江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

蛋壳|我爱我家仍不置可否，天量资金抢先押注蛋壳公寓“渡劫”

观察者网·大橘财经讯（文/张志峰 编辑/尹哲）近日 ， 蛋壳公寓持续陷入破产、租金兑付、维权风波 ， 尽管一再"辟谣" ， 但关于长租公寓"跑路"等危机还是引发了社会的高度关注 ， 蛋壳"破产"传闻愈演愈烈 ， 给人以山雨欲来之感 。
在我爱我家即将"接盘"的传言之下 ， 当地11月17日-18日两日间 ， 上市于纽交所的蛋壳公寓股价一改数月颓势 ， 从1.4美元接连暴涨至4.57美元 ， 涨幅234% ， 总市值8.3亿美元（折合人民币54.5亿元） ， 换手率高达509% ， 成交额总计达8.76亿美元 ， 11月19日盘前一度涨逾14% 。
与之形成鲜明对比的是 ， 自2020年1月17日上市至11月16日 ， 蛋壳公寓股价一直萎靡不振 ， 从13.5美元的发行价一路下跌至1.37 ， 跌幅近90% 。 且211个交易日间成交额1.08亿美元 ， 日均仅50万美元 ， 其股票日成交额长期不足10万美元 。
我爱我家股价也随之波动 ， 11月17日至19日 ， 三日振幅接近20% 。
蛋壳|我爱我家仍不置可否，天量资金抢先押注蛋壳公寓“渡劫”
文章图片

蛋壳公寓上市至今日K图
11月18日 ， 据澎湃新闻报道 ， 我爱我家正在和蛋壳公寓洽谈接手事宜 ， 但目前尚未最终敲定 ， "从双方目前进展看 ， 接盘事宜已有实质性进展 ， 且进展顺利 ， 最终敲定的可能性非常大 。 "
不过 ， 第一财经则报道称 ， 由于蛋壳公寓累计亏损超60亿 ， 我爱我家很大可能不会愿意接盘 。
对此 ， 我爱我家方面不置可否 ， 仅对观察者网表示："目前没有接到相关通知" 。 一时间 ， 消息真假难辨 ， 天量资金抢先下注 。
与此同时 ， 北京市住建委方面也对蛋壳公寓暴雷一事作出回应 ， 称已经针对蛋壳公寓成立了专办小组 ， 希望能平稳解决此事 ， 后续处理方案会及时公布 。
一名资深投行人士在接受观察者网采访时认为 ， 蛋壳股价大涨原因并在于接盘方是谁 ， 而在于其被妥善处理的可能性较大 。
"首先 ， 企业虽然陷入资金链困局 ， 但本身市场占有率较大 ， 对其他长租企业的吸引力很大；其次 ， 蛋壳2019年经营的公寓数量为43.83万个 ， 已经不是单家公司的经营问题 ， 而是牵扯到数十万普通租户的社会问题 。 "上述人士坦言道 。
起底"破产"风波
事实上 ， 自2020年初上市至今 ， 网络上对于其流动性危机就从未平息 ， 从拖欠供应商货款、拖欠子公司员工工资 ， 到房东因收不到蛋壳支付的房租、要求强制从租客手中收回房屋 。
10月14日 ， 蛋壳北京总部首次发生大规模聚众维权事件 。 当日 ， 蛋壳公寓官方微博发文澄清 ， 否认"蛋壳跑路、倒闭"言论 ， 称"谣言"系部分合作方因与本公司存在商业纠纷 ， 所采取的过激行为 ， 已报警处理 。
然而 ， 报警尚未出现结果 ， "谣言"依旧甚嚣尘上 。
11月9日 ， 据包括央视在内的多家媒体报道 ， 数百人再次聚集蛋壳北京总部维权 ， 现场甚至一度爆发肢体冲突 ， 撕开了蛋壳的遮羞布 。
此后 ， 蛋壳公寓官方微博就开始不断辟谣 ， 称自己没有破产 ， 也不会跑路 。 微博评论区几乎全是租客们的鼓励之声 ， 并亲切地称蛋壳为"阿蛋"、"破壳"、"蛋蛋"、"壳壳"、"蛋壳宝宝"等等 。
蛋壳|我爱我家仍不置可否，天量资金抢先押注蛋壳公寓“渡劫”
文章图片

然而 ， 无论漫天飞舞的流言真实与否 ， 房东、租客、供应商、保洁等与蛋壳相关的人员 ， 都疯狂向蛋壳北京总部进发 ， 讨要一个解决方案 。 其中维权人数最多的 ， 是业主和租客 。
到11月17日上午 ， 蛋壳北京总部已经装不下维权的队伍 ， 维权的人多到在楼外排起百米长龙 。
不仅北京 ， 蛋壳进驻的上海、杭州、深圳、武汉、天津等城市也出现了不同程度的维权 。 维权的人除了业主和租客 ， 还有供应商、维修员、保洁员等等 ， 几乎覆盖了蛋壳的整个业务链 。
值得一提的是 ， 蛋壳同业主、租客之间矛盾的种子 ， 早在上半年疫情中就已经埋下 。 蛋壳强制房东增加免租期 ， 却少给甚至不给租客免租 ， 被指责为"两头通吃" 。
而引爆此次危机的导火索 ， 则是近期蛋壳未经协商 ， 单方面改变了房屋租金的支付方式 。
10月上旬 ， 没有按时收到季付房租的业主给蛋壳打电话 ， 却被告知 ， 刚接到公司通知 ， 季付的租金全部改为月付；蛋壳向业主支付房租的日期普遍向后延迟 ， 被业主察觉到企业危机已现 ， 纷纷上门要求解约 。
由此 ， 蛋壳公寓的流动性危机彻底公开化 。
暗雷早已埋下
蛋壳的资本故事 ， 或许从一开始就有裂缝 。
成立于2015年的蛋壳公寓 ， 于2020年1月17日正式登陆美国纽约证券交易所 。
上市之前 ， 蛋壳公寓共获得八轮融资 ， 投资方包括开物华登、愉悦资本、华人文化、高榕资本、老虎基金等 ， C轮融资估值一度超过20亿美元 。
然而 ， 上市后的蛋壳被资本市场抛弃 ， 股价从13.5美元 ， 一路下跌到1.37美元（11月16日收盘价） ， 跌幅近90% 。
值得注意的是 ， 蛋壳成立至今从未有过盈利 ， 并且越亏越多 。
财务数据显示 ， 蛋壳公寓分别在2017-2019年分别产生净亏损2.7亿元、13.7亿元和25.2亿元 。
而原本想要借力资本市场的蛋壳 ， 恰巧遇上了年初的疫情 ， 整个长租市场都受到冲击 ， 蛋壳公寓自然未能幸免 。
2020年一季度 ， 蛋壳公寓入住率75.6% ， 比上年末的76.7%下降1个百分点 ， 但较去年二季度的89％大幅下滑；一季度净亏损12.3亿元 ， 亏损扩大逾50% 。
而亏损的原因 ， 与分散式长租公寓常见的"高进低出"模式有着直接关联 。
据观察者网了解 ， 蛋壳成立的年份 ， 长租公寓市场上已有自如、YOU+、魔方、相寓、爱屋吉屋等力量瓜分蛋糕 。 "高进低出"自然成为抢占市场份额的一大利器--高于市场价格从房东手中收房 ， 再低于市场价格出租给租客 。
一名上海浦东区的房东告诉观察者网 ， 2017年前后蛋壳为了接手其房屋 ， 曾一度将收房价格提高到7000元/月 ， 而彼时他自己对外出租的价格只有5000元/月左右 ， 但由于"不舍得将自己住了几十年的老房子打隔断、重新专修" ， 所以拒绝了 。
不过 ， 无论高进低出还是打隔断 ， 毕竟与市场规范不符 ， 不是长久之计 。
为了平衡收支 ， 蛋壳只能源源不断地从外界引入"活水" 。
于是 ， "租金贷"应运而生 。 截至2019年9月末 ， 蛋壳公寓使用租金贷的租客占比高达67.9% 。
在租金贷模式之下 ， 租客相当于向微众银行办理贷款 ， 一次性预付一年的房屋租金及押金 ， 之后再由微众银行支付给蛋壳公寓；而租客则每月偿还微众银行贷款 ， 蛋壳则按月向房东支付租金 。
然而 ， 租金贷中所埋藏的金融风险 ， 比之其他风险更甚 ， 也最终成为了压垮蛋壳的最后一根稻草 。
相较于谁会成为蛋壳的"白衣骑士" ， 令租户们更加担心的是 ， 如果运营方陷入困境 ， 他们可能会"无家可归" ， 甚至在这种情况下还要还银行贷款 。
而就在蛋壳危机爆发之后 ， 微众银行第一时间公开回应称 ， 根据租户与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》 ， 租户和业主已形成租赁关系 ， 并已预付租金 ， 享有合法居住权 。 此外 ， 至少在2021年3月31日前 ， 已办理租房消费贷的客户征信将不受影响 。
而在业主看来 ， 根据其与蛋壳签订的合同 ， 如果收不到房租就有权解除合同 ， 收回房屋 。 双方的矛盾近乎不可调和 。
监管正在补足
曾经作为房地产领域的蓝海 ， 万亿市场、背后又有政策加持 ， 长租市场颇受各方青睐 ， 源源不断的资本纷纷涌入 。
有分析人士向观察者网指出 ， 运营方只有具备了一定的规模之后 ， 才能吸引更多的资本关注 。 而分散式长租公寓的房源都在房东手中 ， 想要长期从他们手中收房子 ， 就必须拿出一个令他们心动的价格 ， 在没有足够资本的前提下几乎是办不到的 。
"这是一个死结 ， 所以大家都是采用"高进低出"的方式获取房源 ， 然后再以违规改建、租金贷等方式来勉励维持 ， 希望走得更远" 。
早在2018年 ， 时任我爱我家集团副总裁的胡景晖就曾断言："长租公寓爆仓 ， 一定比P2P爆雷更厉害 。 "
果不其然 ， 长租公寓在经历了短暂的野蛮式增长之后 ， 留下一地鸡毛 。 蛋壳公寓并不是"暴雷"的第一家 。
从2019年开始 ， 全国知名的长租公寓品牌 ， 如乐伽公寓、青客公寓、我乐公寓等均发生过类似的房东和租户大规模维权事件 ， 其中大都涉足"高进低出""租金贷"等风险 。
在此背景下 ， 长租公寓也迎来了"强监管"时期 ， 不少地区相关政策正在逐渐完善 。
2019年7月8日 ， 北京发布了新的租房合同范本 ， 将隔断房禁令从政策上升到法律 ， 上海、广州、苏州、济南等城市也开始隔断房进行规范；
2019年12月25日 ， 住建部等六部门联合印发《六部门关于整顿规范租赁市场秩序的意见》 ， 加强对"高进低出"的监管 ， 并要求租赁企业租金贷金额不能超过该租金收入的30% ， 给企业宽限三年的整改期 。
此后 ， 上海、广州、成都、合肥、重庆、海口等城市也陆续发布《住房租赁风险提示》 ， 开展住房租赁企业金融风险排查 ， 并发布资金监管新规 。
蛋壳|我爱我家仍不置可否，天量资金抢先押注蛋壳公寓“渡劫”
文章图片

11月17日 ， 深圳市住房和建设局《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》节选
而本次蛋壳暴雷之后 ， 深圳住建局反应最为迅捷 ， 于第一时间发布紧急通知 ， 对住房租赁企业经营行为提出了"十不准"禁令 ， 尤其对"高进低出""长收短付""租金贷"等方式做出重点规定 ， 以保障租客与业主权益 。
在业内人士看来 ， 一系列监管措施的背后 ， 折射出长租公寓相关问题正在受到有关部门的重视 。 这或是长租公寓行业走向规范化与市场分级的关键节点 。 其野蛮生长的时代或将结束 ， 行业规范即将来临 。
【蛋壳|我爱我家仍不置可否，天量资金抢先押注蛋壳公寓“渡劫”】本文系观察者网独家稿件 ， 未经授权 ， 不得转载 。


    推荐阅读


    上一篇：不要评论我的长相了！张庭女儿回应争议，人家不是丑，只是接地气

    下一篇：精英出鞘官方|我国渔民又要有用武之地？美研制出“漂浮飞碟”，将洒向亚太海域