江苏龙网

  1. 主页 > 生活百科 > >

闲聊商业地产的投资逻辑 商业地产投资


闲聊商业地产的投资逻辑 商业地产投资

文章插图
商业地产投资(聊商业地产的投资逻辑)
【闲聊商业地产的投资逻辑 商业地产投资】一个
市场的增量向存量和信息资源的增量并重转变，房地产行业的经营环境和背景发生了很大变化 。
从2016年国庆开始的这一轮房地产行业调控一直延续至今 。“住而不炒”，稳定房价、地价和预期成为经济新常态下上层宏观调控的长效机制 。在中国城市化的大背景下，近年来，房地产行业不断突破，销售面积和销售金额都创造了历史新高 。如果将数据绘制成k线图，将成为主要上涨趋势 。
从中长期来看，我国城镇化已经进入下半场，住宅销售面积增速将放缓或见顶 。一方面，持续高压融资、信贷、限购、限价等措施加速提高行业集中度，挤压中小开发商生存空间，其余为王 。但同时也降低了行业整体利润空，对单纯依靠招拍挂拿地的企业影响很大 。
在这种背景下，拥有更多优质投资物业的开发商，生存逻辑会更长远，发展空间会更大空，不会有太大的转型压力；现在越来越多的开发者想加入这个领域；
2
我认为住宅开发和商业自持双轮驱动的复合模式是一种很好的商业模式 。
对于地方政府，尤其是低级别城市来说，新开购物中心不仅是领导在任时的政绩工程，也是民生工程 。可以为当地人提供一个满足消费升级、带动就业、增加税收的地方 。
对于开发商来说，通过这种复杂的模式，可以与政府，尤其是低级别城市的政府一起获得廉价土地，使可售物业的毛利率和净利率得到充分保障 。
同时，由于可售物业在商业购物中心附近，生活配套便利，可以享受更高的出售溢价；国内这种模式的主流公司有HR、LH、DYC、WK、WD、XC、BL等 。这些公司有的在业务上能自己核算，有的不能 。
三
商业地产(尤其是购物中心)的本质是“一个统一管理、分散经营的商业集合体”，通过各种组合业态引流，通过消费收取租金来实现 。购物中心的盈利模式是租金收入和资产增值 。近年来，中国已经习惯了房地产开发的简单粗暴、短平快利的盈利模式，对需要长时间经营调整的资产增值基本上不予理会或不屑一顾，这也源于国内固有的轻商文化 。
如果我们现在稍微关注一下，那是因为他们觉得做生意可以帮助卖商铺 。其实这是对商业地产本质的亵渎，因为对于批量销售的商铺来说，信息资源网络的统一管理从第一天开始就失去了控制，以后总要进行的调整和改造就更无从谈起 。因此，对于许多开发商来说，购物中心更有意义的是作为一种挂钩土地的手段，试图尽可能多地销售 。如果卖不出去，只能自己组建团队，通过运营减少损失 。
在我看来，在房地产开发利润丰厚的过去几年里，HR和LH是中国唯一能真正主动从战略上做商业购物中心的人 。他们有很强的战略决心和纪律性，以长远眼光追求资本约束下的高质量增长 。他们的商业逻辑也可以从投资回报持续大于资本成本的角度来证明 。另外，DYC也算，但是DYC开发房地产的能力太差，所以发展速度太慢 。
战略上的主动和被动，在累积的作战中会表现出很大的差异 。这个行业的跑道足够长，长跑的耐力和稳定性是关键因素 。日积月累的自持项目越来越多，是否具有可持续经营能力，所在城市的能级和区位能否支撑足够的客流，相应的租金上限带来的投资回报等等 。这些都是需要长期考虑的逻辑；我认为这种形式的拿地辅以战略主动布局所积累的控股项目的资产质量会有很大的差异 。
在前一种模式下，长时间积累的资产可能会留下一些不错的旗舰项目，但整体资产管理亟待提升 。时间越长，这种模式的压力就越大 。因为所谓的“白”商场或酒店等资产往往不仅不能贡献正现金流，还会形成资金和品牌的年复一年的拖累，形成恶性循环；
四
随着未来中国经济增速的逐渐放缓，全社会的无风险利率或者基准利率会逐渐下降，这无疑是一定的趋势 。事实上，美国最近的连续降息，实际上宣布了全球进入新一轮降息潮，相当于水位的持续下降趋势 。
另一方面，优质商业物业，尤其是购物中心，由于其商业模式与消费购买力和价格挂钩，具有稳定增长的特点，尤其是运营能力强的购物中心，其投资回报率基本是逐年递增的 。说白了，以前在中国房地产开发赚钱太容易了，但是以后赚钱的难度会逐渐加大 。


推荐阅读


上一篇：“阔太”郭晶晶晒爬山照！路上杂草丛生显脏乱，一脸汗水皮肤通红

下一篇：极品鸡血石，美不胜收！ 鸡血石图片