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房屋|父母将房屋以“买卖”方式过户给儿子儿媳后反悔 还能否要回？

房子是一个家庭的重要财产 。 父母想要将房屋过户给子女 ， 有买卖、继承或者赠与等多种方式 。 由于买卖的方式税费最低 ， 操作也较为简便 ， 因此 ， 通过“买卖”方式将房屋过户给子女是最为常见的 。
那么 ， 采取“买卖”方式过户 ， 一旦发生纠纷怎么办？
基本案情
2017年11月 ， 作为父母的李某甲、张某夫妻二人与儿子李某乙、儿媳丁某夫妻二人签订房屋买卖合同 ， 约定老两口将位于临沂市兰山区的一套商品房出卖给小两口 ， 房屋总价款为51万元 。 合同签订后 ， 双方办理了过户手续 。
两年后 ， 李某甲、张某夫妻二人却将儿子、儿媳告上法庭 。
房屋|父母将房屋以“买卖”方式过户给儿子儿媳后反悔 还能否要回？
文章插图

父亲李某甲、母亲张某
双方在合同第九条第四款中约定“乙方未能按本合同第三条约定向甲方支付房屋价款的 ， 逾期超过30天后 ， 甲方有权解除合同 。 自甲方解除合同通知书送达之日起7天内 ， 乙方将房屋退还给甲方 ， 并按本合同第三条约定房屋价款的百分之三向甲方支付违约金” 。
所以向法院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告双方于2017年11月签订的房屋买卖合同 ， 并由二被告协助办理不动产权过户登记手续；2.请求判决被告支付违约金15300元；3.本案诉讼费用由被告承担 。
儿子李某乙
对二原告的诉求 ， 均没有异议 。
儿媳丁某
虽然原被告双方签订了房屋买卖合同 ， 但是并无买卖房屋的真实意思 ， 也没有支付相应的购房价款 ， 且已实际交付房屋 。 双方并非以房屋应有的市场价格为对价给付 ， 不是房屋买卖关系 ， 而是以房屋过户为目的的赠与关系 。 另 ， 该案的引起原因系被告丁某起诉李某乙的离婚案件在先 ， 本案所诉系李某乙与二原告的恶意串通行为 ， 应当追究相应责任人的刑事责任 。
请求法院依法驳回二原告的诉讼请求 。
争议焦点
原、被告双方签订的房地产买卖契约的合同效力？
法官释疑
我们认为 ， 合同系双方当事人之间协商一致的意思表示 ， 相对人之间通过签订合同的方式实施其他民事行为 ， 应根据所隐藏的民事法律行为 ， 认定双方的关系 。
本案中 ， 原、被告双方共同前往房产管理部门签订的房屋买卖合同对于房款支付方式、支付期限、交付房屋、违约责任等均未进行明确约定 ， 且合同约定的房屋转让价款明显低于市场价格 ， 又在二被告未支付任何对价的情况下 ， 直接将房屋产权过户登记至二被告名下 ， 再结合庭审时二原告均未提供诉前向二被告催要房款的证据 ， 所以我们认为 ， 原、被告双方均无买卖房屋的真实意思表示 ， 双方订立房屋买卖合同的目的是二原告为了将案涉房屋以买卖的形式过户到二被告名下 ， 名为买卖 ， 实为赠与 ， 并非是为了售卖房屋获得购房款的行为 。
根据相关法律规定 ， 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为 ， 依照有关规定处理 。 本案双方当事人签订虚假的房屋买卖合同 ， 隐藏了真实的赠与合同关系 ， 并完成了案涉房屋的产权过户行为 ， 双方之间存在的真实法律关系应为赠与合同关系 ， 二原告的真实意思应是以买卖的形式达到赠与的目的 。 现双方依据赠与合同办理了案涉房屋的产权过户登记 ， 二被告已取得案涉房屋的所有权 。
调解结果
考虑到本案双方当事人是父母与儿子儿媳关系 ， 法官努力促成调解 。
庭审结束后 ， 法官又结合本案案情向双方进行释法析理 。
二被告考虑到案涉房屋是二原告老两口的唯一一套住房 ， 二原告也考虑当初在二被告新婚时将房屋过户给二被告的初心 ， 最后双方达成调解意见 。
二被告同意将案涉房屋过户给二原告 ， 二原告也主动撤回了对二被告的诉讼 。
最终一起因房产产生的亲属间矛盾纠纷妥善化解 。
法官释法
我国《合同法》第130条：“买卖合同是转移标的物所有权于买受人 ， 买受人支付价款的合同” 。
我国《合同法》第185条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人 ， 受赠人表示接受赠与的合同” 。
从上述法律规定可以看出 ， 买卖合同与赠与合同的差别在于是否需要支付价款 ， 也就是说是有偿还是无偿 。 这一差别也就会导致接受标的物所有权的一方在未支付价款的情况下的法律后果不同：若为买卖合同 ， 出卖人可以向买受人主张违约责任（解除合同并主张违约金并要求返还房屋 ， 或者要求买房人继续履行合同即继续支付价款并支付逾期违约金）；若为赠与合同 ， 赠与人不得向受赠人主张违约责任且受赠人可以合法保有标的物所有权 。
李松 律师
北京市东元律师事务所合伙人
北京市律协土地与房地产法律委员会副秘书长
中国政法大学法律硕士兼职导师
中央电视台12频道《法律讲堂》主讲人
北京人民广播电台长期客座嘉宾
《北京晚报》法律专家团特邀律师
【房屋|父母将房屋以“买卖”方式过户给儿子儿媳后反悔 还能否要回？】李松律师专注于各类房地产法律问题 ， 在房地产领域具有丰富的法律实务经验 。 李松律师组建了专业的房地产律师团队 ， 该团队主要处理：借名买房、房屋确权、商品房集体维权、二手房、公房、拆迁安置房、家庭婚姻房产、建设工程合同等房地产纠纷案件 ， 该团队是只专注于房地产领域的精英律师团队 。 2015年出版个人专著《房产纠纷处理大全—李松律师说案》 ， 由法律出版社出版 ， 被江苏省南通市司法局评为“优秀法律书籍” 。


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