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产业|产业地产初长成 新基建下快步行 □青岛财经日报/青岛财经网记者

产业|产业地产初长成 新基建下快步行 □青岛财经日报/青岛财经网记者
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张海杰
产业地产 ， 是以产业为依托、地产为载体 ， 实现土地的整体开发与运营 ， 以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象 ， 构建区域产、学、研集群 ， 提升区域产业竞争力的新型产业形式 。
对于产业地产运营商来说 ， “新基建”带来了一个明显的机遇 。 在国家大力推动新基建投资 ， 以及相关的产业升级的同时 ， 必然会增加产业地产投资的资源供给与流动性 。 快速顺应“新基建”的发展趋势 ， 寻找到新时期的定位 ， 是产业地产运营者必须思考的问题 。
产业地产崛起大势逐渐形成
自从“新基建”的概念被提出 ， 其对经济增长的拉动和利好被纷纷看好 。 聚焦地产行业 ， 其对产业地产的直接利好更为明显 。
根据统计数据显示 ， 新基建包含“5G 通信技术”“特高压”“城市轨道交通”“新能源充电桩”“大数据中心”“人工智能”“工业互联网”等领域 ， 这些都是未来数年间 ， 我国急需追赶世界先进水平的领域 ， 确定性非常强 。 从表面看 ， 这里面没有一个与房地产直接相关 。 为什么说利好产业地产呢？因为任何产业都需要空间载体 ， 尤其高端产业 ， 更需要相应配套的载体 。 新基建瞄准的是“高精尖”领域 ， 现有的很多园区无法承载这些新产业 ， 需要改造或者新建 ， 这就给产业地产带来了新机会 。
面对超过数十万亿的新基建投资 ， 没有那么多的铁路、公路等基础设施建设 ， 而是5G中心、数据中心、人工智能中心等高科技中心建设 ， 在高资本密集、高技术密集、高智力密集的“三高”影响之下 ， 全国各地亟待建设一批符合发展需要的产业基础设施 ， 从而将会带动一系列的产业地产的发展 。 如今“居住地产”“商业地产”都已经进入了“白银时代” ， 而产业地
产崛起的大趋势却正在形成 。
百强房企半数涉猎产业地产
当下 ， 随着国家“房子是用来住的 ， 不是用来炒的”理念的贯彻落地和持续推进 ， 整个房地产市场进入深刻调整期 。 相比而言 ， 产业地产市场成为越来越多开发商发力的市场 。
根据数据统计 ， 目前国内百强房企中 ， 超过半数均涉及产业园区建设 。 除较早布局产业地产的华夏幸福(600340,股吧)、张江高科(600895,股吧)、宏泰发展、联东U谷外 ， 碧桂园、万科、恒大、融创、绿城、万达、华侨城等大型房企也频繁进场 ， 打造诸如科技小镇、文旅小镇、农业小镇等不同类型的产业地产项目 。
其发展情况如何呢？以中国最早的产业新城运营商——华夏幸福2019年的经营数据来看：持有经营性用地同比增长50% ， 累计可开发用地面积达2.86亿平方米 ， 产业新城区域内的商业运营面积超过100万平方米 。 目前在华夏幸福启动的79座产业新城中 ， 已有72座实现产业项目签约落地、66座实现回款、22座实现了现金流转正 。 2019年 ， 华夏幸福实现营业收入1052.1亿元 ， 同比增长25.55%；实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元 ， 同比增长24.4% 。
目前 ， 各个省份陆续推出了结合自身区域经济特点的新基建战略 ， 其中各类产业园区、基地来承载新基建的建设几乎已经成为了大多数地区发展的关键所在 ， 在这样的情况下 ， 未来的产业地产项目会较快速增加 ， 所涉及的开发、运营企业也会越来越多 。
演变为城市配套服务提供商
目前 ， 产业地产开发主要有三种类型：开发性PPP模式；“产业+地产”的模式 ， 本质是产业购地模式；产业科技园区模式 。 无论哪一种 ， 要想做好 ， 核心还是能够做好产业 ， 这就要求运营商具备产业经验、产业资源 ， 甚至较高的行业影响力和话语权 。 在此基础上 ， 催生了一批产业集团开发、运营或合作产业地产项目 。
如位于青岛的奥旭集团 ， 以制造业起家 ， 深耕制造业23年 ， 确立了山东厨电市场领军地位 ， 荣获“山东省名牌产品”等荣誉称号 ， 更懂制造企业所需 。 其开发打造的“奥旭G谷制造产业园”是专注于智能制造领域的专业产业平台 ， 以产业园区为支点 ， 调动、整合各方资源 ， 为制造企业打造现代产业生态圈 。


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