长租公寓“爆雷”，租客和房东如何维权？( 二 )
房东可依法起诉平台
在这个三角法律关系中 ， 房东也是受害者 ， 房子交给平台去经营 ， 却不能如期收到房租 ， 难道不能换个租户？自己的房子做不了主吗？专家强调 ， 房东应该告平台 ， 而不是去与同是受害者的租户发生冲突。
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刘俊海表示 ， 如果平台违约 ， 房东作为受害方 ， 有权利按照合同法的相关规定追究互联网平台公司的民事责任 。 如果有的平台企业陷入了资不抵债的境地 ， 甚至达到了需要进入破产清算程序的阶段 ， 房东有权按照破产法的规定去申报债权 ， 在破产财产当中打折受偿 。
刘俊海认为 ， 蛋壳公寓等长租公寓应该直面出现的问题 ， 积极履行法律义务 。 从目前的情况来看 ， 平台表示没有宣告破产 ， 也没有请求进入破产 ， 甚至称总公司状态还不错 。 那么平台企业对于房东和租客的权利 ， 都要100%全单照收 ， 该承担的违约责任要承担 ， 该履行的合同义务要及时履行 ， 只有这样才能赢得市场的尊重和消费者的信任 。 否则 ， 市场有眼睛 ， 法律有牙齿 。
加强监管 ， 谨防长租公寓“玩”金融
2018年起 ， 一些长租公寓运营商以高出市场价30%到40%的价格囤房 ， 再降价出租 ， 敢这样做是因为默认大城市的房租每年上涨5%到10% 。 而现实是 ， 一方面 ， 房屋租赁市场价格近两年趋稳并略有下降 ， 另一方面 ， “二房东”模式下的盲目扩张加剧了恶性竞争 。
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北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析 ， “借鸡生蛋”势必增加了经营的风险等级 ， 应该从政策层面要求企业有一定比例的自有资本 。 “从逻辑上讲 ， 现在发生的事情是迟早要发生的 ， 很多配套的制度都没有跟上 ， 肯定是不行的 。 现在很多长租公寓企业不是用自有的资本 ， 它是借钱或者用租赁贷的方式筹集资金 。 因为你经营的是别人家的房 ， 要有和它经营规模相适应的资金储备 。 ”
今年9月7日 ， 住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见 。 其中提到要加强监管租金、押金使用等经营情况 。 在租金收取与管理中存在“高进低出、长收短付”违规经营行为的企业 ， 将被列入经营异常名录 。 实践中 ， 一些地方要求把长租公寓租金存入监管账户 ， 这些探索对于长租企业借用各种“金融玩法”骗取租金“跑路”问题有望得到治理 。
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