中海|你能抵挡花1000万住北京顶级别墅区的诱惑吗｜在北京买中海
【小二说】买一个完美的房子很难 ， 户型、价格、品牌、服务、地段、时机都让你犹豫不决 ， 或干脆被售楼员“俘虏” 。 小二们 ， 勤快、较真又有一点点专业 ， 尝试辣评当下市场产品、企业和服务为你的决策提供一孔之见 。 来 ， 让小二从最近两年北京销冠中海地产聊起 。
撰文 |刘小二
出品 |京津冀买房
晴翠园
高高的红墙上竖着防盗网 ， 墙内偶尔漏出几片屋顶 ， 墙外约莫有20年的一排槐树如哨兵矗立 。 沿窄窄的金盏北路往东 ， 来到正门 ， 门口写着“Green Park” ， 中文取名“晴翠园” 。
这是一个温榆河边的老别墅项目 。 2003年入市销售 ， 400亩占地 ， 仅有96栋别墅 ， 容积率低至0.21 ， 绿化率高达80% 。
这个区域叫“金盏” ， 属于朝阳区地界 ， 却在北京中央别墅区域 ， 被号称为“大湖板块” 。 这里已有很多年没有新盘入市 。
01
价格
1000万与1个亿
晴翠园 ， 在二手别墅市场放量极小 。 链家贝壳上没有出租出售房源 。 小二了解到 ， 今年以来仅成交了三套 ， 最小的400平 ， 售价3500万 。 其他大户型要价5000万到1个亿以上 。 2020的新冠疫情让很多业主觉得有一套独栋别墅很有必要 ， 所以多不诚心卖了 。
沿金港南路到东苇路往北 ， 过蟹岛度假村就是大名鼎鼎的“九章别墅” 。 据说 ， 章子怡和汪峰就居住在这里 。 这里多是上千平米售价7500万起的大别野 。 沿东苇路往北过机场高速 ， 左侧是顶级别墅项目“远洋·LAVIE” ， 二手房动辄9500万每栋起 ， 右侧是法式顶豪别墅“财富公馆” 。 要再往北 ， 跨过温榆河 ， 那就是丽京别墅、恒大丽宫、棕榈滩别墅 ， 接近顺义后沙峪区域 。
这里就是中国北京顶级豪宅区域 ， 大豪宅独栋售价 ， 毛坯以亿起售！
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九章别墅
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远洋Lavie
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恒大丽宫
出晴翠园 ， 走金港南路 ， 大约30分钟车程到望京 。 起步可能2-3分钟车程 ， 跨过温榆河支流老河湾 ， 即可见到一个封闭工地正在热火朝天建设中 。 11万多平建面里有9万多平住宅 ， 其余为教育文化社区服务面积 。
今年4月2日 ， 一个合作企业中开盈泰房地产公司以46亿底价竞得此地块 。 合作方为首开与中海 ， 首开负责报建流程 ， 中海负责操盘开发 ， 妥妥的7个半月 ， 项目已开盘在即（估计1周内开盘） 。
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这个在建楼盘被取名为中海首开·拾光里 。 售楼处消息 ， 售价大约在1000-1500万左右 ， 分上中下三叠 ， 房本面积140-200平米 ， 精装交房 。 据说 ， 还有800万的毛坯小下叠 。
1000万与1个亿 。 准确的说 ， 只花1000多万就能住进亿元级别墅区 ， 你会买吗？会不会开盘日光？
此时此刻 ， 小二觉得 ， 中海首开·拾光里的意向买家们可能需要更加关注一点顶级豪宅圈的生活 。
02
生活
高尔夫、马术、艺术与国际学校
毫无疑问 ， 买一个房子 ， 其实是买一个区域的生活 。
小二觉得 ， 在北京顶级别墅区的生活四大流行标配：高尔夫、马术、艺术与国际学校 。
与金盏一河之隔 ， 在温榆河的那边是天竺黑骑士高尔夫球场 。 1800亩 ， 27个锦标赛高尔夫球洞 ， 三个切杆果岭和85码长的练习推杆果岭 ， 拥有北京唯一的真草打位练习场和美国PGA培训和发展中心 。 据说 ， 设计者Gary Player从上世纪60年代开始 ， 获得164次全国范围职业赛事胜利 ， 共获得9次大满贯 ， 他还是著名高尔夫球场建筑设计师 ， 截至目前 ， 已在全球设计建造了超过300座高尔夫球场 。
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天竺黑骑士高尔夫球场
总之 ， 高大上的黑骑士这几年开始收获北京高尔夫圈内的口碑和影响力 。 2020年 ， 黑骑士与美国PGA（职业高尔夫协会）合作 ， 针对儿童推出启蒙练习课程 ， 老外教练 ， 中英文双语 。 这可能是拾光里买家给孩子的可以有的家门口的配套 。
金盏别墅区内还有北京翡翠湖国际康体俱乐部和天安假日高尔夫俱乐部两个球场 。
高尔夫俱乐部都是会员制 ， 以保证体验感 。 有的球场只对会员开放 ， 有的会籍费用达百万 。 会籍可以传给孩子 ， 只要球会在 ， 甚至可以传给家里的子子孙孙 。 球圈很广 ， 精英很多 ， 住在这里你是否会考虑让孩子从小打高尔夫长大呢？
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有没有觉得 ， 曾几何时 ， 周边朋友和朋友的孩子学马术的越来越多！马术被称为西方贵族运动 ， 学习马术也是富裕阶层的一种礼仪与社交 。 2008年北京奥运会华天选择代表中国出战马术竞赛 ， 让中国有钱人开始关注和学习这种西方贵族运动 。 北京奥运会200多匹赛马平均身价400万元 ， 训练一匹平地速度赛马平均花费21万元 ， 名贵制品马鞍要七八万元 。
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某马术俱乐部（图片源自网络）
据了解 ， 中央别墅区内共有13个马术俱乐部 。 离金盏比较近的是北京有名的西坞乡村马术俱乐部 。 在环绕中央别墅区的马术俱乐部中往来练习骑马 ， 可能是这儿长大的孩子们的必修课 。 你的孩子会去学吗？
此外 ， 艺术和国际学校也是这里不可缺少的生活配套 。 中央别墅区有着松美术馆、红砖美术馆、罗红摄影艺术馆等17座艺术馆 。 离金盏最近的松美术馆由华谊兄弟创始人、董事长、收藏家王中军创办 。 2.2万平米的松美术馆以个人收藏为基础 ， 配以高品质艺术展览和公共审美教育 。 从2017年创办以来成为京城艺术地标也是网红打卡地 。
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松美术馆
中央别墅区国际学校很多 ， 离金盏最近的是澳际国际学校 。 校长Darius来自菲律宾 ， 来北京澳际11年 ， “让我最骄傲的是 ， 我们学校95%以上的学生都考上了理想的大学 ， 学生GPA高达9.9（满分10分）” ， 校长在官方账号这样说 。 此外北京爱迪国际学校距离也不远 。
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爱迪国际学校
中国城市化的进程也是财富积累的过程 ， 与此同时社会阶层的分化也在加速 。 人们总是希望向更高阶层迈进 。 那些看着《流星花园》长大的一代父母 ， 对自己孩子成长或许有着更高的期望 。
从小拥有一个高阶层的球友、骑友和同学圈 ， 为孩子将来的成长从小赢得一个更好的发展基础 ， 这是不是一个真实的诱惑？
只是 ， 不论高尔夫、马术、艺术收藏还是国际学校 ， 都有不菲的门槛 。 若要坚持下来 ， 每一项都可能是百万元的消费 。 这也是真实的成本 。
【中海|你能抵挡花1000万住北京顶级别墅区的诱惑吗｜在北京买中海】03
产品
交错上中下叠待市场考验
回头来谈谈中海首开·拾光里的产品 。 项目容积率1.5 ， 车位配1:1.3 ， 建筑面积9.65万㎡ 。
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中海首开拾光里叠拼结构剖面图
共726户 。 户型是140--240㎡的叠拼 ， 分为下叠、中叠、上叠 。
从侧面看是一个交错咬合的结构 。
140-240平米 ， 从房本面积上看 ， 显然距离别墅的使用尺度还有相当距离 。 拾光里为何放弃做人见人爱的大平层 ， 而做了叠拼产品呢？
是从客户角度出发吗？因为在别墅区 ， 希望给客户打造上下类别墅的产品？
还是从利润角度出发？叠拼会比平层卖出更高的溢价？注意拾光里这块地是不限价地块 ， 目前均价大约在8万多 ， 跟周边大户型别墅均价持平！
小二自己结论是 ， 这两个原因都有 ， 但背后的根本原因 ， 是中海从产品自信角度做出的决断 。 这背后的逻辑是啥呢 ， 下一篇稿件再说 。
但这个决断有一定风险：整个项目全套叠拼 ， 不留大平层 ， 市场能接受吗？拾光里的产品还能跟中海府一样秒光吗？静待时间检验！
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中海首开·拾光里270度大面采光
说几个亮点：
1、整个厨房用玻璃推拉门的设计 ， 实现了开放式和封闭式厨房的随意切换 。
2、一个270度转角大阳台 ， 超级大得不可思议 ， 采光性能极强 。
3、楼梯转角下 ， 做了巨大的收纳空间 ， 其实就是一个隐藏的家政间 。
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中海首开·拾光里隐藏家政间
小二所认为的不足细节：
1、厨房水槽太小 ， 很难想象上下两层类别墅的水槽小于普通平层；
2、目前望京所在售楼处仅有的样板间约150平米 ， 相对舒适的尺度在一楼 ， 二楼居住面积偏小 。
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中海首开·拾光里户型图
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中海园林效果图 ， 看起来简单干净
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中海首开·拾光里都是叠拼板楼
04
尾声
住在温榆河畔的诱惑
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温榆河畔真的很美
晴翠园西边 ， 就是温榆河 ， 很美 。 沿河有一条小路 ， 两边槐杨矗立 ， 安静 ， 车少 ， 走在路上心情惬意 。
尽管小二内心有一种冲突 ， 希望有一天能买得起这里的房子 ， 但是理智告诉小二 ， 这样的梦想不太切实际 。
花1000万住进顶级别墅区 ， 这是一个很大的诱惑 ， 也会伴随着相应的成本 。 有的成本可能需要人性去克服 。
对了 ， 据说王菲、那英、钟丽缇、黎明、刘亦菲都居住于晴翠园 。 如果你买在拾光里 ， 说不定哪天出门 ， 就能碰到邻居明星 。
温榆河畔的小路很美 。 挺拔的槐杨树就跟我儿时梦里的一样 。
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