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紫金财经|自如需妥善处理解约事宜，长租公寓“赚差价”不灵了

紫金财经|自如需妥善处理解约事宜，长租公寓“赚差价”不灵了
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（本文首发于《紫金商业评论》 ， 转载请注明来源）
自如 ， 本意为灵活顺畅 ， 不受阻碍 。 然而 ， 受到疫情的影响 ， 自如真的没有那么自如了！
一年前 ， 自如宣布其房源规模已突破100万间 ， 成为国内最大的长租公寓企业 。 但疫情之后 ， 出租率下降 ， 租金下行 ， 自如开始展开自救 。 而作为一家toC的企业 ， 上接房东 ， 下对租客 ， 牵一发而动全身 ， 随着自如的调整 ， 再加上方式方法的不恰当 ， 相关的问题就多了起来 。
近期 ， 自如又被曝“逼业主解约” 。 连日来 ， 有北京的房东称 ， 接到自如的降租通知 ， 不同意就提前解约 ， 违约金用来抵扣装修费 ， 且要在24小时内做出决定 。
都说租客是弱势群体 ， 遭遇自如强制解约 ， 甚至直接被管家赶出家门的报道见诸网络 。 然而现在房东也遭遇了同样的境遇 ， 这已经不是自如第一次被房东投诉单方解约了 ， 疫情以来 ， 深圳、北京等一线城市接连出现房东投诉自如“逼迫降价”、单方解约等行为 。
其实这是个行业性问题 ， 除了自如 ， 在长租公寓行业 ， 蛋壳、青客等也接连出现类似的调整 。 但作为行业老大 ， 自如上逼房东 ， 下挑房客的做法 ， 不够适当 ， 自然会引发投诉 。
房东、房客都不满意
10月10日 ， 广州租户小玲（化名）爆料自己遭受自如强制解决 。 9月7日 ， 她与自如正式签订了一年合同 ， 前后租住仅一个月后 ， 她便接到了自如的解约通知 。
在小玲接到解约通知时 ， 她有些懵：一纸逐客令之前 ， 她并没有得到自如事先的告知与协商 。 虽说公寓方承诺会赔付一个月租金 ， 但是仍然没得到最终的明确说辞 。
据第一财经报道 ， 自如解约租客的理由五花八门——”疫情原因导致自如经营亏损 ， 属于不可抗力因素“、”客厅需要加隔间“、”房屋需要重新装修“以及”业主急收回房屋“等 。 其中 ， 只有部分租客获得一个月赔偿 。
还有一位广州租客反应 ， 自己被自如要求解约 ， 而业主本应获得赔偿的2个月违约金却被对方以服务质量保证金和家电家具抵扣掉 。 有深圳租客称自己突然被自如要求搬家 ， 并且以“疫情属于不可抗力”为由不支付违约金 。
租客遭受损失的同时 ， 业主也没落到什么好！
2018年 ， 张学在北京购买了一套大开间 ， 他将房屋交给自如打理 ， 签订了一年托管合同 。 2019年 ， 合同到期 ， 自如管家告诉他 ， 可以再续签三年 ， 并且给他的租金每年可以递增200元 。
今年9月 ， 自如管家多次打电话告诉他 ， 因为疫情 ， 租赁市场行情不好 ， 房子租不出去 ， 要求他降租金 。 “管家说因为疫情自如有点扛不住了 ， 要把租金从每月4400元降到3900元” ， 张学说 ， 虽然自己很不爽 ， 但看了房屋合同后发现 ， 如果是自如违约 ， 需要向业主赔偿两个月房租 ， 也就是8000多元 。
但如果是自己违约 ， 就要赔偿自如1万多元的装修费用 。 “如果我违约 ， 算下来不仅拿不到赔偿 ， 甚至还要给自如贴钱 。 ”张学分析 ， 如果不降租 ， 自己最近还要在工作之余亲自打理房间出租 ， 时间成本太高 。 并且自己临时出租出去的价格可能也不会比自如给的租金高出许多 。
“他们合同写的太鸡贼 ， 自如违约责任不大 ， 业主违约赔偿很高 。 而且现在行情不好就让业主降租 ， 等行情好了 ， 自如会主动找我们涨房租吗？”张学表示 ， 等三年的合同到期 ， 他打算不再续签 。
张学的经历不是唯一 。 进入10月以来 ， 北京、深圳等地一些房东在网络或微信群中吐槽称 ， 收到自如方面“选择题” ， 要么同意降租 ， 要么立即提前解约；不同城市 ， 不同地段的房源 ， 降租比例略有差异 ， 各地房主投诉反馈 ， 降价比例在10%-30%之间 。 如果不同意降租 ， 那么自如将单方解约 ， 按照合约向房东赔偿部分房租 ， 但需抵扣一定装修折旧费 。
这种以“通牒”的形式逼迫房东降价越来越多 。 今年7月 ， 黑猫等投诉平台接连接到北京一些房东对自如的投诉；今年6月 ， 上海一些房主陆续投诉自如没有和大家提前沟通就擅自降租……
有房东称 ， 自如单方决定降租的做法是在违约 ， 另一方面租金降幅极大 ， 基本上他们说多少就得是多少 ， 只要房东不同意 ， 自如立即解约 ， 后面就会陷入无尽无休的索赔程序 。
有媒体报道 ， 自如的做法有些任性了 ， 对于合同契约的法律效力也不够尊重 。 目前一些城市的房东开始维权 ， 组团将自如告上法庭 ， 但这期间 ， 房子可能因纠纷租不出去 ， 房东要承受这个损失 。
一位自如管家解释称 ， 近期频繁的强制解约 ， 背后根本原因是高收低租 。 假如自如前几年以9000元的价格从业主手中拿房 ， 但今年市场行情不好 ， 租赁价格下降 ， 同时出租率下降 ， 自如在这个房子上获得的出租收益可能只有7500元 ， 完全是在亏钱 。
长租公寓“赚差价”不灵了
实际上 ， 今年初疫情爆发时 ， 就对长租公寓行业冲击巨大 。 贝壳研究院此前发布的数据显示 ， 疫情期间蛋壳公寓全国总出租率跌至75% ， 同比下降20%；自如管理的100万间房源 ， 受疫情影响平均多空置15天 ， 企业直接损失预计超过6亿元 。


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