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千亿规模，市值却不到100亿，这家房企怎么了？

最近发现一个值得一品的现象 。
在1-9月的房企销售榜中 ， 已经迈入千亿的房企有21家 ， 但市值同时也超过千亿的 ， 却只有11家 。
更让人意外的是 ， 以1001.2亿元擦边进入前三季度千亿阵营的融信 ， 市值甚至都不足100亿！
说起融信 ， 很多人可能都还记得 ， 这家房企近年来的飞速跃进 。
2016年迁总部 ， 2018年冲进千亿；
从百亿到千亿 ， 融信仅仅用了3年 ， 是千亿房企中达成目标耗时最短的一个 。
就是这样一家有着诸多“高光时刻”的房企 ， 如今市值却不断下跌 ， 不禁令人好奇：
融信的发展到底如何？
在千亿规模和百亿市值之间 ， 又有着怎样难以逾越的鸿沟？
01
狂奔：三年破千亿
“无规模 ， 不闽系” ， 回顾融信的千亿历程 ， 其实也称得上是一部励志史 。
2003年 ， 融信成立于福州 ， 在福州市场深耕的5年时间里 ， 市场占有率稳居前三 。
2009年 ， 融信开始进入厦门、漳州等闽南市场 ， 沿着聚焦一二线核心城市、核心区位的思路 ， 2013年挺进华东 ， 将版图扩大至上海和杭州等地 。
转折发生在2016年 ， 这一年 ， 融信在香港上市 ， 总部也迁至上海 ， 开始以上海为中心 ， 将业务辐射全国 。
上市首年 ， 融信的销售规模也仅为246.39亿元 ， 相比其他主要上市房企 ， 并未显得十分突出 。
2017年 ， 上升至502.35亿元 ， 同比增长103.88% 。
2015-2017年的三年间 ， 融信总资产、净资产、合约销售额、结转收入年复合增长率均超过100% ， 其中净资产增速最高 ， 年复增长率为146.25% ， 已经开始透露出“地产黑马”的气质 。
2018年11月 ， 融信销售额首破千亿 ， 达1082.17亿元；到2018年底时 ， 已经以1218.84亿元名正言顺地晋升千亿俱乐部 。
此后 ， 一直是千亿阵营里的常客 。
从福州到上海 ， 从区域龙头到辐射全国八大核心城市群的房企 ， 融信就这样一路狂奔 ， 成了地产界里的优等生 。
千亿规模，市值却不到100亿，这家房企怎么了？
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只是 ， 在这份激进狂飙的背后并不是毫无隐患 。
上市之前 ， 融信就曾因其超过1500%的净负债率刷新市场纪录 。
虽然上市后不断拓宽融资渠道 ， 但其杠杆的运用并没有显著降低 ， 净负债率长期处于高位状态 ， 财务风险不小 。
跻身千亿之后 ， 降负债成了融信的当务之急 。
02
失速：地王之困
如果说 ， 规模成就了融信 ， 那过于激进的拿地抢滩 ， 则是融信出现危机的罪魁祸首 。
2016年8月 ， 融信用110.1亿元拿下了上海静安中兴路地王 。
那时候 ， 融信全年的销售额也不及300亿元 ， 拿下这块黄金之地 ， 却仅仅只是一个开始 。
随后在杭州、南京、苏州等江浙地块 ， 都留下了融信拿下“地王”的身影 。
可惜 ， 拿地一时爽 ， “静安地王”的苦果比想象中还要难咽 。
【千亿规模，市值却不到100亿，这家房企怎么了？】四年过去 ， 上海静安中兴路项目的开发极其缓慢 ， 项目周边房价徘徊在10万/㎡左右 ， 而上海目前外滩、陆家嘴板块新房最新备案均价“天花板”仍在13.8万/㎡ ， 低于融信地王14.3万/㎡可售楼板价 。
在房住不炒基调中 ， 限价、限售、限贷重重大棒接踵而至 ， 融信却面临着“如何从地王解套”的困境 。
在这样的背景下 ， 土地周转率降低、销售周期延长 ， 不仅企业的毛利率被严重拉低 ， 融信的现金流也十分堪忧 ，
从2016年开始 ， 融信毛利率一路下跌 ， 企业负债总额也持续攀升 ， 虽然从营收上看 ， 规模水涨船高 ， 但营业收入的增幅却比规模的增幅小得太多 。
或许是吃到了苦头 ， 2017年起 ， 融信开始谨慎拿地 ， 当年拿地的数量 ， 仅是过去两年拿地的总和 。
被“地王”困住的融信 ， 对待土地由此开始多了一些克制和冷静 。
千亿规模，市值却不到100亿，这家房企怎么了？
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截至今年6月底 ， 融信在有47个城市共拥有219个项目 ， 总土地储备约2803万平方米 ， 与同等规模的房企相差较远 。
以融信的土储规模 ， 也仅够未来三年每年10%-12%左右的规模增长需求 ， 而土地储备及可售货值的充足程度 ， 将直接影响着销售回款以及现金流 。
2016-2019年 ， 融信新增土地储备权益占比仅为49.57%、50.34%、41.00%、46.8% ， 长期处于行业较低水平 。
也就是说 ， 融信实现千亿规模 ， 并非完全依靠自身 ， 更多的可能是依靠增加项目合作的比重 。
03
踩线：降速、降负债成必然
根据融信中国今年中期的业绩数据 ， 融信实现营收为210.66亿元 ， 较同期下滑20.85%；毛利跳水式下滑 ， 仅为14.91% ， 较去年同期降50.63% ， 仅31.40亿元 。
净负债率也由2019年12月31日的70%上升至2020年6月30日的91% ， 上涨了21% ， 剔除预收款后的资产负债率为73.8% ， 踩中了“三条红线”中的一条 。
查看以往数据我们也发现 ， 2016至2018年 ， 融信负债率分别为76.66%、81.93%、82.49% ， 属于节节攀升 。
而融信降低净负债率的方法 ， 和部分高周转房企一样 ， 通过降低权益占比 ， 来提高整体的股东权益 。
上市以来 ， 融信多次通过发行永续债、实施配股融资等方式实施融资 ， 以将负债率控制在一个较为合理的水平 。
由此 ， 因为缺钱、之前分红不高、以及多次配股等原因 ， 稀释了中小股东利益 ， 最终影响到市值 。
而永续债也总有要还的一天 ， 否则就需要承担高额利息 。
如此种种 ， 有利也有弊 ， 但总归经不起太多差池 ， 降负债、降速成为必须 。
而融信的市值之低 ， 也不是一时兴起 ， 而是一个逐步下跌的过程 。
当前 ， 与市场规模相近的企业相比 ， 融信的市值已是最小 ， 远不及荣盛、远洋、金茂的一半 ， 这不足百亿的市值 ， 甚至低于其单月的销售额 。
数据显示 ， 融信市盈率不到3倍 ， 而A股TOP50市盈率的平均值为28.61倍 ， 内房股TOP50市盈率的平均值为9.37倍 。
归根结底 ， 源于融信多处高价地王及由此衍生的利空 ， 以及一二线城市的限价政策 ， 带来的利润空间不高 。
一面是业绩的倍数增长 ， 一面是高负债的压力 ， 谁又能说 ， 这样的千亿规模 ， 来的容易呢？
04
总结
对比同时期突破千亿的房企 ， 比如中梁、金科、富力等 ， 融信是最年轻的一家 ， 也是当前市值最低的一家 。
如果说 ， “三年破千亿”是已经过去了的高光时刻 ， 第二个千亿何时会来 ， 将成为市场关注的焦点 。
而当资本与行业的联系越来越紧密 ， 房企对资本市场的依赖逐渐加深 ， 企业经营从“追求规模”向“追求利润和价值”转变 。
降负债、稳运营将成为主要的经营策略 ， 市值优化或将成为企业的关键经营目标 。
2020进入最后一季 ， 尽管千亿销售额在握 ， 对融信来说 ， 接下来的路 ， 可能依旧要负重前行 。
千亿规模，市值却不到100亿，这家房企怎么了？
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生命是一场雷同且漫长的修行
学习是一场枯燥且充满了希望的渡劫
无论如何 ，
深悦君将14年地产从业积攒的所有私货
用一个有趣的江湖视角
一点一点讲给你听 。


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