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闲聊商业地产的投资逻辑 商业地产投资( 二 )


以前在资本层面，对优质运营者是没有奖励的 。但是这个临界点似乎越来越近了，或者说已经到了 。在这种社会历史背景下，未来会有越来越多的资本追逐优质商业地产；

五
在商业估价实务中，Noi(净营业收入)/Cape rate(资本化率)是资本市场上最为广泛接受的商业地产估价方法，即V=NOI(租金-营业成本)/Cape Rate(资本化率) 。二线城市和港资物业公司的很多商业物业交易都是这样定价和估值的，因为不考虑折旧摊销、财务费用、公允价值变动、企业所得税等因素，纯粹反映项目在运营层面的表现，最容易被买卖双方接受；
高质量投资性房地产的单项NOI在未来将逐步稳步上升，而估值要素中的分母Cape率(资本化率)在未来将逐年下降，因此高质量投资性房地产的价值将以更陡的斜率上升 。这不，前几天有权威媒体报道，SOHO把9个核心项目中的8个卖给了外国投资者 。这个逻辑很好理解 。p总看空国内房产多年 。为了维持自己的评级和融资成本不太高，SOHO曾经通过出售项目来控制自己的负债率，否则投资回报无法覆盖融资利息 。但是海外资金成本要低很多，尤其是很多欧洲国家，利率都是负的 。SOHO的这些项目都位于一线城市的核心区域，可以产生稳定的回报，对他们有吸引力 。当然，P多年不愿意打仗，洗脚上岸，通过分红在海外拿到现金也是人生大赢家；
另一方面，不同的商业业态(写字楼、商场、酒店、工业园)，不同的城市能级封顶率不同的资本化率 。事实是，城市能级越高，资本化率越低；同城市同业态相比，地段越好，资本化率越低 。同地段下，写字楼的资本化率略低于购物中心 。影响资本化率的主要因素:社会无风险利率、房地产整体风险溢价、项目风险溢价、经营因素的重大调整；
在这里，更容易解释万达在港股上市时股价一直偏低的最根本原因 。用万达商业物业的租金收入除以万达商业物业的规模就可以知道，扁平化效率不高 。尤其是同在一个市场的华润置地、洪欣信息资源网、太古，很容易做一个横向的比较，你就会知道万达在香港市场的估值其实是很公平的 。因为这是商业地产的规律，一个商业购物中心的价值评估不会看地价和建筑安装成本，而是看这个盒子能持续产生多少收益；
作为投资者，不仅要从NOI/封顶率的角度关注项目的价值，还要考虑投资回报、租金收益/投资成本，或者NOI/投资成本 。我和国内的这些主流运营商做了一个对比 。2018年，所有HR项目的整体投资回报率远高于DYC、LH和WK，更不用说XC和BL了 。即使排除老牌优质项目，HR整体回报率也是最高的；
六
投资物业三大主要业态(写字楼、购物中心、酒店)中，写字楼的主要壁垒在于地段，运营难度相对简单；酒店是三种业态中最差的，因为淡季和淡季影响大，常年保持不了高入住率，经营不稳定 。购物中心是投资物业中最难但也是壁垒最高的业态，做得好的购物中心长期回报率稳定增长，足够高；
要做好，需要具备获得优质项目的综合能力，长期而廉价的资金支持，强大的招商力，精细化的专业运营团队，长远的产品理念和前瞻性的商业眼光，与时俱进不断调整的能力等 。一个优质购物中心的诞生和运营是一件非常困难的事情 。在短期高成本资金的压力下，楼宇畸形生长，比如冲出去化妆的庸俗女人；低成本的长期资金可以塑造漂亮的建筑，出很多能忍着看很久的美女；
不同的商场有不同的定位 。那些定位高的商场能产生更高的销售额，所以能产生更高的租金和更高的投资回报 。从拉长周期来看，这种复利带来的结果差异是非常惊人的 。
但并不是所有的购物中心都有能力和本事做高端 。首先，低级别城市因为消费能力，基本不具备奢侈品的土壤；其次，地段不好的商场也不行，高端消费者不会去郊区买奢侈品；再者，品牌差、招商能力差、团队运营能力差的商场，无法持续吸引高端豪宅租户 。
因此，从不同的购物中心诞生在不同的城市能级、不同的区位、不同的初始定位的那一刻起，就确定了租金回报和天花板天花板 。目前国内销售额和租金最高的一些优质商场，如北京SKP、北京国贸、南京基德广场、深圳万象城、上海恒隆广场、成都远洋太古里等，都位于一二线核心城市的核心区域，定位高端；
七
此外，在未来，毫无疑问，中国经济增长的动力将更多地依赖于消费，而不是投资 。中国海外奢侈品消费每年超过5000亿，如果每年回流500亿，将带动中国目前奢侈品20%以上的增长 。在政策层面，国家正在创造条件鼓励消费回归，这也是近两年很多一二线城市高档商业的销售金额和租金能够持续增长和回升的重要原因 。中国太大了，中国人民会越来越富裕，可支配的资金会越来越多 。消费升级的意愿和对美好生活的追求非常强烈；


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