三条红线新规下，房企“预收账款”重要性凸显
8月底“三条红线”的设立 ， 对房企资金监测和融资管制进一步加强 ， 限制了有息负债规模的增长 ， 企业通过增加有息杠杆大举扩张的路径被切断 ， 特别是对于踩线房企来说 ， 调整财务杠杆、保增长成为当务之急 。在财务杠杆限制下 ， 转向无息杠杆经营成为房企的一大突围方向 。 商品房预售制所形成的预收账款作为无息杠杆的主要来源 ， 且与剔除预收账款的资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标都有着直接或间接关联 ， 在房企经营中重要性显现 。01“三条红线”指标与“预收账款”均存在关联从“三条红线”的具体设置来看 ， 主要集中在三项指标管控上：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%以及现金短债比小于1倍 ， 主要是针对房企资金监测和资产债务结构的管控 。 我们可以发现 ， “预收账款”与这三项指标都有着直接或间接的关联 。一是 ， “预收账款”具有良好的现金补给作用 。 我国商品房普遍采取预售制度 ， “预收账款”是房企通过预售实际取得的房款 ， 可以为房企带来实质性的资金流入 。 因此 ， 预售结果所产生的预收账款 ， 有助于改善企业流动性 ， 从而起到优化相关财务指标的作用 。二是 ， “预收账款”能够与有息负债形成互补效应 。 “预收账款”体现在资产负债上 ， 根据会计准则属于企业流动负债 ， 但均为无息债务 ， 并不影响有息负债规模 。 因此 ， 通过增加预收账款可以起到对冲有息负债需求 ， 有利于控制有息负债规模增长 。三是 ， “预收账款”意味着同等的现金回流 ， 增加财务安全性 ， 现金也能为未来潜在的业绩增长提供保障 。我们通过对98家样本房企分析发现 ， 今年上半年整体预收账款规模较2019年末增长9.1% ， 而有息负债规模的增速为6.2% ， 且自2016年以来 ， 预收账款规模增长均显著高于有息负债 。 同时 ， 我们发现近35%的样本房企 ， 预收账款债务比（预收账款/有息负债）大于1 ， 也就意味着预收账款（无息债务）高于有息债务 。如碧桂园、万科、华润、保利为代表的头部房企 ， 品牌效应、周转效率、销售能力在行业都占有显著优势 ， 在完成规模扩张后 ， 更倾向于借助预收账款撬动企业经营杠杆 ， 达到满足经营资金需求和优化财务指标的目标 。 其中 ， 华润、保利近年来预收账款债务比持续提升 ， 有效地对冲了有息负债需求 ， 从而达到财务杠杆稳健的目标 ， 成为“三条红线”管控下的绿色档房企 。
预收账款重要性凸显更加考验房企的运营管控能力随着“三条红线”的提出 ， 进一步收紧融资端 ， “预收账款”作为最直接、快速的资金来源 ， 在企业经营中的重要性更加凸显 。 我们预计今年预收账款规模会持续增长 ， 且对有息负债的替代效应更高 。 在此趋势下 ， 会加剧市场竞争 ， 更加考验房企的运营管控能力 。一是 ， 加快提升销售能力 。 销售能力是当前市场去化回款的重要竞争力之一 。 今年以来各大房企在销售端发力 ， 通过创新营销策略、拓展线上销售渠道、推出各类优惠活动等方式加快推盘去化 ， 如何在销售环节脱颖而出是实现抢收的关键 。二是 ， 保证周转力 。 快周转是增加预售账款最直接的途径 ， 从项目投资到项目结算 ， 不仅考验房企的项目运营能力 ， 同时也考验供应链质量和稳定性 ， 房企在内外部方面都应加强控制 ， 保证项目如期推进 。三是 ， 提高项目品质 。 项目推盘入市加速 ， 买方市场强化 ， 购房者将更加重视产品本身 。 产品定位、品质都将影响到市场去化表现 ， 积极优化产品线、提升产品力、保证项目按质交付将为房企在市场谋取有利地位 。03现房销售的预期仍然存在房企应做好充足应对总的来说 ， 在行业增速放缓的背景下 ， 叠加“三条红线”管控 ， 房企将更加重视预收账款的重要性 。 但是 ， 过度依赖预收账款杠杆经营 ， 无疑也会带来一些风险 。一方面 ， 对于扩张型房企来说 ， 在预售制下 ， 大量比例利用预收账款投资新项目 ， 尽管会带来规模的扩张 ， 但也可能会导致后续运转资金不足 ， 影响项目施工进度和结转效率 ， 从而产生违约风险 。 且扩张型房企一般也是“双高型”房企 ， 即高预收账款杠杆和高财务杠杆并行 ， 这类房企更要警惕杠杆风险 。另一方面 ， 随着房地产行业已经发展成熟 ， 政策基调转“稳” ， 行业发展由“增量”转向“提质”已是必然趋势 ， 预售制弊端已经受到社会高度重视 ， 并被不断被提及和讨论 。 我们认为 ， 这大概率将倒逼预售制改革或调整 ， 现房销售的预期也仍然存在 ， 未来一旦进行现房销售 ， 对房企的资金体系或有较大冲击 。 特别是依赖预收账款的房企 ， 将面临更大的经营风险 。总结：在“三条红线”新规下 ， 财务杠杆受到限制 ， 推动房企更加重视无息杠杆经营 。 “预收账款”在企业经营中起到重要作用 ， 有助于“三条红线”管控指标的优化目标 。当前 ， 房地产市场预收款规模持续增长 ， 且增速显著高于有息负债规模 ， 同时我们发现近35%的样本房企对预收账款的依赖性高于有息负债 。 随着“三条红线”的提出 ， 进一步收紧融资端 ， “预收账款”在企业经营中的重要性显现 ， 也更加考验房企的运营管控能力 ， 房企需从销售、周转、产品力诸方面提升自身的竞争力 。但是 ， 过度依赖预收账款杠杆经营 ， 无疑也会带来一些风险 。 尤其是现房销售的预期仍然存在 ， 一旦进行现房销售 ， 对房企的资金体系或有较大冲击 ， 特别是依赖预收账款的房企 ， 将面临更大的经营风险 ， 应予以重视 。
推荐阅读
- 减肥餐搭配|“大学”怎能随便叫！北京给民办非学历高等教育划“红线”
- 哈尔滨新闻网|11日起新开通三条线路丨69路支线及文景头道街环线1路、2路
- 犯罪|女子喝完农药带两个孩子投河，警民生死营救抢回三条命
- 招保万金三季报PK：踩“红线”和亮“红灯”
- 电梯|加装电梯“有变”？新规下通通“这样”处理，获一楼住户认可
- 小贷新规下，蚂蚁集团估值基础不复存在？
- 吸毒、性侵屡触红线 外教行业“顽疾待治”
- 福岛核污水难题警示：核电站选址必须有禁区有红线
- 拆迁|新规下，高层住宅不再建？3类房子或迎来机遇，内行人悄悄下手
- 南渠|蜀黍急得一连拿出三条警绳……终于成功！