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9666.hk|金科服务（9666.HK）：明星基石加持，打响物业新股反弹第一枪

1· 该如何看待当下物业新股的投资机会？
今年港股市场物业板块成为备受关注的焦点 ， 8月之前整个物业板块走势亮眼 ， 翻倍股更是屡见不鲜 。 根据富途行情统计 ， 1月2日至8月6日 ， 内地物业板块涨幅达到78% ， 同期恒生指数倒跌11% 。
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物业股集体走强的同时 ， 一众房企分拆物业板块上市也成为港股市场一道独特的风景线 ， 并进一步形成共振效应 ， 刺激整个板块表现 。 统计显示 ， 截至目前年内已经累计有10家物业公司于港交所上市 ， 对这些上市物业新股进一步观察可发现 ， 8月之后整个物业板块步入调整阶段 ， 物业新股也在这一过程中形成分水岭 。
在这之前上市的新股特征具体可总结为 ， 上市首发市盈率整体较低 ， 市场认购热情高涨 ， 首日打新收益也相对亮眼 。 而自10月以来 ， 上市的物业新股不仅发行偏贵 ， 市场认购表现除了卓越商企服务外其他的均不算亮眼 ， 且上市首日亏钱效应较为明显 。
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物业板块遇冷 ， 但并未阻挡物业服务公司的上市热情 ， 除了即将登录的金科服务、融创服务外 ， 目前还有包括华润万象、恒大物业、建发物业、融信服务等七八家物业企业处于递表排队状态 。
那么 ， 当下究竟该如何看待物业新股的投资机会？
就业界观点来看 ， 物业新股近两年一直是港股打新市场确定性收益较高的领域 ， 而能够取得这一表现 ， 一方面在于在这之前港股物业板块整体可投资标的不多 ， 物业新股上市存在一定的“稀缺性”效应 。 而另一方面 ， 彼时上市新股整体估值也并不算高 ， 在近几年宏观环境不确定性加剧的背景之下 ， 也进一步驱动了资金对确定性机会的偏好 ， 并最终形成一致的市场预期 ， 导致整个物业板块走势也就显得格外亮眼 。 尤其是今年疫情叠加影响之下 ， 进一步推动了板块估值的抬升 ， 低估值的物业新股获得资金热捧 。
然而 ， 正如机会生于情绪分歧 ， 死于情绪一致 。 今年来房企分拆物业板块上市潮涌现 ， 令整个物业板块加速扩容 ， 同一时间物业新股上市的估值也开始水涨船高 ， 伴随物业板块整体估值走高并随之迎来回调 ， 后登陆的高估值物业新股最终也被市场泼了一盆冷水 ， 导致上市表现不佳 。
随着物业新股密集上市 ， 推动资金聚集的同时 ， 也进一步降低了板块整体的赚钱效应 ， 在此背景下 ， 资金将更愿意扎堆板块内部优质企业 ， 行业龙头有望进一步获得估值溢价 。 基于此前提 ， 对于物业新股的投资 ， 可更关注行业内头部企业的机会 。
恰逢此时 ， 金科服务等行业头部物业公司即将登陆上市 ， 这或将为物管新股表现带来新一轮调整 。 而打头阵的金科服务 ， 也有望将打响物业新股反弹行情的第一枪 ， 不妨就此进一步分析 。
2· 规模占优、成长性突出 ， 静待上市表现
从此前上市的物业服务公司来看 ， 整体规模体量均未有即将上市的金科服务、融创服务高 ， 而近期上市的世贸服务与合景悠活 ， 尽管世贸服务上市的估值比合景悠活更高 ， 但不论是上市首日 ， 还是截止目前世贸服务的表现都比合景悠活更胜一筹 。 而再观之此前体量更小的第一服务尽管上市估值已经低于行业均值 ， 但仍挡不住挂牌后持续走弱的趋势 。 而基于这些上市物业新股的表现 ， 不难看到 ， 市场资金对于具有规模优势的物业服务企业实际上更为偏爱有加 。
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毫无疑问 ， 金科服务将成为今年上市物业企业中第一个实现规模大幅突破的头部梯队企业 ， 根据数据统计 ， 公司上市后将是目前已上市企业中第八家规模破亿的企业 ， 截止6月30日 ， 公司在管面积规模已达到1.3亿平方米 ， 合约管理面积超过2.5亿平方米 。 此外 ， 从招股书介绍亦可进一步确认公司的领先地位 ， 按综合实力计 ， 金科服务已经连续五年蝉联中国物业服务企业综合实力十强 。


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