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普通人要经过咋样的努力才能在北上深买一套房( 二 )


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在我深圳的三年房地产记者生涯里，见过太多错过买房机会而懊恼不及的案例。尤其是在疯狂的2015年里，手握着辛苦攒下的资金，跑断腿看了几十套房，却被业主轻轻一句“加30万就卖”给拒之门外。以致于到了今年，买不到深圳房子被迫转投惠州楼市的深圳白领们苦笑着说，“来了深圳，就是惠州人。”（顺便要说的是，无论基于自住还是投资，我并不赞成买临深片区的房产。）
不方便用工作中获得的新闻线索，就拿身边同事的案例说说87-90出生的“我们这一代”，说说看怎么打拼能买上房吧。
首先要举的是一个反面案例。有一位常常出现在我们报道当中的“家住园岭的王小姐”，金牛座，手头长年握着30万以上的资金准备买房。在深圳跑了五年房地产新闻的她，看过的新房二手房不计其数，却偏偏从均价1万的时代耗到了均价2万，买不下手。她最终放弃了在深圳买房的计划，也放弃了留在深圳。
另外一位同事小白，同为金牛座，对购房理财就大不一样。她2015年的买房故事我曾经写过：小白刚刚工作3年多，手头有了20万左右的积蓄，正在学车的她本想要给自己买一辆新车练手，没想到深圳忽然限牌。计划被打乱，“一怒之下”的小白只好在今年1月开始看房。
在看过福田的彩天名苑、南山的友邻公寓等项目之后，小白在前海路的瑞景华庭挑中了一套30平方米的小户型。虽然房源长期出租，保养情况并不好，但75万的总价低于市场价大概5万左右，小白分析，前海门口的楼盘，未来交通一定会改善，升值潜力看好。于是小白迅速敲定了这桩交易。
年后，小白接到中介电话说，她的房子被划入南山实验学校的范围，要不要考虑出售。权衡再三，小白决定挂牌125万“到价就卖”。
前来接盘的购房者出现得很快。尽管需要缴纳银行罚息、营业税、个人所得税，买家还是毅然地全款支付了房款，迅速与小白完成了交易。“在所有业主都选择反价的时候，我还让了1万呢。”小白从买到卖的3个月时间里，这套30平方米的单位价格由75万涨到了124万。
你没看错，3个月涨了49万，每平米每天平均涨5000……
卖出之后的小白，很快用这一笔钱在石厦又重新买了一套学位房。如你所知，去年之后，身价倍增。
从这两个案例，延及我自己，并且扩散到我接触过的过百个购房案例，我的总结是：如果从产业结构（城市发展红利的前景预期）和人口流入（供需关系的前景预期）去对深圳进行判断之后，希望在深圳买房的话，那就在自己能力承受范围内多看一些房，看中之后果断入手。（下图为证）



哦对了，还需要特别提醒一下，在二手房交易当中，我们难免要借助中介的力量才能找到房源。有些不规范的中介线上线下的套路还不少，需要特别留心，避免被坑。结合自己的经验，找中介朋友梳理了行业里惯用的套路，以作提醒：
一、低价吸客。
在网上挂出明显低于市场的价格发布房源，吸引购房者给中介打电话，约到门店后再谎称低价房源已经售出，然后顺势推销其他房源。
对策：线上多方比对同小区同户型房源挂牌价，明显低于市场价的房源肯定是假房源。
二、冒充业主。
在安居客、赶集等一些有业主发布房源的房产信息平台，中介假冒业主发布不存在的房源，然后约有意向的购房者看房，抓住大家“来都来了，不如顺便看看”的心里，推销其他房源。
对策：打电话时多问一些感兴趣房源的细节，甚至单刀直入验明其身份。
三、照骗。
为了吸引那些看重“颜值”的购房者，有些中介喜欢用已经卖出的优质房源照片，或者其他高档房源的照片，代替房源真实照片进行揽客。等购房者到了现场，同样的话术“那套房已经卖了”，然后带着失望的购房者看其他房源。
对策：好像在看脸的时代这没有什么对策…
四、虚构配套。
在发布房源时，有些中介喜欢添油加醋地说一些房源优点，比如并不确定的学位、尚未落实的地铁、实际上不满足条件的减免税费，等等，一个不小心，购房者就容易上当，签了约才知道自己在乎的优点并不存在。
对策：多个渠道的消息源进行比对，至少，你可以多问几个经纪人。
总之，买房是人生中一件大事（至少是一份大钱），谨慎小心为上，如果你有买房打算，几条建议参考：
①要买二手房，一定要选个靠谱的大型中介为你探到所有潜在风险并担保，二手房水很深，为了捡便宜找小中介最后把你坑了哭都没地哭（除非是特别信得过的人，否则不要私下交易，风险太大）
②实地看房前先去一些靠谱的房产网站/App查查房源信息，包括房源照片、配套和小区价格走势等，做到心里有谱以免现场被中介忽悠。（亲测链家App的可信度非常高）
③很多人问最佳买房时机是什么时候，以我个人经验春节前买房比春节后更划算。
④如果有条件，确定要买房前最好先在目标房源的小区租住一个礼拜，你很可能有新的发现……（例如白天看房哪哪都好，但一到晚上就有一群大妈在楼下广场舞）
■金山，上海房价最便宜的地方，老居民小区的房子，这两年7080万就是两房一厅，周围设施配套完整（医院，学校，银行，万达，超市都有）的新小区从来没怎么涨过，7年才涨2000一平，15年还是1万出头一平。不过我知道精英们看不起金山。我和人推荐过，很多人都觉得那么远才不买，我就要买中心地带。当然了，现在金山也涨了，翻了一倍，不过还是不贵，新小区3房350万左右。周浦最近房价跌下来了，便宜很多。那边都是拆迁房，老实说，的确偏，但是很多人之前愿意脱手，价格也在100万以内，然后你们也不愿意买，小，远，偏……我能说啥……我们本地人买房也是这样的，先定个小目标，比如买个偏远点的房子，租出去，过两年卖了在市区买个小房子，最后结婚，双方卖了小房子再贴点钱买个大房……然后你们说，你们看看本地人多有钱，600700万房子说买就买……我们家房贷20几年来从来没还清过……还有之前答案里借钱买房的两夫妻，大家也就看看吧，借了将近50万也是蛮拼的……我妈向她几十年最要好的朋友借了10万，外婆送了5万，奶奶借5万送5万，同事那边借5万……再多你也不好开口，而且这些人都是家里有积蓄，年龄大可以做主的，你要刚工作没几年问你同学朋友借钱，你估计是没朋友了……
■这是一个很认真的答案，也是给很认真地想在一线城市买房的人看的。你首先要有足够的勇气正视北上深Bug般的房价，不要去妖魔化它，如果做不到这一点，就不要往下看了。以目前的房价趋势来看，如果今年上海市土地拍卖的几大地王在一年内开工，建设周期假设也是一年，那么一线城市的房市的上升势头至少还将维持两年，以下回答均以以上假设为前提。两年以后，我不作预测，你要问我两年以后房价跌了怎么办，抱歉我也不知道。
在北上深，买房的第一要务，是“先上车再说”——在自己能力范围之内，先买第一套房子再说，日后不管房价是涨是跌，就都有了一个置换的基础。是的，买房很烦，装修很烦，但是买房时最要不得的思路就是“一步到位”——事实上，买卖过一次房产，你可以积累下很多经验，这些经验如果就用这么一次就浪费掉是很可惜的，应该善加利用。我的很多同学朋友，都是从一套小房子起步，随着家庭经济条件的改善，以及需求的改变，不断地置换，从小房子变大房子，从外环外到内环内，从一套变两套三套……而我自己，因为父母在上世纪九十年代就分了大房子，居住环境一直都很富余，反而没有买房/置换的动力，近几年才刚刚上车，起步就已经远远落后于同辈人。
下面笔者就以一个上海土著的角度，以在上海买房为例来和各位搞一搞在在一线城市买房的路子。
首先，你作为一个工薪族，首次在上海这样的一线城市置业，就盯着500万级别的房子，你当然会觉得买房超艰难的——再强调一遍，普通工薪族在一线城市首次购房一定要摒弃“一步到位”的思路——你还没结婚或是刚结婚，买房需求却是按生二胎加长辈过来帮忙带孩子也要够住来定的，你说你是不是想太多。500万这个价位已经属于改善型住房，而非刚需型住房（普通人首次置业）。
那么正确的选择是什么？答案是300万以内的刚需型住房。
选择一：在上海中心城区（中环内）有大量50平方左右，总价300万上下，建设时间在2000年以前，层高六层内的无电梯公房（也就是所谓的“老破小”，其实也就是房子外观差点，管道在几轮旧住房综合改造工程中基本都换好了，装修好一点也不破也不小）。
那么“老破小”有什么优势呢？
第一当然是总价低。大概在2000年前后（确切时间查不到了），上海市政府出过一个指导性意见，可能很多人都不知道，就是“原则上不再新建55平米以下的小户型住宅”——这一意见的直接结果就是中心城区50平米左右的小户型基本以“老破小”为主，在小户型中“老破小”几乎没有竞争对手。事实上，2015年的上海房市，成交率最高的就是这种中心城区200多万的小户型（现在相对应的则是300万上下的房子），这是真正卖给外地入沪落脚的“新上海人”的“刚需盘”，只要城市化进程未结束，你就不用担心这样的房子卖不出去。而且低总价高需求决定了这种户型的涨幅至少在平均线以上（不要相信“老破小”涨不动的鬼话，“老破小”的单价是不能和同板块的新盘/次新盘比，但以涨幅百分比来算，绝对在平均线以上，涨得比较慢的其实是单价不低、性价比不高的老高层和面积较大、总价较高的老公房）。
第二是得房率高。因为公用面积远小于电梯房，所以“老破小”的得房率通常都极高，一般都可以达到85%以上，有些福利分房性质的房改房，由于办房产证时厨房和阳台算的是半面积，得房率甚至可以高达95%以上，而次新盘电梯房，得房率能上75%已经算是良心了。你是要室内实用面积多5个平方还是要宽敞气派的大厅加双电梯，自己权衡一下。
第三是税少，物业费低。在上家普遍要求“到手价”的市场现状下，“老破小”当中“满五唯一”的比例是最高的。而且由于小区老，物业费通常都低到可以忽略。
第四当然是出行方便，配套齐全。这一点其实就是数十年发展的地段加成，不再赘述。
买“老破小”除了要注意房子本身的品相和小区物业是否靠谱之外，顶顶重要的，就是选好中介！首次置业的工薪族当然是想用足首套房的政策——付三贷七、尽量多贷公积金，利率打折。但是买老房子最大的障碍就是贷款——很多银行出于风险控制的缘故，对老房的贷款政策很苛刻，比如评估价远低于市场价，贷不满七成（请注意，银行放贷的额度是按他们评估价的七成算，而不是成交价的七成，比方说一套成交价300万的房子，银行评估下来250万，贷七成就只有175万，其实只贷到了总价的六成不到），公积金贷款额度受限等。但这属于银行内部风控策略，执行起来是有弹性的，这时就需要中介和银行关系好，在这些项目上就可以通融，让买家拿到相对优惠的政策。大型连锁中介在搞定银行方面比较有优势，像链家（链家是以全面收购德佑地产的方式进驻上海，而德佑当年也算是上海房产中介中的三大，所以在上海本地资源方面链家并不弱）、中原、信义这样的大中介通常都和数家银行的信贷部保持着良好关系。
这里插一句，如果很在意公积金贷款和商贷的那点利差，想多贷公积金，就不建议买“老破小”了，各行对于1990年（含）以前竣工，面积在55平方以下的“老破小”，公积金贷款卡得都比较死。
以笔者表妹今年刚刚买的婚房为例。男方是山东某三线小城市来沪，表妹上海土著，但是是双胞胎之一，双方父母能资助的首付不多，表妹结婚时已怀孕，要求住得离父母近帮忙照顾小孩方便，于是开始在家里附近看房子（虹口，内环内），预算300万。最后相中一套93年竣工49平米的“老破小”，前任房东精装修家具家电全送，小区管理也比较好，成交价290万各付税。旁边一家链家、一家托尼地产和一家无名小中介都有挂牌这套房，一圈问下来，只有链家的中介能够在中行拿到278万的评估价，远高于其他几家中介（这套房子无名中介到农商行评估下来只有220万，活生生要多付40万首付，就超预算了）。
选择二：外环附近的次新盘，比如嘉定新城、上大板块的次新盘。
外环附近新盘优势不用说了，房子新，品相好，银行贷款一般都能贷满，公积金贷得多。非常适合积蓄不多，但有一份不错的工作，月收入较高，公积金缴存较高的年轻人。
以我大学同学为例，父母是回沪知青，退休后回上海买了套小房子养老，已经花光了家里所有的积蓄。同学大学毕业后一直租房，直到2015年结婚，买房才提上日程。房子是今年上半年买的，嘉定城区的次新盘。女方是上海人，但是家庭条件比较差，最多只能拿出30万，同学大约有40万的积蓄，问老板借了20万，一共90万作首付，预算300万以内；但是同学和他老婆收入比较高，同学税前月薪25K，他老婆也有15K，两个人一个月公积金缴存有6K多（含补充公积金），如果能贷足七成，公积金贷满120万，那么每月除去公积金冲还贷，只要再还6K多一点的房贷，对生活品质基本没影响。


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