万科|13年来首次！“房地产大王”万科出现净利下滑
万科的半年报“超出预期” 。因为没有人会预测到它的净利润时隔12年后再次出现下滑 。
8月29日晚（周日），万科发布了截至6月30日的2021年中期业绩，财报显示，万科期内实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.19%，归属上市公司股东净利润110.47亿元，同比降低11.68% 。其中最引人瞩目的数据就是归母净利润出现了两位数下滑，这也是万科2008年以来首次在年报和中报中出现归母净利润下滑 。
在30日上午的业绩推介会上，万科总裁祝九胜检讨道：“这让我想起读书时候的感觉，就像期中考试考完成绩出来了，在复盘的时候面对很多老师，没考好怎么跟老师来回答 。心情很忐忑之时也不会忘掉，还是要立志成为、特别是长期成为一个好学生的定位和志向 。”
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权益净利润同比下降，让这份财报显得略微尴尬，截图：万科财报
他将上半年净利润出现严重下滑归因于三点 。
第一，这几年万科的开发业务销售增速相对都有限，今年上半年结算收入增长11.9%，增速跟同行相比较低 。
第二，开发业务的利润率处于下降状态 。近年来万科所销售的产品中，地价占售价的比例明显上升，从2017年到2020年，地售比大概涨了17个百分点，并会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上 。“我们今年跟去年同期相比，中期的毛利率从税后的24%降到了18%，如果是跟同行同口径相比，未扣税的毛利率从32%降到了23% 。我们的销售增长对毛利下降的对冲是有限的，不足以对冲利润率的下滑，这是第二方面的原因 。”祝九胜说 。
第三，转型业务效果还没有真正体现出来，祝九胜说：“人比人气死人 。”
“我们从14年开始逐步从房地产开发转向不动产的开发经营服务并重 。今天再来反思这个问题，我们对我们经营类的业务、服务性的业务，有很多值得检讨的地方，比方说我们对完成这个过程所需要的时间、所碰到的难度、所需要建立的能力，我们当时是严重估计不足，或者叫低估了，严重低估了 。”祝九胜检讨道，“我们当年乐观了 。”
这其实不是万科第一次检讨 。
上次还要追溯到2018年9月，万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上公开进行了内部战略检讨，也就是在那次，他提出了著名的“活下去”：“万科三年事业计划书的制定要“把‘活下去’作为基本要求，我们的战略围绕‘活下去’而展开，这是最底线的战略，是‘收敛’和‘聚焦’的战略” 。
跟那次郁亮的内部检讨不同，这次祝九胜的检讨更像是对财报数据不好看边检讨边解释，毕竟这次他面对的是投资人、分析师和媒体 。
面对过去一段时间，政府围绕“房住不炒”“租赁并举”出台的房企融资三道红线、两个集中、40%销售额拿地限制等一系列政策，祝九胜接受媒体采访时表示，万科会坚持做一个好学生，“政策是供人遵守的，我们也一直按照政策和相关的监管要求执行 。”
【万科|13年来首次！“房地产大王”万科出现净利下滑】
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截图：万科财报
“例如三道红线，我们把不突破红线，长期处于绿档，保持良好的评级、良好的流动性，都列为优先级事项，是我们稳中求进的基本前提 。”祝九胜说，“我们的主张一直是我们是农民，老老实实地种地，不去预测天气 。其实作为农民，有时候是摆脱不了‘看天收获’的局限性的，我们尽可能地在同样的政策、同样的市场环境下，让自己的收成能够越来越好，尽可能地让广大利益相关方满意 。”
那么万科的毛利率什么时候能够企稳？万科CFO韩慧华表示，万科中报的扣税后整体毛利率是18%，开发业务扣税后大概是19.6%，如果还原到同口径的税前的毛利率是24.9% 。“过去这几年，特别是2017年以来，地售比一直是在上升的，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势，从销售端逐渐地体现在结算端 。所以，可以看到从一季度、中期，乃至全年可能都是这样一个逻辑 。对我们自身而言，未来两年还是有一定的毛利率压力 。当然我们希望通过自己的努力，尽可能地去减少对业绩的影响 。”她说 。
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