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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。提问1：
您好！章哥，目前我们在北京有两套房，门头沟新购一套四居室，有贷款一百多万 。目前居住在石景山的二居室，没有贷款，价值550多万 。想卖掉这套，给孩子换学区房，如果卖的话，由于不是满五唯一，税费比较高，大概在四十万，所以直接影响到售卖价格，不划算 。但我们有两个孩子，大宝四年级，小宝三岁了，想尽快给大宝换房办转学 。
想请教一下您：是买西城区广外，广内，牛街还是海淀区永定玉泉片区房的？最近就了解了这些片区，二居室的在八百多万左右 。如果买海淀的，离新房近还能自己住，接送上学 。西城的就只能凑合着住了，请问您有何建议？要不要置换？怎么折腾合适？谢谢您！
回答1：
1、这三个学区还真不好选，尤其是西城多校划片之后就更不好说了 。广外的小学一般，中学除了椿树馆能80%直升八中，其他的都是派位，实验派大椿天，北小派广牛 。广牛的小学挺好，中学有个回民学校，也说不好 。
永定路是海淀普通学区，一直就属于中等吧 。如果让我选的还是选这里，感觉相对更加保险，没必要非去西城 。
2、我一直有个建议，就是在学区差不多，不好选的时候，选离自己近的 。因为孩子上学之后，学校教育是一方面，家庭的支持也相当重要 。无论接送还是补习班，能路途上方便些是很大的优势 。小学相对还好，不算压力太大 。但到了初中之后，繁重的学习压力太大了 。
反正我家孩子上初中之后，我们电动车就准备了两辆，就为了避免拥堵，早晚接送能抢出20分钟时间来 。上补习班也是尽量用电动车，抢出时间来并不是让孩子多学什么，而是让他多睡会儿，要不身体都吃不消 。总之，除了好的教育环境，能给孩子一个相对方便和舒适的生活环境也是非常重要的 。对家长也是很大的帮助 。
3、总之，我建议就选玉泉路的，与西城的两个学区很难分成高低，那就选更方便的 。至于你们这资金方案，我看不出能有什么建议的地方 。不满五唯一，如果是唯一的话的还相对能办，不满五无法解决 。仅供参考 。
提问2：
章哥您好 。我们老两口名下有三套房，1套在丰台区风格与林苑128平(连排别墅叠下带地下室及车位) (大概能卖800万左右) 2、在五道口王庄路62平(大概500万左右) 3、在东城崇文门新景家园59平 。这三套房都在出租，我们住在儿子名下的国瑞城商品房里 。
儿子在西城区大拐棒胡同有套40平米的学区房，孙子今年2岁半，我们考虑将来孙子上学后，需要我们每天接送，考虑到接送太远了，有没有必要把丰台和五道口的房卖掉，到离学校较近的地方再买一套呢？还是将来在学校附近租套房子住 。不知道怎样更好些？烦请章哥指导 。谢谢！
回答2：
1、是否卖掉看看成本吧，觉得划算就换 。
2、风格与林加五道口是1300万，如果是全款置换的话，税费能低些，控制在4%怎么也够了，那就是50万 。但这只是一次的成本，孩子用完学位后这套房是否卖掉？一般都是要卖掉的，留着没用，租售比还不合适 。那如果卖掉的话可又是至少50万 。那就是总计100万的税费+中介费 。
以1300万的房子计算，月租金一般在1.3万，100/1.3=77个月 。这还没算装修费和时间精力成本，那也就是说，置换成本大概相当于七八年的房租 。
3、我建议是最好别换，直接租房最省钱，也方便的多 。学区房本来就没必要准备两套，有一套能确保学位就够了 。有现在这两套房收租金，以租养租最合适 。省下这100万给孩子上辅导班也好啊，何必白交给税务局和给中介发工资呢！
4、再一点，现在投资学区房是有一定的风险的，就像今年的430多校划片政策似的，一下让不少学区房业主手忙脚乱，急着甩卖房产，结果不少人受了损失 。这种教育改革无法预测，也无法预防 。总之既然有了学区房，就没必要再冒这风险了 。
5、风格与林挺好的房子，当年2003年非典的时候开盘，5600多吧，反正挺贵 。我记得还是当时北京台最红的主持人，刘元元给做的广告 。好像是《第七日》，整整一期，就介绍风格与林多么的绿色与安全，能最大程度隔离病毒，确保业主安全 。当年这个广告震惊地产界，连卖房子都能蹭疫情的热点 。
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