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打开|十大基石护航，金科服务打开物业板块新价值！

2020年 ， 是物业行业机遇与挑战并存的一年 。 从市场需求看 ， 物业对科技、智能的依赖不断加强 ， 物业智能化已是大势所趋 。
今年以来 ， 有11家物业企业在香港上市 ， 分别为兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街(000402,股吧)物业、弘阳服务、绿城管理控股、正荣服务、卓越商企服务、第一服务控股、合景悠活、世贸服务 。
作为第12家上市港股的物业:金科智慧服务已整装待发 ， 其募资额在重庆今年排名第一 ， 也是重庆今年第四只上市新股 。
打开|十大基石护航，金科服务打开物业板块新价值！
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金科服务将于11月17日登陆H股
11月5日 ， 金科服务(09666.HK)发布公告称 ， 拟在全球发售1.32亿股 ， 其中香港发售1196万股 ， 国际发售1.20亿股 。 预计至多募集资金约63.26亿港元 。
金科服务此次招股预期定价日为11月10日；每股发售价位41.8港元-47.6港元 ， 以44.7港元的中位数计 ， 每手买卖单位100股 ， 入场费约4808港元；中信证券(600030,股吧)及华泰国际为联席保荐人 ， 预期于2020年11月17日于联交所主板挂牌上市 。 总的来说 ， 在近期上市的物业股中 ， 金科服务售发股票市场估值较为合理 。
扣除全球发售应付的包销佣金及其他估计开支后 ， 金科智慧服务将从全球发售中收取的所得款项净额约为57.381亿港元 。
金科服务成立于2000年 ， 是国内领先的综合智慧物业服务商 ， 公司从西南重庆出发 ， 经过20年的发展 ， 目前已成为物业领域不容忽视的头部力量 。 从营收表现来看 ， 公司2017年至2019年 ， 实现总营收分别为10.47亿元、15.23亿元、23.27亿元 ， 截至今年6月末收入约13.69亿元 。
良好的业绩表现 ， 也让金科服务有着明晰的发展方向 。 招股书显示：此次IPO所得款的约60%将用于战略投资和收并购；10%将用于系统的数字化升级；20%发展增值服务；10%用于营运资金 。
引入10位高质量基石投资者
港交所于2005年引进基石投资者制度 ， 即在IPO时投资者提前和发行人签订认购协议 ， 确定以首发价格认购一定数量的股票 ， 这类投资者通常由以银行、保险公司、对冲基金组成 。
【打开|十大基石护航 ， 金科服务打开物业板块新价值！】从金科服务引入的基石投资者来看 ， 可谓阵容强大 。 11月5日披露的招股书显示 ， 金科服务共引入了10位基石投资者 ， 包括泰康人寿、高瓴资本、雪湖资本、中金启融基金、UBS Asset Management、Marshall Wace Asia Limited、Aspex Master Fund、WT基金、3W Fund、China Orient Multi-Strategy Master Fund 。
金科服务已与投资者订立基石投资协议 ， 基石投资者一致同意认购相当于约26.74亿港元可予购买的港元投资金额的有关数目发售股份 。 其中 ， 泰康人寿认购5.81亿港元的股份 ， Gaoling Fund L.P.及YHG Investment L.P.、Snow Lake China Master Fund Ltd及中金启融基金均以3.88亿港元认购股份 ， UBSAM、MWAL及AMF均以2.33亿港元认购股份 ， WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund均以7750万港元认购该股份 。
高质量的基石投资者 ， 也为金科服务上市后的表现打下了坚实基础 。
超强外拓提升估值空间
在香港资本市场 ， 与母公司的关联度反而成为其获得资本认可的重要因素 ， 比如碧桂园服务 ， 在母公司的光环下 ， 碧桂园服务在港股市场一度市值超千亿 。 但此次上市的金科服务 ， 外拓项目远超过母公司 。
从2017年至今年前6月 ， 金科集团贡献的在管面积占比分别占总在管面积的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%；来自外拓的在管面积占比分别为32.5%、45.6%、48.3%及48.5% 。
可以看到 ， 金科智慧服务对母公司的依赖在逐年降低 。 具体到业务模式 ， 金科服务在为业主提供优质生活体验的同时 ， 已建立起专业化、多牌照的增值服务体系 。 近三年来 ， 社区增值服务、非业主增值服务及智慧科技服务毛利润均大幅增长 ， 高成长性和高价值优势明显 。 第三方外拓项目的面积占比去年首次超过关联方 ， 这样的第三方增长力在物企中算是比较靠前 。


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