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太古、九龙仓，谁逆风了？ 五合智库( 二 )


自2001年进入中国大陆市场以来，太古股份步伐缓慢，10年间仅开发了5个项目 。对此，大福证券分析师麦德广表示:
对内地商业环境不熟悉，风格过于死板，政府审批迟迟不下来，使得项目开工遥遥无期；
内地执行力不足，项目进度一再拖延；
太古地产选择的内地合伙人资金链紧张，需要太古地产扮演“救火队”的角色 。
鉴于各种因素，太古地产不愿意过多地进入内地市场 。太古董事会前主席Christopher D. Pratt曾多次在公开场合强调“审慎是我们的DNA 。”但在2011年年中接受媒体采访时，他承认自己错过了内地廉价拿地的黄金时代 。
在中国内地，太古地产从未涉足住宅房地产业务 。对此，其表示，住宅市场需要快速获取土地，进行设计，然后出售 。整个周期很短，太古不太擅长这个领域 。至于内地业务，太古也坚持不抄袭模式 。
不过，和九龙仓一样，太古的单线作战计划也悄然出现了一些变化的迹象 。太古地产在2018年年报中指出，“我们将在mainland China寻找开发住宅项目的机会 。这些项目可能是其综合发展项目的附属部分，但我们也可能考虑在合适的地段和城市发展独立的住宅项目 。”
做出这种改变，底层精神是“开发高尚住宅项目的竞争优势” 。
03
港资开发商在内地有进有退，避免不了资金约束 。
无论九龙仓重新押宝业务，还是太古开始有房之心，经营策略的变化都反映了港资开发商在内地市场的进退 。
上世纪90年代初，第一轮港资进入内地 。恒基、九龙仓、和记等众多港资地产商相继而来，但发展并不顺利 。经过1997年的宏观调控和亚洲金融风暴，香港的房地产开发商受到了很大的冲击 。
1999年后，内地市场开始回暖，香港本地市场不景气，港资再次进入内地，凭借正确的定位和高端产品开发经验扭亏为盈 。
2002年至2009年，内地商品房销售面积和销售额年均增速分别为20%和34%，而2009年至2013年，这两项指标已降至8%和15% 。
产品越来越细分，行业利润率逐年下降，去库存成为房企的主要目标 。这说明内地房市竞争进入新阶段，港资房企需要调整策略 。九龙仓和太古在内地的战略变化，恰恰印证了大环境的变化 。
毕竟房地产开发没有完全固定的模式 。所有的开发者都会根据不同的情况做出适当的调整，做出自己此刻认为最好的选择 。
不时来自资本市场的掣肘，是影响九龙仓和太古地产在内地进退的另一个关键因素 。
九龙仓集团和太古地产是香港恒生综合大盘指数的成份股 。香港上市房企普遍具有经营性现金流充裕、盈利能力强、分红率高、信息披露严格规范等特点 。20%的资产负债率通常是香港房地产行业公认的一条红线，受到资本市场的约束 。
根据邹毅五大智库的研究，太古同时关注三个目标:
维持20%的资产负债率，不扩大；
保持香港本地商业地产规模不缩水；
有足够的现金流在内地拓展商业地产 。
这种金融三角约束不太可能在短期内解除 。可以预期的是，其他部门将在短期内获得高额现金回报，以弥补其房地产部门扩张留下的债务 。鉴于开发新的房地产项目所需的投资额，这种可能性并不大 。
1977年6月，太古地产在香港上市，1984年私有化 。它是太古集团的全资子公司 。太古集团的国泰空、货运、饮料部门一直是“利润炸弹” 。租金收入稳定的太古地产在2010年寻求独立分拆上市，但认购情况远不如预期，最终于5月6日宣布搁置分拆上市计划 。
最终，太古选择放弃Festival Walk收缩香港规模，将资金用于内地更有前景的商业地产 。2012年1月18日，正式在港交所上市 。
当然，九龙仓集团也受到香港资本市场的束缚，面临着财务上不可能的三位一体 。在内地开发投资物业时，采用租售并举的方式 。但由于物业销售不如预期，战略调整又回到了之前的商业地产 。
2017年，九龙仓集团将香港最重要的6个投资物业分拆，注入新主体九龙仓地产上市，从而获得充足的流动资金 。
至此，内地走过了九龙仓和太古二十年，以它们为代表的商业地产作品都开始进入回归期 。高速成长时期，一切都是对的 。但市场是分化的，产品、运营、资本策略都要做好安排 。沉淀的路，每一步，都算数 。
【太古、九龙仓，谁逆风了？ 五合智库】


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