红线|建发国际连踩＂两道红线＂ 高扩张下盈利低走负债高企( 二 )
据监管部门规定 ， 两项"踩线" ， 为橙色档 ， 有息负债规模年增速不得超过5% 。 今年上半年 ， 建发国际借款成本有所抬升 ， 最高达11.5%较去年上浮1.5个百分点 。
"金融监管升级的相关政策可以对建发国际起到一定的警示作用 ， 在企业快速发展阶段预防金融风险的发生 ， 同时也为企业提出更为具体的财务标准 。 建发凭借母公司的背书 ， 使其融资成本保持行业低位 ， 据今年中期财报显示 ， 在行业中具有一定的资本优势 。 "潘浩对此称 。
不过 ， 对处于扩张期的房企而言 ， 连踩"两道红线"在融资和经营均有较大影响 。 一方面 ， 若企业未将负债降低至红线标准以内 ， 那么未来在融资上势必有所受限 ， 这会使房企扩张的步伐放慢；另一方面 ， 因扩张债务一直居高不下 ， 资本利息增加将进一步侵蚀利润 ， 对公司盈利能力亦造成一定影响 。
分拆物业赴港上市
"三道红线"的压力之下 ， 房企拆分物业上市动作加速 。 9月30日 ， 建发股份(600153,股吧)旗下物业管理公司建发物业递交了港股上市申请 。
建发物业成立于1995年 ， 历经25载发展历史 ， 目前业务分布至福州、漳州、泉州、莆田、南平等福建省主要城市 ， 最近三年建发物业体量不断扩大 。 2017-2019年在管建筑面积分别为1580万平方米 ， 1880万平方米、2070万平方米 ， 截至今年上半年 ， 在管面积达到2160万平方米 。
数据显示 ， 2017年至2020年6月 ， 建发物业实现净利润分别为3246万元、4848万元、6829万元、6147万元 。 毛利率分别为26%、23%、23%及24% ， 毛利率走低 ， 与行业相比整体盈利能力亦较低 。
近年来 ， 分拆物业上市是房企融资的一大趋势 ， 这一点在建发国际身上亦是如此 。
"一方面 ， 这一举措有利于获得资本市场的正面预期 ， 获得更高的估值与更多的低息融资；另一方面 ， 建发目前在土地扩张中主要以招拍挂方式获取 ， 获地成本相对较高 ， 其中不乏个别低利润地块 ， 随着行业标准的不断升级 ， 建发在保持一定的土储增速的同时 ， 或将选择更多相对低成本渠道 ， 如联合开发、城市更新等 ， 也可进一步抬升企业盈利水平 。 "潘浩对《投资者网》称 。
值得一提的是 ， 截至11月2日 ， 登陆港交所上市的物业股中 ， 已有三只上市首日遭遇破发 ， 分别为合景悠活、世茂服务和第一服务 。 前两只物业股体量及规模均优于建发物业 ， 而建发物业规模还比较小 ， 基本面在众多排队上市的物业股中排位也明显靠后 ， 公司若想获得高估值及资本青睐有一定难度 。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）
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