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焦点丨网签量下降 网红盘降价，房价连涨56个月的徐州开始“降火”

焦点丨网签量下降 网红盘降价，房价连涨56个月的徐州开始“降火”
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基于优质项目入市、土拍热潮推动市场预期等因素 ， 前三季度徐州楼市涨幅强势；“银十”期间徐州量价回落 ， 意味着当地新房备案价格管控效力初显 。
秦佳丽/发自北京
在房价连涨56个月并迎来备案价格管理的徐州 ， 不少“网红盘”近期传出降价风声 。
据当地销售人员介绍 ， 位于云龙区徐海路的保利水利水沐堂已经降价 ， “项目11月初开盘 ， 之前这边小高层项目预期报价1.8万元/平方米 ， 现在几栋位置比较好的都在1.6万元/平方米 ， 比预期降了近2000元/平方米 。 最近政策卡得比较严 ， 不然备案价格肯定不止如此 。 ”项目置业顾问李小宁告诉中国房地产报采访人员 ， “其实徐州热门地段的房子不愁卖 ， 像保利的项目 ， 顾客先定存20万元准备后期参选 ， 全款也好、贷款也好 ， 能选到房就不错了 。 ”
过去一个多月里 ， “新盘不愁卖”的徐州屡次因房价话题“出圈” 。 据10月20日国家统计局公布的70城商品住宅销售价格变动情况 ， 今年9月 ， 徐州新房价格环比上涨1.4% ， 同比上涨11.9%；二手房价格环比上涨1.3% ， 同比上涨7.7% 。 新房、二手房环比涨幅均居于榜首 。
当地住建局于10月9日发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》 ， 将单次备案建筑面积下限由4万平方米调整到10万平方米 ， 备案价格一年内不得调整；限售政策则延续2018年规定 ， 市区户籍居民家庭拥有一套住房的限售5年 ， 非市区户籍居民家庭拥有一套及以上住房的、市区户籍居民家庭拥有二套及以上住房的限售6年 。
不过 ， 此次应声而降的保利水沐堂项目显然具有“调控空间” 。 据其置业顾问透露 ， 该项目系2019年11月拍得地块 ， 楼面价5300元/平方米 ， 在彼时的云龙区徐海路板块几乎是最低地价 ， 敏感的楼市政策下项目预期价格有了这次下调动作 。
而与之形成对比的是 ， 徐州部分项目报价近期“不降反增” 。 位于铜山区万达广场的一处闽系房企项目已于10月下旬开盘 ， 最初报价为1.7万元/平方米 ， 销售人员告诉采访人员 ， 项目在11月份结束开盘优惠 ， 每平方米上涨500元左右：“以往我们会在备案价格的基础上优惠5到6个点 ， 这次我们把优惠取消了 ， 相当于涨了 ， 但是备案价格是不变的 。 ”
业内人士看来 ， 基于优质项目入市、土拍热潮推动市场预期等因素 ， 前三季度徐州楼市涨幅强势；“银十”期间徐州量价回落 ， 意味着当地新房备案价格管控效力初显 。 不过 ， “卖方市场”环境下 ， 当地调控政策影响几何、楼市供需如何走向平衡 ， 还有待市场验证 。
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核心板块高价盘入市推动房价“逆势上扬”
与此前不少热点城市在楼市调控政策加码、融资渠道收紧后表现出来的“高位回落”不同 ， 今年前三季度徐州逆势上扬 ， 在土地供应与新盘入市方面印证了“苏北最强市”标签 。
克而瑞数据显示 ， 2020年前三季度 ， 徐州住宅用地成交2217万平方米 ， 在苏北五市4586万平方米总成交面积中占比近5成 。
房价涨幅上 ， 除了坐上9月环比涨幅第一交椅 ， 目前徐州新建商品住宅价格较2015年基础价格已上涨72.2% ， 近5年累计涨幅位居全国第二 ， 仅次于西安 。 据安居客数据 ， 当月大徐州地区新房均价表现为9057元/平方米 ， 二手房价格为10650元/平方米 。
在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来 ， 徐州楼市近期涨幅居前离不开两个方面因素：一是由于徐州近期新增成交对象中豪宅、超大户型占比较高 ， 一定程度上带来结构性上涨；另一方面则是与三季度以来多宗高溢价地块有关 ， 包括万科等品牌房企入驻 ， 土地市场的火热为楼市带来预期价格支撑 。
“撑起徐州楼市热度的板块主要在东区、南区和新区 。 ”贾汪区一处本土房企项目销售人员告诉采访人员 ， “相比之下我们项目销售情况比较稳 ， ‘黄金周’期间热度是有的 ， 但跟平常假期相差不大 。 十几个置业顾问平均一个人每月能去化10多套 ， 一个月能去化100多套 ， 一直以来算是可观 。 ”
事实上 ， 同众多受疫情冲击城市一样 ， 上半年徐州商品房网签量并不亮眼 ， 到了购房需求集中释放的“金九银十” ， 大徐州地区网签量也难抵去年 。 据徐州市房地产信息网监测数据 ， 9月份全市商品房网签14121套 ， 网签面积165.6万平方米 ， 网签面积环比上升4.63% ， 同比下降11.6%；10月份网签13996套 ， 网签面积161.27万平方米 ， 环比下降2.61% ， 同比下降7.48% 。
但这并不影响今年徐州楼市价格热度 ， 板块分化之下 ， 以中心区、云龙湖和大东区为代表的优质区域最受本土购房者青睐 。 中房报采访人员了解到 ， 目前这几大热门板块商品房均价已经超过1.8万元/平方米 ， 拉升大徐州地区整体房价；今年前三季度 ， 出自几大核心板块的红星云龙金茂悦、招商雍华府、云龙湖金茂府等高价盘入市去化率超过7成 。
事实上 ， 徐州楼市供求关系正在不断缩短的商品住宅去化周期中得以呈现 。 克而瑞数据显示 ， 自2015年底至今年10月份 ， 徐州商品住宅去化周期不断缩短 ， 自19.9个月一路降至5.4个月 。
“徐州目前还是更倾向于卖方市场 。 ”李小宁告诉采访人员 ， “近期网签量下降不一定代表购买力下降 ， 是可售房源减少 。 预售证审核变得非常严格 ， 很多房源未必及时推出来 。 ”
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热门土拍支撑市场预期
坐上9月份房价环比涨幅“头把交椅”前 ， 徐州楼市热度已在近期土地拍卖市场中初露锋芒 。
统计数据显示 ， 2020年前三季度 ， 徐州土地成交总建筑面积超过2200万平方米 ， 位居全国第二；土地总金额达到372.8亿元 ， 同比大幅上涨73% 。
当地火热的一级市场吸引品牌房企不断进驻 。 “高溢价”已成为常态 。 目前深耕徐州的企业中既有金林置业、华美地产、德信地产等本土房企 ， 也有碧桂圆、招商蛇口、中梁控股、华润置地等一线房企进驻抢滩 。 今年以来徐州已有14个板块楼面价记录被刷新 ， 步入第三季度 ， 徐州单价“地王”三易其主 ， 碧桂园、儒辰、颐居接连登顶 。
7月14日 ， 碧桂园斥资15.03亿元摘得云龙区城东板块原坝山热电厂地块 ， 溢价率97.4% ， 以12412元/平方米楼面价刷新徐州单价“地王”；7月28日 ， 鲁系房企儒辰首进徐州 ， 以14.22亿元竞得云龙区大龙湖BC地块出让 ， 溢价率101.99% ， 平均楼面价16180元/平方米 ， 一举摘得徐州“地王”桂冠；8月11日 ， 南京颐居以19.3亿元总价竞得华东机械厂D地块 ， 溢价率144% ， 楼面价16933元/平方米 ， “徐州地王”再度易主 。
业内人士看来 ， “面粉”价格飙升终将传导至住宅市场 ， 徐州各宗“净地”“核心板块”高价入市终将推动区域房价稳中有升 。 例如 ， 备受关注的大龙湖BC地块 ， 临近大龙湖及金融聚集区 ， 区位价值凸显 ， 业界预测未来项目入市精装价可达30000元/平方米以上 。
房企扎推徐州抢滩的背后 ， 核心板块住宅用地供应逐年下降 ， 已被视为徐州“面粉”涨价的重要原因 。 根据此前徐州市国土局公布的徐州市区2018年-2020年3年的住宅供地计划 ， 3年内市区计划安排供应住宅用地31398亩 ， 以保证市区住宅需求 。 3年内土地供应计划依次为10922亩、9941亩、8341.64亩 。
与此同时 ， 非限价地块已成为目前徐州楼市的“主力” 。 一位铜山万达区域项目的置业顾问告诉采访人员：“徐州限价楼盘的供应主要集中在2017年、2018年前后 。 现在徐州已经没有新入市限价楼盘 ， 2020年限价地块供应数量是零 。 ”
今年9月 ， 徐州最后一个限价楼盘锦绣鹏程开盘 ， 760组有效客户竞争301套可售房源 ， 中签率39.6% ， 项目备案价格1.31万元/平方米 ， 低于其所在地泉山区目前1.58万元/平方米的新房均价 。 该项目为徐州市财苑房地产公司在2017年拿下的地块 ， 楼面价仅3903元/平方米 。 目前徐州已无限价项目 。
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【焦点丨网签量下降 网红盘降价，房价连涨56个月的徐州开始“降火”】“不排除后续打补丁式调控”


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