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物业股|物业股观察②｜招商积余:背靠大树真的好乘凉吗？

 
物业股|物业股观察②｜招商积余:背靠大树真的好乘凉吗？
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近日 ， 招商积余股价持续下跌 ， 在8月4日股价达到38.8元的历史高点后开始下跌 ， 截至发稿时已经下跌到了25.68元 ， 下跌超过33% 。 公司市盈率也从115倍跌至56倍 ， 近乎腰斩 。
但是 ， 在资本市场上物业股正在调整 ， 股价的下跌也属正常 ， 似乎这也并不影响评级机构对其未来的看好 。
10月26日 ， 招生积余发布公告称 ， 中诚信提升招商积余的评级由AA提升至AA+ ， 旗下存续的唯一一支公司债“16积余债112339”评级也上升至AAA 。 通常来说评级上升代表公司的经营稳定 ， 并看好公司未来的发展 ， 诚然招商积余作为龙头房企招商蛇口(001979,股吧)旗下的上市物业平台有着他自己的优势 ， 但重组一年来公司盈利水平仍然欠佳 ， 公司股价也坐了一次过山车 。
重组后的走向
招商积余在2019年12月重组 ， 重组前名为中航善达(000043,股吧) ， 2018年起为中航集团的物业资管平台 ， 更早之前名为中航地产 ， 是中航集团在A股的上市地产平台 。 因政策要求中航集团退出了房地产行业 ， 将房地产业务出售给保利 ， 原有的A股上市平台被招商合并 。
根据合并时的数据 ， 招商积余是A股物业中的龙头 。 2019年年报显示 ， 招商积余物业管理业务在管项目1198个 ， 管理面积约 1.53 亿平方米 ， 全年实现营业收入 51.5亿元 。
中航物业在管项目 591个 ， 管理面积 6729万平方米 ， 其中住宅业态管理面积占比 31% ， 非住宅业态管理面积占比 69% 。 招商物业在管项目 607个 ， 管理面积 8537 万平方米 ， 其中住宅业态管理面积占比 65% ， 非住宅业态管理面积占比 35% 。
同在A股的物业公司中新大正2019年末签约项目336个 ， 在管项目325个 ， 签约面积近7000万平 ， 与招商积余差距十分巨大 ， 值得一提的是 ， 招新大正使用的是签约面积 ， 而不是在管面积 。 南都物业(603506,股吧)2019年累计总签约项目 496 个 ， 累计总签约面积 6060 万平方米 。 两者均为A股头部物业管理公司 ， 但在面积上两者相加也不及招商积余 。
毕竟大量物业公司选择在香港上市 ， 在成为A股巨无霸也无可厚非 ， 但招商积余也存在隐忧 。
由于公司在2019年12月重组完成 ， 2019年前的数据参考意义不大 。
物业股|物业股观察②｜招商积余:背靠大树真的好乘凉吗？
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2015年-2019年9月 ， 招商积余的营业收入分别为 ， 55.19亿元、63.23亿元、58.93亿元、66.59亿元、60.78亿元、和59.74亿元 。 2015年后公司的营收增长主要来源主要是出售房地产项目的资产 ， 固在2017年出现了回落 ， 2018年再次上升 。 这点可以在扣费后归母净利润中体现 ， 在2016年-2018年三年中公司的扣费后归母净利润分别为 ， -3.68亿元、-3.84亿元和-1.50亿元 。 非经常损益为公司的利润贡献良多 ， 直接将公司的归母净利润由负转正 。 2019年招商物业被注入公司壳中 ， 直接改善了公司的财务状况 。
面临经营指标下降
问题
物业股|物业股观察②｜招商积余:背靠大树真的好乘凉吗？
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诚然招商蛇口的接入盘活了招商积余的经营 ， 但细分之下 ， 今年起才能看出招商积余的经营状况 。 首先是公司经营性现金流的恶化 ， 在招商蛇口入主后九个月公司经活动产生的现金流净额开始转负 ， 这不是一个好现象 。
物业股|物业股观察②｜招商积余:背靠大树真的好乘凉吗？
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虽然过去数年中经营活动产生的现金流净额中出售资产贡献良多 ， 但直接由去年合并时的3.59亿元变为现在的-2.94亿元 。
另一方面 ， 公司的应收账款也开始恶化 ， 2019年末公司应收账款为10.95亿元 ， 而2020年9月末为17.94亿元增长63.89% ， 公司给出的解释是由营业收入增加导致 。 但从账龄结构上看有些许出入 ， 今年三季度公司一年到期应收账款从年初的10.25亿元增长到了14.68亿元 ， 属于今年新增 。 但1—2年应收账款从0.57亿元增长到了1.84亿元 ， 增长超过三倍 ， 达到了近五年来的历史高位 。 而1—2年应收账款在2019年前都在0.1亿元附近徘徊 ， 从未到达过如此高的位置 。


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