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三季度|房企三季度如何降杠杆：增回款、少拿地、卖股权

据悉 ， 10月末监管加大对地产商的监管力度 ， 要求部分开发商按月披露财务明细 ， 包括恒大、融创、万科等12家房企每月15日上报融资、负债总额及业务数据明细 。
房地产企业正在全力降杠杆 ， 以满足“三条红线”等监管要求 。
11月5日 ， 21世纪经济报道采访人员根据Wind统计 ， 三季度房地产公司杠杆率整体下降 。 大型房地产公司对杠杆水平控制最为严格 ， 且在持续下降 ， 但仍有一些中小房地产企业杠杆水平仍有所上升 。
“明年初 ， 行业要给监管报数据 ， 降杠杆是我们现在内部最紧要的事情 。 ”11月5日 ， 一位中型房企区域负责人表示 ， “三条红线”后 ， 房地产公司增加销售回款、减少拿地 ， 甚至引入战略或财务投资人入股或者流转资产包 。
随着房地产降杠杆进程加快 ， 来自银行、信托等的外部融资也愈发紧张 。 四季度开发贷呈收紧趋势 ， 银行对房地产企业的贷款有所收紧 ， 房地产信托业务的合规监管也在持续 。
11月5日 ， 21世纪经济报道独家获悉 ， 银保监会通报要求重点加强大额透支和现金分期等业务的资金流向管控 ， 及时收集有效资金使用凭证 ， 严防资金违规流入房地产市场及其他非消费领域 。
三季度小幅“降杠杆”
今年8月20日 ， 住建部与央行召开重点房地产企业座谈会 ， 首次提及“重点房地产企业资金监测和融资管理规则” ， 业内一般称为“三条红线” 。
十一假期过后 ， 一周之内央行官员两度提及房企融资新规 。 央行金融市场司副司长彭立峰直言 ， 新规的目的之一是“矫正一些企业盲目扩张的经营行为” 。
房地产企业三季报显示 ， 杠杆水平下滑已成确定性趋势 。 根据Wind统计 ， A股房地产开发板块中 ， “剔除预售款后的资产负债率”指标大于70%的地产公司有48家 ， 比二季度少了1家 。 “净负债率”大于100%的有38家 ， 比二季度少了1家 。
大型房地产公司中 ， 截至三季度末 ， 绿地控股(600606,股吧)、万科、保利地产(600048,股吧)的剔除预收款项后的资产负债率分别环比二季度下降0.32、1.33、0.37个百分点 ， 但绿地控股、万科净负债率分别环比增加3.20、0.44个百分点 ， 保利地产净负债率环比下降1.20个百分点 。
紧随其后 ， 到三季度末 ， 华夏幸福(600340,股吧)、金科股份(000656,股吧)、中南建设(000961,股吧)的剔除预收款项后的资产负债率、净负债率均环比下降 ， 且金科股份、中南建设的净负债率分别环比大降12.39、11.16个百分点 。 但新城控股(601155,股吧)净负债率环比大增20.68个百分点 。
A股申万房地产开发板块中 ， “剔除预收款项后的资产负债率”指标降幅最大的是*ST友谊、爱旭股份、华联控股(000036,股吧) 。 三季度末环比二季度分别下降15.71、15.29、10.99个百分点 。 合肥城建(002208,股吧)、荣丰控股(000668,股吧)、三湘印象(000863,股吧)的降幅也超过5个百分点 。
净负债率指标降幅最大的是鲁商发展(600223,股吧)、栖霞建设(600533,股吧)、京投发展(600683,股吧)、深物业、华发股份(600325,股吧) ， 三季度末环比二季度分别下降55.35、42.28、41.72、34.14、32.11个百分点 。 净负债率降幅逾20个百分点的还包括天房发展(600322,股吧)、中国武夷(000797,股吧)、雅戈尔(600177,股吧)、宁波富达(600724,股吧)、泛海控股(000046,股吧)、光明地产(600708,股吧)、万业企业(600641,股吧)、合肥城建、苏州高新(600736,股吧) 。
不过 ， 一些中小房地产企业杠杆水平仍有所上升 。 京能置业(600791,股吧)、*ST新光、荣安地产(000517,股吧)、粤宏远、迪马股份(600565,股吧)的剔除预收款项后的资产负债率分别环比增加5.03、4.28、3.95、3.58、3.43个百分点 。 *ST松江、云南城投(600239,股吧)、京能置业、济南高新、南山控股(002314,股吧)、*ST新光、大名城(600094,股吧)的净负债率分别环比增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27、30.87 。


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