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房地产的投资方式有什么？房地产销售怎么找客户 房地产项目投资测算( 五 )


16.项目融资：
所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资 。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用 。
房地产融资相关政策
【房地产的投资方式有什么？房地产销售怎么找客户 房地产项目投资测算】房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求 。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式 。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务 。
(一)银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱 。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82% 。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款 。
(二)房地产信托
信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点 。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务 。
但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视 。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持 。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额 。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响 。
(三)国内ipo
(四)境外ipo
(五)借壳上市
(六)上市公司资产置换
(七)房地产投资基金等
综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例 。
我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资
1.内部融资方式包括：
(1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有 。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求 。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金 。
(2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金 。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金 。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源 。
2.外部融资的主要渠道和融资工具有：
(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市 。
(2)房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等 。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道 。
(3)银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷 。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款 。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款 。
(4)房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构 。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理 。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资 。
(5)商业抵押担保证券(CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行 。
(6)其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等 。
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Q4：房地产的投资方式有什么？房地产销售怎么找客户？


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