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营销策划方案怎么写，完整的营销策划流程推荐

房地产已经进入品牌竞争时代 。房地产市场的竞争已经从价格竞争、概念竞争转变为品牌竞争 。企业更加注重品牌的培育和利用 。
每一个房产用户从意向产生到购买的每一个过程都有不同的搜索需求 。其中，收集信息的过程占比最高，达到近60% 。
一个好的房地产营销计划
显得异常重要 。那么在房地产营销上有哪些需要注意的？房教咋洗精心为各位准备了“宝典”！
第一阶段:项目开发的早期阶段
对公司拟投资项目进行前期调研，掌握基本情况和信息，制定具体的市场调研计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目运作的初步总体思路，对项目进行初步的市场定位，为公司管理层进行投资项目决策提供依据 。主要工作内容:
熟悉
熟悉项目所在地、规划红线图、项目相关法律文件、项目周边环境、项目区域市政规划；
开展房地产市场调查
①市场环境调查与分析(宏观)对项目所在地的城市规划、宏观经济、人口规模、土地资源、房地产市场进行调查 。
②房地产市场调查与分析(微观):具体调查项目所在房地产市场的供给、需求、价格现状及趋势、产品类型及市场空缺、销售渠道等 。
项目初步定位
根据相应的市场调研和分析，初步明确了项目的形象定位、产品定位和价格定位，为项目开发提供了实践依据 。
项目的初步设想
提出项目运作的初步总体思路 。
第二阶段:项目开发阶段
跟踪市场动态，对竞争楼盘、竞争对手和消费者进行调查，分析本开发项目的优势和劣势，进一步明确项目的市场定位和项目的整体运营思路，并提出相应的营销策略 。
主要工作:
对房地产市场进行动态调查
了解项目所在区域房地产市场的供需情况、价格现状及未来发展趋势、产品类型、销售渠道等 。
对竞争楼盘和竞争对手进行调查和分析
①竞争性房地产扫描
②输入竞争对手的可能扫描；
③供给分析
④竞争对手产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套；
⑤竞争对手的市场定位和趋势
⑥竞争对手的价格基准分析
⑦竞争对手的背景和实力
进行消费者调查，确定项目的目标客户群
①消费者二手数据分析 。
②竞争对手消费者的概况描述(职业特征、消费者关注点、消费者心理、产品选择)
明确项目的市场定位和项目的整体运营思路
根据深入渗透的市场调研和分析，明确形象定位、产品定位、价格定位等 。
明确项目的整体运营思路 。
①产品分析
②本项目的SWOT分析(优势和劣势分析)，在此基础上提出有针对性的营销策略 。
战略分析和规划
①项目卖点回本 。
②总体营销策略
③一般销售价格策略
④分阶段推送案例的策略 。
⑤公共关系和宣传的总体策略
⑥营销推广项目的策划*各阶段推广主题策划*各阶段营销分析总结*各阶段市场动态分析及对策*各阶段整体客户分析及推盘策略*市场渗透策划、强势销售策划、推广策划对本项目进行分析 。
完成销售渠道的选择
①自我销售
②代理人:
通过邀请公开招标或投标的方式，确定入围的专业物业代理公司进行项目公开，并要求各招标代理公司提交自己的营销策划报告，组织公司相关人员对营销策划报告进行评审，选择最佳方案，确定物业代理公司 。
签订项目顾问服务合同或销售代理合同，明确合作各方、合作方式、合作内容、时间、权利义务、支付标准和支付方式等 。
注:如果选择专业的物业代理，本项目的整个营销策划和销售执行将由代理公司完成，贯穿于项目的整个开发过程 。
第三阶段
整合资源，完善销售流程
准备出售
主要工作:
完成销售人员配备，制定销售人员的考核和奖励制度，组织销售培训；
制定销售模式，设计销售组织结构；
其他材料准备好了，售楼处平面布置图，样板房，国土部门户型测绘报告，购房函样本，房产买卖合同样本，售楼书，彩页 。
第四阶段:销售执行
制定详细可行的营销策略和阶段性销售目标及计划，全程监控项目销售的执行情况，及时进行有针对性的战略调整，实现公司开发项目的目标利润率；
主要工作:
制定详细可行的营销策略并组织实施
①整体销售策略:房地产营销策划流程规定了销售的整体战略思路和目标，销售模式的选择和设计，销售阶段的划分和时机的选择 。


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