一家|蛋壳公寓困境不是一家企业的隐患
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日前 ， 自称管理房间“40万+” ， 累计服务用户“100万+”的上市公司蛋壳公寓 ， 在北京等多地遭遇租客房东维权 ， 以致其商业模式再受质疑 。 蛋壳公寓宣称 ， “我们没有破产 ， 也不会跑路 。 ”
以蛋壳公寓作为典型代表的长租公寓市场 ， 近几年从无到有经历了急剧地扩张 。 这个市场之所以能够发展起来 ， 除了资本的介入和助推 ， 更因为黑中介、房源脏乱差、信息不对称等房屋租赁市场痛点的存在 。
尴尬的是 ， 旧的痛点未解决 ， 新的痛点又新增 ， 旨在解决租房痛点的长租公寓 ， 没想到自己成了当下租房市场的最大痛点 。
蛋壳公寓自称是“以数据驱动为核心”的资产管理和居住服务平台 ， 但它们显然既低估了市场的风险变量 ， 也高估了自身的运营能力 。
【一家|蛋壳公寓困境不是一家企业的隐患】蛋壳公寓之所以出现当下的经营困境 ， 房东拿不到租金、租客付了长租金却面临被清退 ， 关键原因就在于 ， 蛋壳公寓作为“二房东” ， 将收到的租客长租金 ， 拿去干了别的——倒也不是什么非法之事 ， 而是用于进一步经营扩张 。
具体来说 ， 当新收的房子 ， 因为某些原因租不出去 ， 新的租金收不上来 ， 收新租补旧租的资金周转游戏 ， 自然玩不下去 ， 就会出现资金断裂风险 。
此处的“某些原因”里 ， 突然爆发的新冠疫情无疑是最大的变量 ， 对租赁市场影响极大 。 但蛋壳公寓显然不能仅仅将责任推给疫情 。
对企业来说 ， 疫情也许确属“不可抗力” ， 但蛋壳公寓收新租补旧租的金融游戏本身就风险巨大 ， 疫情只是一个触发因素而已 。
商业银行之所以有存款准备金的要求 ， 目的就是为了防风险 ， 避免钱都贷出去了 ， 到时候无法兑付；蛋壳公寓收新租补旧租 ， 玩的游戏其实同样已具金融属性 ， 风险准备金有没有 ， 比率有多高 ， 却全靠企业自觉 。 在急于扩张的欲望驱动下 ， 一旦房屋空置率超过预期 ， 新租补不了旧租 ， 出问题就是早晚的事 。
我们说 ， 在法律层面 ， 货币属于种类物 ， 并非特定物 ， 最大的特点是“占有即所有” 。 一旦租客将钱（大多是租赁贷款）交给蛋壳公寓 ， 后者基于所有权 ， 拿去干什么似乎都行 。
因此 ， 对于长租公寓市场的“二房东”们 ， 如果不在法规层面有所规范和限制 ， 这些企业其实大有玩弄空手套白狼的空间 。
一旦“二房东”们宣布企业破产或者干脆卷款跑路 ， 从银行贷款的租客 ， 住不了房却必须继续还贷 ， 房东也将无法获得相应的租金 。 这个长租公寓市场隐患 ， 和曾经的P2P暴雷颇为相似 ， 不能不有所防范 。
蛋壳公寓2015年成立至今 ， 处于持续亏损状态 ， 市值相比上市当日也几乎跌去九成 ， 尽管其声称“没有破产 ， 不会跑路” ， 但这种风险无疑始终存在 。
对经此市场教育的蛋壳公寓来说 ， 如果能够顺利度过困境 ， 应该及时修正自己的扩张进度特别是风险系数 。
对管理部门来说 ， 蛋壳公寓的困境不是一家公司的遭遇 ， 而是整个长租公寓市场的风险隐患 ， 有必要及时补齐相关监管规范的空白 。
而对房东和租客来说 ， 趁着公司主体还在 ， 最好的维权方式 ， 恐怕还是及时拿起法律武器 ， 以合同严重违约诉至法庭 ， 要求解除合同并赔偿损失 。
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