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房地产投资课程 房产投资


房地产投资课程 房产投资

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房地产投资(房地产投资课程)
看过100多套房，买过7套房，对房产投资有一定的经验 。今天，我将和你谈谈我是如何投资房地产的 。首先，我不是炒房的，只是把投资房产作为一种理财手段 。不建议你现在买房，只是和你分享一些房产投资技巧 。
我有几个投资房地产的原则:
1.只有当房产的收益超过十年国债，我才会考虑入手 。这是我投资的原则 。虽然我可能会错过一些好的机会，但这也让我在信息资源网的投入立于不败之地 。(十年期国债收益基本等于长期无风险收益 。如果房产租金收益能超过长期无风险收益，即使房价不涨，只拿房租也不错 。)
2.只投资一线或强二线城市 。三四线房产投资价值不高，即使涨也不一定能卖出去 。
3.投资房子主要是买新房 。房地产商会在拍卖前会对这块地进行全面考察 。如果没有超过80%的把握，是不会拿地的 。开发者总会有比你在信息资源网上更多的渠道获得信息 。
4.买前50名开发商的房子 。有实力的开发商在地块前期研究能力强，小开发商有烂尾风险 。但是千万不要买前十的，比如万科，保利 。品牌溢价太高 。
5.只把房产当做投资，不要孤注一掷，只要收益合适就考虑卖掉 。
6.位置肯定好 。即使不是核心地段，也要交通便利，易卖易租 。
7.不要买商品房，投资收益再高也不要买，除非你只是为了拿租金 。
【房地产投资课程 房产投资】
如果我们投资一个房地产项目，有可能知道这个项目的成本吗？其实可以做到的 。房地产的成本主要包括土地成本、建筑成本、融资成本和税费 。
比如你看到一个楼盘后，可以在网上搜索它的地址信息，然后登录当地的土地拍卖网站，输入地址查询当时拍卖的土地的价格(有些当地的土地拍卖网站比较好，查询方便，比如杭州，有些则很难查到，看运气) 。除了土地的价格，还可以搜索土地的建筑面积，地价/建筑面积就是单位地价 。有些网站还会友好地直接标注单位地价 。
建筑安装费用方面，一线城市普通住宅一般3000-3500元，二线城市2500-3000元 。财务计算复杂，但一般不会超过销售总价的15% 。最后是税收成本，主要是增值税，可以按销售单价的12%计算 。
把这些数据加起来，基本就可以算出这个项目的成本了 。
算出项目成本有什么用？你可能会说，现在不是还有很多开发商会把二期卖得比一期便宜吗？在这里，我们需要知道开发商的销售套路 。一般开发商拍卖土地需要一到两年的时间 。正式开始销售后，可能会出现两种情况:一种是房地产市场整体不好，房子不好卖；另一种是房地产已经或正在上涨，房价远超地价 。
第一种情况，开发商一般会选择以接近成本价甚至低于成本价的低价出售一期，然后逐步释放利益，联手中介逐步推高房价，全部销售完毕后，整体获得一定利润 。
第二种情况，开发商会高价卖出尽可能多的房子，在未来市场下跌时，以原价甚至降价出售 。

那么如果我们已经知道了开发商的成本价，当你发现房价远高于成本价的时候，作为一种投资，此时的购买风险会更高 。但是如果你发现房子的价格低于成本价，这个时候买的话，可以等房地产开发商慢慢推高房价，避免买了房子之后被套牢 。有点像打新股 。如果价格合适，总会有一波新股上市，但如果市盈率高，可能会像中石油一样定在山顶 。
这种操作的好处是，这种投入本身的成本就低于开发商 。我们赚不到钱，开发商也赚不到 。开发商要赚钱，就必须推高房价，我们可以借机获利 。
即使信息资源网遇到不好的环境，开发商也没有降价的动力 。退一步讲，即使开发商后续降价，因为我们自己的投资收益已经超过了长期无风险收益，甚至拿租金都是不错的选择 。
下面说说我实际操作的下一个案例 。2017年去宁波的路上，看了看周围的建筑 。其中一款定价9000元，折后约7000元 。回去之后，我大概算了一下它的成本 。地价3000元/平，建筑成本2500元/平，财务成本1350元/平 。
这套房最终总价70万，租金2500元左右，投资收益比4.28% 。当时算下来，一期的价格基本低于成本价，投资收益超过了当时十年国债的收益 。得知周围要建地铁和商场后，我决定第二天就开始 。这个楼盘在最后一期投放市场的时候，开发商已经涨价到13500元，交房的时候价格在15000元左右 。拿到产权证后马上挂牌，最后以18000元左右成交 。两年时间，房价翻了一倍，但我的首付只有20多万，按照投资收益算，400%多 。


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