房企被三道红线打回同一起跑线，“活下去”3招，降价回款最关键
没有哪个开发商说自己日子特好过 ， 如果有 ， 那多数也是假话 ， 现在不只是说你赚钱就有好日子了 ， 大房企还在赚钱 ， 但他们的日子不比中小房企压力小 。
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近日 ， A股上市房企陆续发布三季报 。 虽然今年很特殊 ， 面对如此艰难的环境 ， 但是全国各地房地产调控政策并没有出现明显的放松迹象 。 加上“三道红线”融资新规 ， 开发商面临的压力是空前的 。
但话说回来 ， 再差的时候也总有做得比较不错的 。 现在的市场就是高度集中化更加明显 。 数据显示 ， 今年前三季度 ， 排名靠前的房企无论是营收还是利润 ， 均保持较高增长 ， 呈现出强者恒强的态势；业绩出现衰退的房企则基本延续了半年报之后的颓势 ， 各项指标下滑严重 。
也就是说 ， 现在的房地产市场愈发呈现出一种严重分化态势 ， 过去普遍都好的时代一去不复返了 。 而今天才是真正考验开发商实力的时候 。 看谁能先有这种忧患意识 ， 并且能够有所突破现有的一些模式 ， 走出一条康庄大道 。 很显然 ， 太难了 。 但是开发商一直在摸索着 。
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所以 ， 无论你的业绩水平如何 ， 大家都处在一个时代变革中 ， 虽然你的业绩已经通过虹吸效应把中小房企的财富吸引到自己手中 ， 但是如果不能适应新时代的发展和变化 ， 照样会被时代抛弃 。
这一点 ， 我想万科的郁亮更有发言权 。
10月31日 ， 郁亮表示 ， “‘活下去’ ， 是要做时代企业 ， 努力适应变化；‘一根筋’ ， 则是心无旁骛守着本分干到底 。 ”“万科绝对没有五年发展规划 ， 我们所说的‘活下去’翻成另外一个语言就是叫做时代企业 。 ”如今房地产行业面临巨大变化 ， 如果不适应变化就要被淘汰；变化也是一个新机会 ， 谁适应这个变化 ， 谁就有新的机会 。
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【房企被三道红线打回同一起跑线，“活下去”3招，降价回款最关键】哪怕是万科这样的企业也都在尝试着转型 ， 自从“三道红线”以后 ， 所有的房企都被固定在了一个起跑线上 ， 虽然没有绝对的公平 ， 但是相对来说 ， 大家都被固定在一定的限制中 ， 金融红利、土地红利都结束了 ， 都要适应体制转变问题 。
回顾“金九银十” ， 实际上早就谈不上传统意义上的旺季 ， 早就成色不足 。 那么当“三道红线”后 ， 房企都处在一个起跑线上时 ， 又当如何努力去冲刺仅剩不到两个月时间的业绩呢？四季度作为房企业绩比拼、降低负债的关键时点 ， 既要降杠杆 ， 还要卖房回款 ， 更有债务到期和“三道红线”压顶 ， 这些困境背后 ， 开发商该怎么去突破呢？
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我一向说 ， 在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下 ， 房企融资渠道逐步收窄收紧 ， 在负债持续高企的背景下 ， 开发商必须通过采取一定的措施来“弥补”业绩的亏空 ， 否则全年任务很难完成 。 所以 ， 我认为降价可能是很多房企最好的也是最后的出路 。 可是降价也是个技术活 ， 不是说说那么简单 ， 降价也有好多学问 。 这也是考验开发商们的一个非常重要的关键点 。
开发商的生命就是卖房回款 ， 要想快速回笼资金 ， 唯一的就是抓住购房者 ， 谁能赢得购房者的信任 ， 谁就能掌握市场主动权 ， 降房价或者说稳定住房价是趋势 ， 也是开发商们必须面对的考验 。
对头部开发商而言 ， 早就做到了在全国范围各个季度以平稳的节奏推盘 。 融资渠道收紧 ， 房企要降杠杆就得加快推盘 ， 积极促销 ， 狠抓回款 。
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另外一个就是关于拿地 ， 不拿地不行 ， 拿地也不行 ， 到底怎样行？融创中国孙宏斌说 ， “对融创而言 ， 今年是从容的一年 。 融创要在保持负债总量稳定的前提下 ， 通过增加销售、利润使公司负债率降下来 。 现在是土地市场风险最大的时候 ， 土地拍得贵 ， 不是很好的拿地时机 。 ”
同样 ， 雅居乐陈卓林也表示 ， “我们现在不能乱拿地 ， 下半年如果没有好地、没有好项目 ， 我们就到明年拿地 ， 因为拿错地是很痛苦的一件事情 。 ”
由此可见 ， 拿地成为房企烫手的山芋行为 ， 拿吧不是 ， 不拿吧 ， 也不是 ， 所以收缩好这个度非常关键 。 谨慎拿地可能就有利于降负债 。 如果在卖房和销售回款上做好 ， 不仅保证现金流动性 ， 还可以降负债 。
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还有一条路那就是卖股权了 。 有不少房企也在不断转让子公司股权 ， 尽力尽早把杠杆率水平降到合规范围内 。 所以综合下来 ， 摆在开发商面前的路不多 ， 最普遍的办法就是降价卖房回款、谨慎拿地、卖股权 。
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