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【能力】新城控股业绩更上层楼，笃定升维运控能力

4月1日，苏州主城区8宗地块集中出让，总起始价124.05亿元。我们观察到，江苏房企新城控股以总价32.58亿元竞得其中2宗地块。
而在不久前的3月28日，新城控股发布了2019年的年度报告，31日则召开了线上的业绩发布会。我们通过翻阅年报和业绩发布会等相关信息，发现新城在创下新PB后，正决定调整配速，为下一场“马拉松赛事”跑得更远，更稳健。
自2015年B转A上市以来，新城控股保持了长达5年的中高速增长期，对于2020年的发展方向，新城在业绩发布会上表示将更加关注质量，同时保持对市场的快速反应，“市场好的时候抓住机遇，保持增长量，市场不好的时候保持相应地位”。
显然，新财年的新城控股更加注重稳健经营，尤其在业绩、利润双双高增长之后。
01盈利能力稳步提升，营收、利润持续增长
的确，A股房企“答卷人”新城控股向投资者交了一份漂亮的财报答卷。
2019年年报数据显示，营收同比大增59%，达到858.47亿元；归母净利润同比增21%，为126.54亿元；扣非归母净利润同比增31%，达到99.82亿元。
【能力】新城控股业绩更上层楼，笃定升维运控能力
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八百多亿元营收，百亿元净利润，已体现出新城控股的“优等生”地位，更难得的是新城控股延续了一如既往的高效增长，常年保持着成绩稳定。
数据显示，2016-2019年新城控股的营收、净利润和扣非归母净利润年复合增长率分别为45%、61%和58%。
业绩靓丽的背后是新城控股在销售端的持续发力。根据年报，2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48％，累计销售面积约2432万平方米，同比增长34.21％。
此外，我们还发现，新城控股旗下诸多地方公司的销售规模也稳步攀升。2019年，新城控股住宅开发事业部出现了8个百亿量级的地方公司，分别是苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波公司、天津公司和北京公司，其中苏州公司和苏南公司均突破了200亿销售。
商业地产亦为新城财报增色不少。
截至2019年末，已开业的63座吾悦广场总面积达590.62万平方米，同比增长51.44%，平均出租率99.16%。同时，这63座吾悦广场当年实现租金收入40.69亿元，超额完成年初设定的40亿元收入目标，同比增长92.28%。
显然，接近满租率和超高的租金收入增长率反映出吾悦广场商业运营能效突出。
吾悦广场正逐步成为新城控股的“现金奶牛”，我们发现开业达5年以上的吾悦广场2019年平均租金收入为1.67亿元/座，同比增长15%，增速稳定。
【能力】新城控股业绩更上层楼，笃定升维运控能力
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而目前来看，这种趋势仍在延续。报告期内，新城控股旗下21座吾悦广场满铺开业。截至2020年3月底，新城控股已在全国布局124座吾悦广场。
正是依托于 “住宅+商业”双轮驱动战略，新城控股才实现了多年来一直蹄疾步稳的经营态势。
面向2020，考虑到疫情对一季度销售额、商业地产带来的冲击，以及公司追求稳健发展的风格，在业绩发布会上，新城控股将2020年的销售目标审慎地定为2500亿元，计划新开业吾悦广场30座、到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。
02稳步降杠杆，净负债率下降明显
奔跑27年，以骆驼自喻的新城控股明白适量的负荷对于远距离奔跑的意义。
2019年报数据显示，公司资产负债率由2018年同期的84.57%上升至86.60%，主要由于销售房屋产生的预收账款大幅增加至1970.18亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%，和去年同期基本持平。
事实上，近4年来新城控股的资产负债率一直较为平缓，2016-2019年间均在85%上下，扣除预收账款及合同负债的资产负债率还有所下降，净负债率则下降明显，从2017年最高点67.4%一路走低，2018年降为49.2%，至2019年则下降32.85个百分点，至16.36%。


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