司的经营范围除了资产管理、投资管理等外 ， 其中还包括房地产开发与经营 。 2013年 ， 上海新华成城资产管理有限公司以26亿元底价竞得上海闵行区虹桥镇地块 ， 这块地因原开发商资金链断裂停工十年而被称为“魔都第一烂尾” 。 重庆润田房地产开发有限公司由重庆力帆集团和红星美凯龙共同出资成立 ， 注册资本3亿元 ， 由力帆集团创始人尹明善之子尹喜地担任董事长 ， 目前运营的商场包括力帆·红星国际广场等 。 2019年力帆集团爆发债务危机 ， 并被供应商告上法庭 。 力帆集团旗下上市公司力帆控股7月份披露的数据显示 ， 近12个月力帆未披露的累计发生的涉及诉讼（仲裁）涉案金额达14.23亿元 。 在拖欠款供应商名单中 ， 上海红星美凯龙商业保理有限公司赫然在列 。 土地储备多在三四线城市 红星地产的发展主要依托于经营自家门店和自建家居商场 ， 由此在家居商场附近一并获得部分其他商住用地 ， 因此 ， 布局比较广泛 。 目前 ， 红星地产的项目主要分布在华东、华北、西南 ， 这三个区域的合计签约销售额占比在80%以上 。 华东区域项目主要分布在上海、无锡、常州；华北区域项目主要分布在天津和廊坊；西南区域项目主要分布在重庆、成都以及昆明 。 在上述这些区域 ， 红星地产的项目开发业态主要以百货商场为核心的商业综合体 ， 主要产品包括写字楼、SOHO、商铺等多种商业地产以及部分住宅产品 。 目前 ， 该公司商业地产的核心产品是以“红星国际广场”命名的城市综合体和以“爱琴海”命名的购物中心 。 截至2018年末 ， 红星地产共运营17家爱琴海购物中心 。 持续的扩张和下沉 ， 红星地产的规模也在逐渐扩大 。 2016年-2018年 ， 红星美凯龙商业地产新开工面积持续增长 ， 分别为97.06万平方米、216.53万平方米、728.4万平方米 。 签约金额分别为137.14亿元、259.61亿元、405.08亿元 。 2018年5月 ， 车建兴曾表示 ， 红星地产正向千亿目标迈进 。 截至2019年3月末 ， 红星地产商业地产及住宅在建项目共计45个 ， 在建项目可售面积1293.18万平方米 ， 已售面积514.14万平方米 ， 剩余可售面积779.04万平方米 。 大公国际资信评估有限公司2019年11月给出的跟踪评级报告称 ， 红星美凯龙家居商场和商业地产业务仍有一定关联 ， 随着红星美凯龙品牌影响力的扩大 ， 公司商业地产业务扩展速度及土地储备获取能力不断提升 ， 公司土地储备较充足 ， 能够满足可持续发展 ， 但同时公司较多土地储备位于三线及以下城市 ， 开发周期较长 ， 区域市场存在一定去库存压力 。 财经评论员闫严跃进对网易号外表示 ， 近两年红星地产持续拿地 ， 但土地市场正面临着降温的大背景 ， 后续红星地产的地块如何解套以及运营 ， 存在一定压力 。 另外 ， 严跃进认为 ， 受当前房地产市场降温的影响 ， 许多房企面临资金压力 。 红星地产在制定冲击规模的目标上 ， 应该注重科学 。 土地市场降温影响比较大 ， “行情好的话 ， （房地产）企业销售就好 ， 行情不好 ， 销售就不好 ， 如果盲目冲规模 ， 质量问题等就会出现” 。


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