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太古、九龙仓，谁逆风了？ 五合智库

五大智库(太古和九龙仓，谁在逆风？)
不约而同，九龙仓集团和太古地产在期中考试的考场上相遇 。
今年上半年，九龙仓集团在内地的投资物业回报增长21%，但由于内地物业发展收入下降，总收入微升3%至80.64亿港元 。
"九龙仓的投资组合正面临困境，今年的前景不确定."摩根士丹利指出，九龙仓集团上半年基本每股收益同比下降12%，比预期更差 。
对于太古地产的表现，摩根士丹利给出了“比银行预期高出4%”的评价 。原因是香港商业楼宇租金收入略有增加，利息支出减少...预计内地零售市场将保持稳定 。
从中期财报可以看出，今年上半年，太古地产租金总收入增长6%，达到63.46亿港元 。
虽然从摩根士丹利的眼光来看，太古的表现要好于九龙仓 。然而，在mainland China这个炙手可热的商业寻地之地，单线运营的太古真的能和双线运营的九龙仓抗衡吗？
01
如果vs太古里，会代表谁？
过去20年，九龙仓发展了5个时代广场，2个奥特莱斯，5个if 。城市的选择从一线开始，然后扩展到二线省会城市，现在重点是几个新兴的消费型二线城市，比如成都 。
时代广场，九龙仓的第一代产品，特点是规模小 。“最小的项目在大连，一万多平米；大一点的是上海淮海路，商场面积5万平米 。”九龙仓中国房地产开发有限公司董事长周曾这样总结 。
成都IFS，堪比香港海港城，属于九龙仓内地第二代后起之秀 。“第二代码头产品，我们引以为豪 。成都项目地上地下面积超过75万平方米，商场面积接近20万平方米，早已超越九龙仓旗舰项目——中国香港海港城的规模 。”
财报显示，由于长沙郭进中心收入增加，今年上半年成都IFS占九龙仓在mainland China投资物业收入的43.9% 。2016-2018年，相应数字分别为37.7%、41.3%和45.7% 。
太古地产比九龙仓晚一年进入mainland China，在商业产品线和城市布局上与后者不同:
太古里和太古汇交替建成开业，除成都外均在一线城市 。
延续香港策略，以“覆盖地铁”为重点，即在主要交通路口开发综合物业项目，通过巧妙设计，建设多个“地下”，使项目通达；
注重创新，一个项目一个特色 。在太古看来，商业地产不是流水线产品，没有统一的模式可以套用 。
三里屯太古里，“酒吧的艺术，长长的巷子，北京地下音乐的集中，随意带点颓废精神的艺术，充满了神秘感”；成都远洋太古里，以人、自然、文化为核心，保留古街、历史建筑，再融入2-3层独栋建筑 。川西青瓦坡的屋顶和格栅，搭配大面积的落地玻璃幕墙 。
02
码头双线并举，太古单线运营 。
作为港资商业地产的代表，九龙仓和太古地产在内地的产品线和城市选择都不一样，归根结底是策略不同的结果 。
九龙仓进入内地20年，经历了“商业地产→‘住宅+商业’→商业地产”的过程 。
1999-2001:专注商业地产，复制时代广场 。
2000年，上海时代广场和北京首都时代广场相继推出，以“写字楼+商场”的物业组合为主旋律，复制了香港最具代表性的“时代广场”品牌 。
2002-2006年:住宅+办公+商业
当时年报中的财产项目清单可以确认 。2000-2007年也是中国内地房地产市场快速增长的时期 。
2007-2014:快速扩张，利润缩水
在此期间，九龙仓在内地发展迅速，总投资超过1000亿元，占集团总资产的比例从2012年的5%上升至40%，土地储备高峰时达到1220万㎡ 。内地收入占该集团利润的近30%，低于10% 。
在出售北京首都时代广场以及新增大连、武汉时代广场、上海汇德丰国际广场、成都时代奥特莱斯等商业物业后，九龙仓布局了5个IFS项目 。
至2014年，九龙仓的内地租金收入为19.84亿港元，增长10%，而来自发展物业的利润进一步萎缩，占集团总利润的29%至13% 。这迫使九龙仓调整内地发展战略，将原来的15个城市缩减为10个，成为首家宣布缩减内地战线的港资开发商 。
2015年至今:重新聚焦商业地产，聚焦核心一二线城市 。
2017年，九龙仓集团主席吴表示，计划分拆香港商业物业，拟将香港的商场和酒店纳入其中，未来将发展内地楼市 。“不管建了什么，不管地块好不好，只要它是高质量的，我们将继续寻求让我们的租赁物业组合变得更强大 。”
截至2016年(九仓置业分拆前)，九仓在香港及内地的投资物业资产价值达3193亿港元，占集团核心盈利的64%，内地物业盈利(换算成港元后)仍有16%的增长 。
九龙仓在内地发展，走“商住开发”的双线方式 。相比之下，太古地产就简单多了，只靠“纯业务”的单线运作 。但是，将来我们要扩建商业或住宅建筑 。


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